Közös képviselő nevesítése határozatban társasházban: jogi keretek, eljárások és gyakorlati tippek

A közös képviselők, illetve társasházkezelők mindennapjai nem könnyűek. A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Tht.) meghatározott feladataikon kívül számos napi teendővel kell megbirkózniuk, és az általuk kezelt társasházakban élő különféle embertípussal kell megtalálniuk a közös hangot. Mostani írásunkban a közös képviselő megválasztásával, tevékenységével és felelősségi körével foglalkozunk.

A közösség szervezete és a közös képviselet alapelvei

A társasház szervezetében a közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos feladatok elvégzése, a közgyűlési határozatok végrehajtása, a közös tulajdont érintő napi ügyek intézése a közös képviselet feladat- és jogkörébe tartozik. A közösség ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság útján valósul meg, melyek megválasztása a társasház közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik. A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve.

Fontos, hogy a közös képviselő és a társasház közötti megbízási jogviszonyt a választás és nem szerződés hozza létre. A közös képviselővel a társasház külön megbízási szerződést is köthet, ez esetben a megválasztott közös képviselővel a számvizsgáló bizottság jogosult szerződést kötni. A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. Ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40. §). Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja.

Miről szól az SZMSZ és milyen nyilvántartásokat vezet a közös képviselő?

Az SZMSZ előírása szerint nyilvántartást kell vezetnie a tulajdonostársak lakcíméről, egyes személyes adatairól, a bérlő és a haszonélvező személyéről, a külön tulajdonban álló ingatlanokban lakó személyek számáról. A közös képviselő köteles megőrizni az alapító okirat (és módosításai) és az SZMSZ egy példányát, továbbá nyilvántartást vezetni a közgyűlési határozatokról és azok végrehajtásáról (Közgyűlési Határozatok Könyve).

Köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is. Évenként köteles költségvetési javaslatot (Tht. 47. §) és elszámolást (Tht. 48. §) készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. A társasház működésének fenntartása érdekében közli és beszedi a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, a szolgáltatások díját, és érvényesíti a közösség igényeit.

Havi és évenkénti tájékoztatás, rezsicsökkentés és költségek

A napi ügyintézés a törvényben külön nem kerül kifejtésre, azonban annak egy része a Tht. 43/A. §-ban nevesítve van: a közös képviselő havonta hirdetményi úton köteles tájékoztatni a tulajdonostársakat a rezsicsökkentésből eredő, a társasházat érintő havi megtakarításokról, továbbá minden év február 15-ig köteles őket írásban tájékoztatni a közös költség közműszolgáltatási elemeinek és a közös tulajdonon belül nem mérhető közműszolgáltatások díjait érintő rezsicsökkentés egyes tulajdonostársakra számított összegéről. Ezek a kötelezettségek a törvény szerint fennállnak.

Rezsi költségek emelkedése és a KATA-adózás változásai miatt a vállalkozói díjak emelkedése várható. A társasházkezelés, mint üzletszerű gazdasági tevékenység fogalmát a Tht. 52. § tartalmazza. A tevékenység túlmutat a napi gazdálkodás, üzemeltetés és közös képviselet körén. A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.

Közös képviselő és társasházkezelő közötti különbségek

A közös képviselő a társasház törvényes képviselője; jogviszonya a közgyűlési határozat és annak elfogadása alapján jön létre, gyakran megbízási szerződés kötése nélkül. A társasházkezelő pedig üzletszerű tevékenység, amely szakképesítéshez kötött; a tevékenység végzéséhez szükség van jogszabályban meghatározott képesítésre. A közös képviselő lehet természetes személy vagy jogi személy is, és a közgyűlés bármikor felmentheti a tisztségéből. A közös képviselő díjazása általában a közös költség része, és nincs konkrét kötelező díjazás a törvény szerint.

A közös képviselő tevékenysége ellátható-‑e társasházkezelői tevékenységgel is? Igen: a közgyűlés határozata alapján a közös képviselő feladatainak egy részét társasházkezelői tevékenységként is elláthatja, ebben az esetben a szerződés tartalmazza a Tht. 52. § szerinti feltételeket. Egy társasházkezelő is lehet közös képviselő. A két szerep elhatárolása néha bonyolult lehet, ezért szükség van világos szabályozásra az SZMSZ-ben és a közgyűlési határozatokban.

Hogyan lehet leváltani a közös képviselőt?

A közgyűlés a közös képviselőt a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével válthatja le, hívhatja vissza, mentheti fel tisztsége alól. A közgyűlés összehívása a tulajdonostársak írásbeli kérelmére történik, amelyet a Tht. 28. § (2) és 35. § (1) alapján kell intézni. A közgyűlés összehívása előtt 30 napos határidőnek kell eltelnie, és a közgyűlés határozatképes, ha a jelenlévő tulajdonrészek több mint fele képviselve van. Ha nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani, amely határozatképes a jelenlévők arányától függetlenül.

Az új közös képviselő kiválasztását követően a jegyzőkönyvet leadják, és az új közös képviselő megválasztásáról szóló határozat nyomán megkezdődnek a szükséges átadás-átvételi teendők: az előző közös képviselőnek 30 napja van átadni a társasház iratait és eszközeit az új közös képviselőnek. A megállapított átadási folyamat biztosítja a zökkenőmentes ügymenetet.

Kik nem lehetnek közös képviselők?

Nem lehet tisztségviselő büntetett előéletű, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt álló személy, illetve jogerősen megállapított köztartozásai vannak. A földhivatalba történő bejegyzés kötelező a közös képviselő tisztségének betöltéséhez; 2025. május 1-én lépett hatályba a bejelentés határidő és nyilvántartási kötelezettség részletes szabályozása, amely a későbbiekben történő megvalósulást is befolyásolja.

Meghatalmazások és jegyzőkönyvek

A közgyűlésre meghatalmazottak eljárhatnak, amennyiben a meghatalmazás írásban van és a jegyzőkönyv hitelesítésével együtt benyújtásra kerül. Meghatalmazás esetén kiemelten fontos, hogy a meghatalmazás valóban az érintett tulajdonostársának aláírásával történjen, és a jegyzőkönyvet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá, melyhez két tulajdonostárs hitelesítő aláírása szükséges.

Végső összegzés: miért fontos a jó közös képviselet?

Miért fontos a jó közös képviselet, ha társasházban lakunk? A közös képviselő a társasház gördülékeny működéséért felel, előkészíti és végrehajtja a közgyűlési határozatokat, gondoskodik az épület fenntartásáról, beszedi és kezeli a közös költségeket, és képviseli a társasházat jogi ügyekben. A fakadó felelősségek súlyosak lehetnek: polgári jogi kártérítés, büntetőjogi felelősség vagy közigazgatási szankciók is érhetik a közös képviselőt mulasztás vagy jogsértés esetén. A jegyző felügyeleti joga is kiterjed a társasházak működésének törvényességére. Tehát a közös képviselet nap mint nap hatással van lakóink életterére és a lakások értékére is.

Infografika: a közös képviselő feladatai és hatásköre

Ha szeretne részletes jogi támogatást a közös képviselet megválasztásához, leváltásához vagy a Tht. megfeleltetéséhez, keressen minket könyvelő-ügyvédi csapatunkat.

tags: #kozos #kepviselo #nevesitese #hatarozatban