Közös költség birosági határozat: hogyan viseli a társasház a tartozást és ki a felelős?
A társasházban tulajdonnal rendelkező tulajdonostársak egyik jellemző kötelezettsége a közös költség fizetése. Időről-időre felmerül a kérdés: ha a korábbi tulajdonos közös költség tartozást halmozott fel, akkor a tartozást a korábbi vagy az új tulajdonostól követelheti-e a társasház? Sajnos e kérdésben a jogszabály nem egyértelmű, és a bíróságok sem képviselnek egységes álláspontot. Nézzük, milyen értelmezések vannak a közös költség viselésére. Mit tehet a vevő annak érdekében, hogy közös költség hátralék nélkül vegyen ingatlant?
A társasház mint sajátos jogi forma és a közös költség fogalma
A társasház a tulajdonközösség egy sajátos formája. Alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak egyszerre bírnak külön tulajdonukban álló albetéttel, és ehhez kapcsolódóan a társasházi közös tulajdonból meghatározott hányadrésszel. Közös tulajdonba kerülnek mindazok az épületrészek, épületberendezések, helyiségek, amelyek nem képeznek külön tulajdont. A társasház létrehozásához alapító okirat elfogadása szükséges. A közös költséghez tehát a tulajdonostársaknak hozzá kell járulniuk. E hozzájárulásra, annak összegére, idejére a törvény nem tartalmaz rendelkezést.
Viszonylag gyakran előforduló probléma, hogy az adásvételt követően derül ki, hogy az ingatlan előző tulajdonosa közös költség tartozást hagyott hátra. A törvény sajnos nem tartalmaz egyértelmű útmutatást erre az esetre. Így tehát van olyan bíróság, aki az új tulajdonosra hárítja a fizetési kötelezettséget, és van, amelyik pedig a korábbira. Ennek az értelmezésnek az alapja, hogy a társasház létrehozása, a társasházban való tulajdonszerzés, és ennélfogva a közös költség fizetési kötelezettség lényegében egy szerződéses viszony eredménye. A közös költségre vonatkozó fizetési kötelezettséget az elfogadott alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, ill. a közgyűlési határozatok szabályozzák. Már meglévő társasház esetén pedig e kötelezettséghez szükséges az önálló albetét. Visszamenőleges kötelezettség csak akkor terhelhet valakit, ha kifejezetten elvállalja, vagy erre jogszabály kötelezi.
Ki viseli a tartozást, ha meg van a tulajdonosváltozás?
A közös költség fizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor valaki tulajdont szerez a társasházban. Így e kötelezettség a tulajdonos személyéhez tapad, és nem magához a tulajdonrészhez. Ezért a korábbi közös költséget az előző tulajdonostól lehet követelni. Kivételt képezhet például, ha a társasház szervezési és működési szabályzata tartalmazza, hogy az új tulajdonos is felel a közös költség hátralékért. Ez utóbbi értelmezés hívei szerint a közös költség inkább a dologhoz, tehát a közös tulajdon tárgyához és nem a tulajdonos személyéhez tapad. A vásárláskor az új tulajdonostárs az előző tulajdonostárs pozíciójába lép. Így a tulajdonszerzéssel egyben átszállnak rá a mindenkori kötelezettségek, beleértve a közös tulajdonú részekkel kapcsolatos költségeket (esetleges tartozásokat) is. Az új tulajdonostársat automatikusan kötik a társasház korábbi határozatai. Természetesen, hogy teljes legyen a lehetőségek tárháza, létezik egy harmadik álláspont is: ha a vásárlást követően derül ki tartozás, akár erősen bizonytalan kimenetelű per is lehet. Ilyenkor a vevő kikötheti, hogy az „nullás igazolást” mutassa be az eladó a közös költségről, és a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.
Az összeg megállapításának alapelvei a SZMSZ és a Tht. szerint
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht) biztosítja. A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Ide tartozik minden olyan tevékenység, amit egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia. A karbantartás, javítás, felújítás a közös költség részét képezik, és fajtájuk szerint a rendes gazdálkodás körébe vagy a fenntartásba tartozó kiadásokba sorolhatók. A közös költségnek van egy rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadása is, amelyet csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehet vállalni.
A SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat) határozza meg a közös költség összetételét és a megfizetés módját, különösen, ha a tulajdoni hányadtól eltérő megfizetés kerül előírásra. A közös költséget a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint terheli, hacsak az SZMSZ másként nem rendelkezik. A tulajdonosok befizetésének alapbizonylata a közgyűlési határozat. A közös költségről a társasház nem állít ki számlát a tulajdonosok részére, mivel a közös költség szolgáltatásnyújtás vagy termékértékesítés jellege nélkül történik. Ugyanakkor a közös költség megállapítása minden esetben egyedi lehet, hiszen minden társasháznak sajátos műszaki paraméterei vannak. A tényleges költség nagyságát és összetételét befolyásolhatja az épület kora, energiahatékonysága, a múltbéli és a tervezett kiadások.
