Külterületi vagy zártkerti ingatlan vásárlása: van-e esély belterületbe vonásra és milyen feltételek között érdemes gondolkodni?
Jelen írásomban röviden körbejárom, hogy vajon milyen körülményeket érdemes figyelembe venni a külterületi vagy zártkerti ingatlan vásárlása esetén.
Kizárólag azt az esetet vizsgálom, amikor a leendő vásárló nem az eredeti művelési ágában (pl. szőlő) szeretné földműves módjára művelni a telkét, hanem azzal a céllal vesz külterületi ingatlant, hogy elsődlegesen szeretne rá most vagy minél hamarabb lakóingatlant építeni, másodlagosan szeretné később drágábban értékesíteni.
Kettő térségben, Budapest külső területein illetve a közelben fekvő településeken és a Balatonnál figyelhető meg a legintenzívebb „harc” az ingatlanokért.
A belterületi „építési telkek” lassan elfogynak, de mi a helyzet a külterületi vagy zártkerti ingatlanokkal, amelyek mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény („Földforgalmi tv.”) hatálya alatt állnak?
Rengeteg cikk foglalkozik ezzel a témával, viszont ennek ellenére hatalmas a „zavar”: az oka, hogy számos nehézkesen értelmezhető jogszabály és rendelet szabályozza ezt a jogterületet; a rendszer „történelmileg alakult ki” és olyan fogalmak is használatban vannak, amelyeknek mára létjogosultsága nincs (pl. zártkert) és nagyon sok múlik a szakhatóságok gyakorlatán is.
Belterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, vízgazdálkodási, vagy különleges (pl. Igyekszem segítséget nyújtani ahhoz, hogy meg tudja vizsgálni a megvásárolni kívánt ingatlan jogi státuszát).
Töltse le a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját.
1) „Belterület” esetén beépítésre szánt területről van szó, feltehetőleg a telek nagyon értékes és NEM tartozik a Földforgalmi törvény hatálya alá, így az adásvétel gyors és egyszerű lesz.
2) „Külterület” esetén az ingatlannak van aranykorona értéke is és a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik, így az átruházás körülményes lesz („kifüggesztéses adásvétel”), illetve a telek egy konkrét művelési ág alá tartozik (pl.
Megjegyzés II.: Ha külterületi ingatlant vásárol, nem lesz ráhatása, hogy mikor alakul belterületté a telke, ez önkormányzati döntés.
Ha belterületté alakul, az értéke a többszörösére emelkedhet, azonban tapasztalataim szerint - bárki bármit is ígér -, ez előre szinte megjósolhatatlan.
Sok külterületi ingatlantulajdonos ezért „tartogatja” évek óta az ingatlanát, remélve, hogy hosszútávú befektetésként egyszer akár sokszoros áron is eladhatja azt.
Megjegyzés III.: Egyáltalán nem biztos, hogy a belterületté nyilvánítás annyira gyümölcsöző üzlet lesz.
3) „Zártkert” esetén a helyzet speciális.
Alapvetően a zártkert „külterületnek számít”, van aranykorona értéke, művelési ága (az ezzel járó esetleges kötelezettségekkel együtt), és a bonyolultabb „kifüggesztéses” adásvétel vonatkozik rá, tehát a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik.
Azonban szűk körben van lehetőség „kivonni a művelési ág alól” a zártkertet, amely következtében kikerülhet a Földforgalmi törvény hatálya alól, ami a fentiek szerint számos előnnyel jár.
Miután a fentieket megvizsgálta - és képbe került, hogy milyen rendeltetésű területről van szó -, mindenképpen látogassa meg az illetékes önkormányzat honlapját, ahol tekintse meg a helyi építési szabályzatot („HÉSZ”).
Először a település térképen kell helyrajzi szám alapján megkeresni az adott ingatlant, majd leolvasni azt a jelzést (pl. a HÉSZ alapos tanulmányozása mindenképpen szükséges, mert ott talál a telekre vonatkozó számszerű adatokat, mint pl.
Érdemes a az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormány rendeletet is megvizsgálni, továbbá egyes régióknak lehetnek további szabályai, pl. a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról szóló 2000. évi CXII.
A hétvégén egy balatoni faluban sétáltam: a gyönyörű panorámával rendelkező hegyoldalban az utca egyik felében teljesen üres elhagyatott ingatlanok, a másik felében most épülő „paloták” fekszenek. A magyarázat egyszerű: a helyi építészi szabályzat szerint egy utcán belül is egyes területekre eltérő rendelkezések vonatkozhatnak.
Az előnytelen helyzetben lévő tulajdonos 2 dolgot tehet: vagy „kivár”, hátha az önkormányzat szerencsésebb szabályzás alá sorolja a telkét, vagy „ügyeskedik”.
Megfigyelhető, hogy számos tulajdonos - bízva a hatóság elnéző magatartásában -, mégis építkezésbe kezd, egy esetleges bírságot, de akár visszabontási határozatot is kockáztatva.
Balaton körüli táj jövőváltozatai
2023-ban már meg sem lepődünk azon, hogy az új építészeti törvény részleteit Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész a közpénzmilliárdokból felépített fideszes káderképző MCC „Építészet a modern(izmus) után” című konferenciáján ismerteti a nagyérdeművel.
