Közös költség és tartozások felelőssége a társasházakban: albetét-tulajdonosok kötelezettségei és lehetőségek

A közös költség fizetési kötelezettség a társasházak működésének alapvető eleme, amelyet a törvény és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) rögzít. A közös költség viselése a tulajdonostársak tulajdoni hányadának arányában terheli meg minden albetét tulajdonosát, kivéve, ha az SZMSZ ezt másként rendeli. Ezzel összefüggésben áttekintjük a főbb szabályokat és a gyakorlati következményeket, különös tekintettel az albetétek tulajdonosai által felhalmozott hátralékokra és azok jogi rendezésére.

Ki terheli a közös költséget?

A Társasházi törvény (Tht.) 24. § (1) bekezdése alapján a közös költség az albetétek tulajdonosait terheli. Ha azonban albérlet van használatban, a bérleti szerződésben lehet előre megállapodni arról, hogy a közös költséget a bérlő viseli. Ebben az esetben is a tulajdonostársnak kell a társasház felé elszámolnia és fizetnie, de a bérlővel szemben érvényesíthetők a költség megfizetésére vonatkozó követelések.

Közös tulajdonban álló albetét esetén, ha nincs eltérő rendelkezés az alapító okiratban vagy SZMSZ-ben, úgy az albetét kapcsán felmerülő közös költség egyetemlegesen terheli az adott albetét tulajdonosait (Ptk. 6:28-29. §). Az egyetemlegesség azt jelenti, hogy a társasház a kötelezettek közül bármelyik tulajdonostárstól követelheti be az összeget; ha valamelyik kötelezett teljesít, a követelés megszűnik és arányosan rendeződhet a felelősség a többi tulajdonos között is.

Az egyetemlegesség részletei és kivételek

Az egyetemlegesség a Ptk. 6:29. § (2) bekezdése alapján értelmezett. A társasház tehát jogosult az adott albetét közös költségét bármelyik tulajdonostárstól követelni; a többi tulajdonostársnak pedig kötelezettsége az arányos hozzájárulás teljesítése. A Ptk. 6:29. § (3) szerint a jogosultkal szemben más kötelezetteket (pl. a tulajdonosokat) megilletnek olyan kifogások, amelyek a kielégítés kapcsolatát érintik, de ezek nem a jogosult kielégítésével kapcsolatosak.

Ha a tulajdonosok között csak az egyik használja az albetétet a jogkövetkezmények szempontjából ez a tény nem jelent kizáró okot a bírósági követelések érvényesítésére; a közös költség jogszerű behajtása a társasház feladata marad. A bírói gyakorlat szerint többlethasználati díjat a jogosult érdekében csak abban az esetben lehet követelni, ha a használat a többi tulajdonostársat érő kötelezettség megszegését okozza. A Kúria gyakorlata szerint a közös költség viselésének kötelezettsége a társasházi közösség jogköreinek és kötelezettségeinek részét képezi, és a belső jogviszonyokban a tulajdonosok közötti viszonyban is megáll, hogy a költségviselés arányos legyen, kivéve, ha az SZMSZ ettől eltérően rendelkezik.

Hogyan rendezik a közös költség megosztását?

Az SZMSZ a közös költség összetételét és a megfizetés módját határozza meg. A közös költség magába foglalja a közös tulajdonban álló épületrészek fenntartásának költségeit, a berendezések karbantartását és szükség esetén felújítását, valamint a rendes gazdálkodáson túl mutató kiadásokat (felújítási alap képzése). Ezen szabályok alapján a közös költség megfizetését általában a tulajdoni hányad arányában kell teljesíteni. A konkrét megosztás részletei az SZMSZ-ben és a Cég vagy közösség határozataiban találhatók meg.

A közös költség összetételét és fizetési módját nemcsak az albetétek közös költségének megosztása, hanem a beruházások és felújítások finanszírozása is befolyásolja. A szövetkezeti/ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tulajdoni hányad határozza meg, ki és mennyit fizet, és a közös képviselő feladatai közé tartozik a költségek beszedése, a határozatok végrehajtása, valamint a jogi eszközök igénybevétele a tartozások rendezése érdekében.