Mi történik, ha a tartozás az albérlőkre hárulna?
A közös költség megfizetése általában a tulajdonost terheli, de albérlet esetén gyakran átterhelik a költséget az albérlőre. A „sima” közös költség tehát az albérlő terhe, azonban ez előzetes megegyezés nélkül nem mindenhol érvényes, és a bérleti szerződésbe is be kell foglalni a későbbi konfliktusok elkerülése végett. Ha a múltbeli tételek emelik a költséget, azok gyakran vitatható kategóriákba tartoznak (pl. panelprogram). A társasház a közös költség behajtását a SZMSZ és a közgyűlési határozatok alapján intézi. A közös költség behajtása során a közös képviselő, ill. az intézőbizottság elnöke intézkedik a hátralékokkal kapcsolatban, ideértve a fizetési felszólításokat és lejárati határidőket. A fizetési meghagyásos eljárás az egyik leggyakoribb és leghatékonyabb eszköz a tartozás behajtására, amelyet csak a közös költség hátralékra lehet alkalmazni, és összege legfeljebb 3 millió forint lehet.
Gyakorlati útmutató a vevőnek ingatlanvásárlás előtt
Ha új tulajdonostárs lép be, fontos megérteni, hogy az új tulajdonosra vonatkozó kötelezettségek a tulajdonjog bejegyzésétől kezdődően terhelik. Az új tulajdonos az előző tulajdonostárs kötelezettségeit is átveszi, beleértve a közös költség hátralékaival kapcsolatos követeléseket is, kivéve, ha a szerződéses és SZMSZ másként rendelkezik. A vevő ezért érdemes a vásárlás előtt kérni a nullás igazolást a közös költségről, vagy a tartozás pontos összegét igazoló nyilatkozatot az eladótól. A vevő jogi lehetőségei attól is függenek, hogy a közgyűlés határozatai és az SZMSZ hogyan rendelkeznek a tartozások viseléséről. A peres lehetőségek közé tartozik a fizetési meghagyás kezdeményezése, amelyet a közös képviselő vagy az intézőbizottság indíthat meg az adóssal szemben, ha a tartozás összege nem haladja meg a 3 millió forintot. A tartozás behajtása során a bíróság ítéletei és a közgyűlési határozatok megfelelősége kulcsfontosságú: csak érvényes és világosan meghatározott határozatok alapján lehet a közös költséget követelni. A nyilvántartási és számviteli hiányosságok, vagy a jogszerűtlen határozat meghozatala miatt benyújtott kereset kedvezőtlen lehet a közösség számára.
Közös képviselő feladatai és költségvetés
A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése. Évenként költségvetési javaslatot és elszámolást kell készítenie, melyeket a közgyűlés fogad el. A közös költség összegének meghatározása a legtöbb esetben az SZMSZ-ben rögzített módon történik, és a tulajdonosok befizetése alapbizonylatként a közgyűlési határozatokkal történik. A közös költség megfizetésének elmulasztása végső soron jogi következményekkel járhat, beleértve a végrehajtási eljárást is.
Rövid összegzés a peres példákból és joggyakorlatból
A bírósági gyakorlat szerint a közgyűlési határozatok akkor alapozhatják meg a közös költség fizetési kötelezettségét, ha érvényesek és világosan meghatározzák a költségek mértékét. Kizárólag a jogszabályi és elsősorban a SZMSZ alapelvei alapján lehet a közös költséget vitatni vagy megalapozottan követelni. A ezt követő peres eljárásokban a Kúria és más bíróságok döntései kiemelten figyelembe veszik a költségvetés és a közös költség meghatározásának összefüggéseit, illetve az eljárási szabályokat. A végrehajtási eljárás során a közös költség behajtása köztartozásként jelenik meg a tulajdonostárs felé, és a tartozás összege általában a közös költség hátralék összegének megfelelően alakul.
A társasházi közös költség. Mit tegyünk a tartozókkal?
Összefoglalóan a közös költség viselése és a tartozások behajtása a társasházi törvény alapján a tulajdoni hányad szerint történik, kivéve, ha az SZMSZ vagy az alapító okirat ettől eltérő rendelkezést tartalmaz. Új tulajdonosként érdemes tisztázni a tartozások felelősségét a vásárlás előtt, és teljes bizonyosságot szerezni a „nullás igazolás” vagy részletes tartozásnyilatkozat meglétéről. A közös költség elmulasztása a közösség működését veszélyeztetheti, ezért célszerű a közös képviselő által vezetett együttműködő, jogszerű és átlátható eljárásokat követni a fentiek szerint.
tags: #kozos #koltseg #birosagi #hatarozat