Közös képviselő tevékenysége jogi teendői
A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Feladata továbbá a közgyűlési határozatok végrehajtása és döntési jogkör gyakorlása mindazon ügyekben, amelyek nem tartoznak a közgyűlés hatáskörébe. Ennek során feladatai öt tevékenységi körbe sorolhatók. A felsoroltakból látható, hogy a közös képviselővel szemben támasztott követelmény összetett: komplex jogi, műszaki, gazdasági ismereteket igényel. Olyan közös képviselő azonban nem létezik, aki minden szakterületen egyforma felkészültséggel bírna. Ha például a közös képviselő műszaki szakember, akkor sem feltétlenül ért a műszaki tudományok minden szakterületéhez, azaz nem valószínű, hogy egy személyben egyszerre ért a gépész, építész, statikus, elektromos, szigetelő stb. szakmákhoz, mint ahogy egy jogász sem érthet egyformán a jog minden területéhez. E megbízások díját a társasház fizeti. Előfordul az is, hogy a közös képviselő nem ért a könyveléshez.
Miért fontos a jó közös képviselet?
Miért van szükség arra, hogy a megbízott közös képviselő jól végezze a munkáját? A közös képviselő röviden nem más, mint a társasház szervezeti képviselője. A megnevezés valamelyest megtévesztő lehet, mert azt gondolhatnánk, hogy csakis egy valós személy töltheti be ezt a feladatot, azonban jogi személy vagy valamilyen cég is elláthatja ezeket a tevékenységi köröket. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el. A közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény szabályozza. Eszerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért.
Kik lehetnek közös képviselők?
A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik. Ahogy feljebb már említettük, közös képviselőnek alapvetően bármelyik tulajdonostárs vagy bármilyen, üzletszerűen társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy, vagy cég megválasztható, ehhez pedig elegendő egyszerű többség, vagyis a jelenlévők 50%-a plusz egy szavazat. Ha a lakók nem találják megfelelőnek a közös képviselőt, közgyűlésen, egyszerű többséggel bármikor felmenthetik a feladat alól. A közös képviselőknek nincs törvényileg meghatározott díjazása, ezt mindig az adott ház közgyűlése dönti el és a közös költség tartalmazza.
A feladatok körének jogi alapja
A közös képviselő feladatainak rögzítését a törvény előírása szerint az adott társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) kell, hogy tartalmazza. Hat six vagy kevesebb lakásból álló társasházi közösségeknek azonban ez nem kötelező, ők dönthetnek úgy, hogy a Társasházi törvényben leírtakat és a Ptk. alapján folytatják tevékenységüket. A közös képviselő megválasztása során a közgyűlésnek elegendő egyszerű többsége van, és a közös képviselő elfogadó nyilatkozata szükséges. A közös képviselet és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti! A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé. Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet.
Mi tartozik a közös képviselő feladatai közé?
- Előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek.
- Minden szükséges intézkedést megtennie az épület fenntartásának biztosítása érdekében, képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben és együtt kell működnie a helyi jegyzővel és a hatóságokkal.
- A lakókkal kapcsolatban közöltetnie kell a meghatározott közös költségeket, egyéb fizetendő kötelezettségeket, beszedni azokat, és szükség esetén végrehajtási lépéseket tenni.
- Nélkülözhetetlen nyilvántartások vezetése: Alapító okirat és SZMSZ megőrzése, Közgyűlési Határozatok Könyve vezetése, határozatok végrehajtásáról nyilvántartás készítése, havi rezsicsökkentésről tájékoztatás és éves költségvetés és elszámolás készítése.
A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre, de a jogképesség a társasház tagjainak joga: egy peres ügyben jogképessége csak a társasház tagjainak van. A közös képviselő azonban jogi lehetőséggel élhet eljárásban, ha erre vonatkozó jogszabály vagy közgyűlési határozat felhatalmazza. A közös képviselő a képviseletet írásbeli és szóbeli nyilatkozatokkal látja el, és minden, amit a közös képviselő egy ügyben kimond, leír vagy a hatóságok tudomására hoz, az a lakóközösség véleményét tükrözi.
Kik felelnek a közös költségekért és a károkért?
A közös képviselő tevékenységének körében a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Ugyanakkor ha a közös képviselő mulasztása miatt következik be kár, őt terheli a kártérítés. A közös képviselő tevékenységének során a ház fenntartására és üzemeltetésére vonatkozó költségvetési előírásokat és a rezsicsökkentések hatásait is figyelemmel kell kísérni, beszámolni a lakóknak, és intézkedéseket hozni a költségek optimalizálására.
A rendszeres tevékenység dokumentálása és ellenőrzése
A közgyűlés hatáskörébe tartozik többek között az alapító okirat és SZMSZ módosítása, a közös tulajdonban álló épületrészek használata, a költségvetés jóváhagyása, a költségvetés és elszámolás elfogadása, a díjazások megállapítása és a felelősség kérdéseinek rendezése. A jegyző a közösség felett törvényességi felügyeletet gyakorol, s bírósági közreműködés is lehetséges, ha a jegyző felhívása nem teljesül.
Előnyök és kihívások a közös képviseletben
A közös képviselő feladatai rendkívül összetettek és felelősségteljesek. A napi ügymenet mellett a közösség érdekeit kell szem előtt tartani, és a határidőket, jogszabályokat, SZMSZ-t és alapító okiratot be kell tartani. A lakók számára fontos, hogy a közös képviselő érthetően kommunikáljon, legyen elérhető, és megfelelően gazdálkodjon a forrásokkal. Ugyanakkor a költségek és az adózási környezet változásai miatt reagálóképesség és folyamatos továbbképzés szükséges.
Előfizetés és további tartalmak
A cikk folytatódik, de csak előfizetőinknek érhető el. A továbbiakban részletesebben tárgyaljuk a számvizsgáló bizottság szerepét, a gazdasági ellenőrzést segítő személyt, a közös képviselő felelősségét és a jogi eszközöket a közösség érdekében.
Fontos gyakorlatok a mindennapokra
- A közgyűlés évente legalább egyszer ülésezik, és szükség szerint, illetve 10% többséggel meghatározott napirenddel összehívható.
- A közös képviselő köteles évente költségvetési javaslatot és éves elszámolást készíteni.
- A közös képviselőnek írásban és szóban is kötelessége tájékoztatni a tulajdonostársakat a közös költség befizetéseiről és a rezsicsökkentés adatairól.
- A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak a nagyobb beruházások és a költségvetés elfogadása.
- Ha a közös képviselő nem hajtja végre a határozatokat, a tulajdonostársaik a közgyűlés összehívásával és visszahívással jogszerűen felléphetnek.
A közös képviselő feladatai és felelősségei alapján fontos, hogy olyan személy vagy társaság lássa el a feladatokat, aki rendelkezik a szükséges jogi, gazdasági és műszaki ismeretekkel, megbízható, és büntetlen előéletű. Ezáltal a tulajdonostársak jogai és a közösség vagyona is hatékonyan védhető.
tags: #kozos #kepviselo #tevekenyseg #jogi #teendoi