Kötelezettségek az új tulajdonosra és a régi kötelezettségek

Ha valaki társasházba kerül, a közös költség fizetési kötelezettsége a bejegyzett tulajdoni hányad alapján terheli őt, és a tartozásokért a felelősség a tulajdonosokra hárul. A régi tulajdonos által felhalmozott kötelezettségek nem automatikusan terhelik az új tulajdonost, kivéve ha a társasház alapító okiratában vagy SZMSZ-ben egyetértésre jutva egyetemlegességet rögzítettek. Ha ilyen megállapodás van, az új tulajdonos is felelőssé válik a felhalmozott tartozásokért a szabályozás szerint. A közös költség egyetemlegessége tehát az alapító okirat és az SZMSZ határozatai által is kifejezésre juttatható.

A gyakorlatban a közös költség fedezése érdekében a közös képviselő intézkedéseket tehet: írásbeli felszólítás a tartozó tulajdonostársnak, részletfizetési megállapodások, végső esetben fizetési meghagyás kibocsátása és végrehajtás elrendelése. A jogi lépések költségei a tartozó félre hárulhatnak, de a közös költség behajtása során a társasház számára is jelentős kiadások jelentkezhetnek, például a fizetési meghagyás és a végrehajtás költségei.

Gyakorlati példák és eljárások

Egy budapesti esetben a közös költség tartozás behajtására a közös képviselő fizetési meghagyás kibocsátását javasolta, és a végrehajtási eljárás lehetőségét is megfontolta bizonyos körülmények között. A döntés lényege az volt, hogy a közgyűlési határozatok alapján a közös költség összetételét és mértékét meg kell határozni; a tartozás összegét pedig világosan és dokumentáltan igazolni kell. A határozatok érvényességét és a költségek összetételét is egyértelműen meg kell határozni a közgyűlésen.

Másik példában a bíróság megállapította, hogy a közgyűlési határozatok nem megfelelően dokumentáltak és az összeg összetétele nem bizonyítható; ennek fényében a felperes keresetét elutasították. Ez rámutat arra, hogy a közgyűlések döntéseinek jogszerűeknek és világosan megfogalmazottaknak kell lenniük, különösen a közös költség összetételének és összegének tekintetében.

Közvetítő eszközök és költségek

A közös költség fizetésének elmaradása esetén a közös képviselő jogosult a fizetési meghagyás kibocsátására és végrehajtás elrendelésére. Ezek költségei gyakran jelentősek, és a tartozás behajtása a végrehajtás lezárásáig tartó költségeket is magában foglalhatja. A hosszú távú tartozás fennállása esetén érdemes a részletfizetést és a megállapodásokat előnyben részesíteni a teljes jogi eljárás helyett.

A közös költség behajtását a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a törvények szerint koordinálja, és évente költségvetést és elszámolást készít (Tht. 47. és 48. §). A közgyűlés teljes körű hatáskörrel rendelkezik ezek elfogadására és módosítására is. A felszólítások és a behajtás részletei, valamint a záradékok és behajtási módszerek (fizetési letiltás, inkasszó, zálogjog) mind a jogszabályi előírások szerint történnek.

Infografika: Közös költség felépítése és megosztása a Tht. alapján

Összegzés

Összefoglalva: a közös költség fizetési kötelezettség általános alapelve, hogy minden albetét tulajdonosát a tulajdoni hányad arányában terheli, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik. Az új tulajdonos felelőssége a bejegyzést követően kezdődik és nem zárható ki az egyetemleges felelősség az alapító okiratban és az SZMSZ-ben foglaltak alapján. A közös költség behajtása számos eszközzel történhet, és a jogi eljárások költségei is e kötelezettség alá tartoznak. A hatékony jogérvényesítés érdekében elengedhetetlen a törvényi rendelkezések és a belső SZMSZ pontos betartása, a közgyűlési határozatok világos és dokumentált megfogalmazása, valamint az együttműködő tulajdonostársak egymás közötti megállapodása a költségviselés részleteiről.

tags: #kozos #koltseg #iranti #perben #minden #tartozo