Pontosan ez történt ugyanis, erről számolt be a Magyar Építők. Lánszki a beszámoló szerint arról beszélt, hogy az új jogszabály kidolgozásánál a folyamatok letisztázásán volt a hangsúly, és piaci szereplőket, szakértőket, önkormányzatokat is megkérdeztek a módosításokról, mert minél szélesebb körben akarták látni, hol vannak problémák.
Elmondta, hogy az elmúlt 25 évben hazánk zöldterületeinek több mint 10%-a épült be.
Ez nem a közigazgatási határokon belüli, már szabályozott területeket, hanem mezőgazdasági vagy erdőterületek átminősítését és beépítését jelenti.
Erre reagálva szigorítanak a környezetvédelmi szabályokon: a törvény új külterület belterületbe vonását a következő években szigorúan megtiltja.
A meglévő épületállomány védelme a másik kiemelt pont, mert bár a védettséggel rendelkező épületeink átalakítása, felújítása költségesebb és körülményesebb egy új építésnél (ezért az ingatlanberuházók el is kerülik ezeket); jelenleg 700 ezer ingatlan áll üresen hazánkban. Ezek felélesztését helyezi majd előtérbe a törvény az új építések helyett.
A tervezet december 12-én kerül zárószavazásra a parlament elé, amelyet ha elfogadnak, sávosan vezetik majd be. Egyes részei már február 1-jén, a többi 2025.
- Önkormányzatunk egy cég megkeresésére földhivatali eljárást kezdeményezett, melyben egy külterületi ingatlant belterületbe kívánt vonni.
- Az ingatlan jelenleg szántóként van nyilvántartva, melyből kifolyólag belterületbe csak úgy vonható, hogy a megállapított földvédelmi járulék összegét az önkormányzat megfizeti.
- A magáncég, melynek tulajdona az ingatlan, magára vállalta, hogy ezen összeget az önkormányzatnak kifizeti, hiszen az ő érdekében áll, hogy az ingatlan belterületbe kerüljön.
| Fogalom | Jelentés | Részletek |
|---|---|---|
| Belterület | Beépítésre alkalmas terület | Gyorsabb adásvétel, magasabb érték |
| Külterület | Földforgalmi tv. hatálya alá tartozik | Speciális művelési ág, kifüggesztéses adásvétel |
| Zártkert | Speciális külterület, aranykorona értéke | Kivonás lehetősége őlő kiskörben |
A termőföld belterületbe vonása iránti kérelmet kizárólag az önkormányzat terjesztheti elő, de ez természetesen történhet az ingatlan tulajdonosának kérelmére is. Ehhez az önkormányzati képviselőtestület döntése szükséges, ami jellemzően a településszerkezeti terv módosítását jelenti.
A belterületbe vonás végleges és más célú hasznosításnak minősül, így csak az átlagosnál gyengébb földek kerülhetnek így kivonásra. A termőföldet más célra hasznosítani csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet.
Ha szeretnéd személyre szabottan megvizsgálni egy külterületi telek belterületbe vonásának lehetőségét, először érdemes kikérni a földhivatali tulajdoni lapot, és megvizsgálni, hogy az adott telek mely művelési ágba tartozik.
A belterületbe vonás költségei közé tartozik a földvédelmi járulék megfizetése, valamint az átminősítés utáni jogi és műszaki dokumentációk előkészítése. A folyamat hosszúsága és költségei településenként változhatnak.
A Családi Ingatlan közel 20 éve működik sikeresen. Az egyik legnagyobb, független, magánkézben lévő ingatlaniroda Budapesten és környékén. Cégünk karriere a válság ideje alatt is töretlenül felfelé ívelt. Tapasztalt üzletkötőink saját területükön rendkívül jó helyismerettel rendelkeznek, mivel többségük helyi lakos, így teljeskörűen tájékoztatják Önt mind az árakról, mind a környékről.
Kínálatunkban szerepel telek, családi ház, illetve paneltól az új építésűig minden típusú lakás. Üzletkötőink részletesen ismerik a piaci árakat is - kérje ki véleményüket! Ügyfeleinket odafigyelve, egyéni igényeiknek megfelelően szolgáljuk ki: az ingatlan kiválasztásától az adásvételi szerződés lebonyolításáig mindent mi szervezünk, beleértve a hitelügyintézést is.
Otthon Start vs. CSOK Plusz
A 2024‑ben bevezetett CSOK Plusz és a 2025‑ben induló Otthon Start a magyar kormány által kamattámogatott, rögzített 3 %-os lakáshitelek. Mindkettő legfeljebb 25 éves futamidejű, a maximális hitelösszeg 50 millió Ft, de a jogosultsági feltételek, az ingatlanérték‑korlátozások és a támogatások jelentősen eltérnek.
Az alábbi összehasonlítás a 2025. Otthon Start vs. CSOK plusz: 2024‑ben bevezetett CSOK Plusz és a 2025‑ben induló Otthon Start. A részletek összefoglalva:.
tags: #kulterulet #belterulette #nyilvanitas #feltetelei