Közös költség csoportos beszedés: jogi háttér, tartalom és gyakorlati tudnivalók
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat tartalmazza. Magyarok milliói élnek társasházakban- az egyik legnagyobb konfliktusforrás pedig általában nem más, mint a közös költség. Lakás vásárlásánál, új albérletbe való költözésnél egyik első kérdéseink közé tartozik a közös költség összege.
Mi tartozik a közös költségbe?
A közös költség tartalmát általában két nagy csoportba sorolhatjuk, úgy mint üzemeltetési és felújítási költség. Az üzemeltetés elsősorban a közös tulajdonú ingatlanrészek (például lépcsőház, padlás) rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátását és a velük kapcsolatos közüzemi díjak fizetését jelenti. Szükség szerint ide sorolhatók a házmesteri, házfelügyelői szolgáltatások megszervezése valamint a karbantartási költségek is.
A karbantartás a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges. A karbantartás alatt az állagmegőrzést szolgáló olyan javítási, hibaelhárítási munkákat kell érteni, amelyek nem érik el a felújítás szintjét. Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A felújítás az üzemeltetési költségekhez képest az ingatlan egészére, vagy legalább egy főszerkezeti elemére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási, építés-szerelési munkákat jelöl, amelyek eredményeképpen az eredeti műszaki állapotot visszaállítják, vagy az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot megnövelik. Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is.
A közös költség fogalmának részét képezik végezetül azok a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások is, amelyek a közös tulajdonú ingatlanrészekkel függnek össze. Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
Jogi háttér és fizetési kötelezettség
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét első sorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény /társasházi törvény/ biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény. A Társasházi törvény szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve természetesen a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg.
A közös költség fizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakat a Társasházi törvény alapján terheli. Ezt kizárni érvényesen nem lehet, a tulajdonostársi minőségből fakad, függetlenül attól, hogy ténylegesen használja-e a közös részeket, berendezéseket. A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, utóbbi esetben pl. adásvétel során a felek ettől eltérően, a birtokbaadás időpontjától kezdődő fizetési kötelezettségben is megállapodhatnak.
A korábbi tulajdonos tartozásáért az új tulajdonos nem felel, ilyet sem az alapító okirat, sem az SZMSZ, sem egyedi közgyűlési határozat nem írhat elő, ilyen hátralék behajtására a polgári jog általános szabályai szerint kerülhet sor a korábbi tulajdonostárssal szemben.
Szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) szerepe
A Társasházi törvény (Tht.) kötelező eleme egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ). Ebben írják elő és fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására milyen szabályok vonatkoznak. Az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség esetleges tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, a költségnemeket és a számítás módját.
Az SZMSZ- ben leírják továbbá az érintett költségnemeket és a számítás módját, az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és megfizetés szabályait, a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselő feladatait, a felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait.
Közös képviselő feladatai és elszámolás
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. Döntéshozatalban való közreműködés: ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Gazdálkodással kapcsolatos feladatok: köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is.
Évenként köteles költségvetési javaslatot (Tht. 47.§.) és elszámolást (Tht. 48.§) készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. A tulajdonosok részéről a befizetés alapbizonylata a közgyűlési határozat. A közös költségről a társasház nem állít ki számlát a tulajdonosok részére, egyszerűen abból az okból kifolyólag, hogy a társasház részéről nem történik semmiféle szolgáltatásnyújtás vagy termékértékesítés.
Közös költség hátralék és behajtás
A közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség elmulasztásának. Végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben.
A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul). Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet.
A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni. A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta).
Albérlet és közös költség
Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban, ha az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget általában átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt. A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésbe is bele kell foglalni az esetleges későbbi konfliktusok elkerülése végett.
A közös költséget megemelő múltbeli tételek - amelyek, habár az ingatlan értékét növelték, de az alacsonyabb rezsi miatt az albérlőnek is kedveznek - gyakran vitatható kategóriába tartoznak (pl. panelprogram). A tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolathoz a társasháznak közvetlenül sem jogi, sem pénzügyi vonatkozásban nincs köze, mert az a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodás tárgyát képezi.
Közös költség összege: mi befolyásolja?
Az épületek, a lakások és a közösségek különféle adottságai miatt minden egyes ház közös költség-képzési módszere egyedi. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt. Pontos számokat nem nagyon lehet általánosságban meghatározni, mert ez függ a lakásszámtól, a műszaki állapottól, az épület korától, az építési módjától, hogy van-e lift, kert, garázs vagy egyéb felépítmény a telken.
A közös költség, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik, a tulajdonosokat tulajdoni hányaduk arányában, terheli. Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakókra eső közös költség a birtokolt tulajdon mérete alapján kerül kiszámításra - vagyis aki nagyobb lakásban lakik, arányosan nagyobb rész terheli.
Fizetési módok: átutalás, állandó megbízás és csoportos beszedés
Állandó átutalás, eseti megbízások, illetve a csoportos beszedés - mit jelentenek pontosan az egyes fogalmak? Mikor melyiket érdemes használni? Állandó megbízás tehát ideális lehet többek között biztosítási díj, fix törlesztőrészletek, bérleti díj, közös költség, gyermektartás kifizetésére. Az eseti átutalás tulajdonképpen a hétköznapi értelemben vett átutalás, amikor eseti jelleggel, egyszeri kifizetést intézünk.
Ha szeretnéd lenullázni az átutalások (eseti, állandó, vagy csoportos megbízás) tranzakciónkénti költségét, akkor van számodra egy jó hírünk! Banki csoportos beszedési megbízással ( csak a 32 db Szövetkezeti épületre vonatkozik ):Ha Ön rendelkezik lakossági folyószámlával, akkor igénybe veheti a csoportos beszedés előnyeit. A csoportos megbízás olyan számlafizetési módot jelent, amely során Önnek nem kell: sorban állva várakoznia a postán, csekkes fizetési határidőket megjegyezni, ha netán elveszik a csekk, akkor újat kérni és időt szakítani az ügyintézésre.
Ebben az esetben az Ön felhatalmazásával a lakásszövetkezet kezdeményezi a közös költség összegének levonását a bankjánál vezetett folyószámlájáról. Tehát ha a közös költséget csoportos beszedéssel szeretné kiegyenlíteni, ekkor kap egy ügyfél azonosítót. Csoportos beszedési megbízást a bankfiókban vagy netbankon keresztül tud megadni, de előtte mindenképpen a lakásszövetkezet irodájában kell, hogy érdeklődjön egyedi azonosítója felől. Ezek után fáradjon be folyószámla-vezető bankjába a lakásszövetkezetnél kapott adatokkal és személyi igazolványával együtt, ahol bizonyára segítségére lesznek a megbízás elintézésében. Érdemes a bankjánál érdeklődni a további részletekről.
Biztosítás és tömbbiztosítás
Az épületek un. tömbbiztosítással rendelkeznek, a közös tulajdonra vonatkozik, a szövetkezet köti meg, általában a közösség döntése alapján (közgyűlés, küldöttgyűlés). A tömbbiztosítás a közös tulajdonra és a lakására is vonatkozik, kivéve a lakásban lévő ingóságra valamint nem érvényes baleset és felelősség biztosításra. Tehát amennyiben az ingóságokra, baleset ill. felelősség biztosítással is szeretne rendelkezni, ez minden esetben a saját döntés körébe tartozik.
Gyakorlati tanácsok adásvétel és csoportos beszedés esetén
Amennyiben eladja a lakását, javasoljuk, hogy ezt a vevővel együtt jelentsék be a lakásszövetkezet irodájában. Ekkor közösen kérhetik az aktuális folyószámla kimutatást azaz a havi előírások és befizetések aktuális egyenlegét. Célszerű ha előre megegyeznek a tört havi előírás rendezésének módjáról, azaz eldöntik, hogy ki fizeti az utolsó teljes havi közös költséget mivel a közös költség csak teljes hónapra van meghatározva.
A lakásszövetkezeti törvény értelmében a lakásszövetkezeti tag kérésére az igazgatóság köteles írásban nyilatkozni a költségtartozásról és annak összegéről, ha a tag a tulajdonában álló lakást értékesíteni szeretné. Ez biztonságot jelent a vevőnek és a lakásszövetkezetnek egyaránt. Ha van Önnek un. hiszen felhatalmazása esetén a lakásszövetkezet kezdeményezi közös költségének összegének levonását a bankjánál vezetett folyószámlájáról. Érdeklődjön bankjánál a további részletekről.
Összefoglaló táblázat: közös költség fő kategóriái
| Kategória | Példák | Döntési szereplő |
|---|---|---|
| Üzemeltetési költség | Takarítás, világítás, közüzemi díjak, házmester | közgyűlés / közös képviselő |
| Karbantartás | Hibaelhárítás, megelőző javítások | közgyűlés / közös képviselő |
| Felújítás | Homlokzat felújítás, szerkezetcserék, korszerűsítés | közgyűlés (többség), egyhangú döntés ha átalakítás) |
| Rendes gazdálkodást meghaladó kiadás | Bővítés, új közös berendezés | egyhangú tulajdonosi döntés |
A közös költség tehát a társasházak mindennapjainak biztosítására szolgál. Az alapos tájékozódás, az SZMSZ ismerete és a közösségi döntések követése segít elkerülni a vitákat és a hátralék kialakulását.
tags: #kozos #koltseg #csoportos #beszedes