Lackner önkormányzati lakás bérlők jogai és kötelezettségei
Albérlet esetében a bérlőnek és bérbeadónak egyaránt vannak jogai és kötelezettségei. Ezekkel jó, ha már az elején tisztában vagyunk a későbbi félreértések, vitás helyzetek megelőzése érdekében. Az alábbiakban részletesen olvashatsz a bérbeadó kötelezettségeiről és a bérlő jogairól. A lakásbérleti szerződés kapcsán a bérlő és a bérbeadó jogainak, kötelezettségeinek a Ptk. vonatkozó rendelkezései adnak keretet.
A bérleti jogviszony alapelvei önkormányzati lakásokban
A lakásnak alkalmasnak kell lennie a bérlő által történő rendeltetésszerű használatra. A bérbeadó szavatossággal felel azért, hogy a lakás megfelel ennek az előírásnak a bérleti szerződés teljes tartama alatt. Ha ez nem valósul meg, akkor a bérbeadó hibásan teljesíti a lakásbérleti szerződést. Alapvetően a bérbeadó köteles a lakást a lakásberendezésekkel együtt használatra alkalmas állapotban átadni a bérlőnek. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.
A bérbeadó köteles a lakás karbantartására vonatkozó kötelezettségét folyamatosan teljesíteni. A bérbeadónak ezen kötelezettségét az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, a lakás, a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén azonnal, a lakás rendeltetésszerű használatot nem akadályozó javításokat az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell teljesítenie. A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák elvégzésének tűrésére a bérlő nem köteles. Kivétel, ha azok akár csak a bérlő várható kiadásaira tekintettel a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. A bérbeadó a bérlőt a bekezdés szerinti munkálatokról írásban megfelelő időben köteles tájékoztatni.
Ha a bérelt lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti (például folyamatosan penészes a lakás fala), a bérlő a szerződést felmondhatja. Igaz ez akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. A bérlő elvégezheti, elvégeztetheti a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó költségére, ha a bérbeadó ezen kötelezettségét a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem teljesíti.
A bérlő jogai és kötelezettségei
A bérlő használati joga van a lakásra, amit kizárólag rendeltetésszerűen és a szerződésnek megfelelően használhat. A bérlő lakáshasználati jogát harmadik fél nem korlátozhatja vagy akadályozhatja. A bérlő megszerzi a birtoklási jogot a bérleti szerződés aláírásával, és ezt a jogot akár a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. Mindkét fél felmondási joggal rendelkezik, a felmondás feltételei pedig attól függnek, hogy határozott vagy határozatlan idejű szerződést kötöttek-e.
A bérlő kötelességei közé tartozik a lakbér fizetése a szerződésben meghatározott összegben és időpontban. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjáról nem állapodtak meg, a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig kell megfizetni. A lakáshasználat alapvető feltételeit a Lakástörvény és az önkormányzati rendeletek határozzák meg, és a felek között a szerződésben rögzítik az ehhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket.
A bérlő köteles a lakás burkolatainak, nyílászáróinak, berendezéseinek karbantartásáról gondoskodni, a rendeltetésszerű használat mellett indokolttá váló pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik, ha a felek a megállapodásban másként nem rendelkeznek. A bérlő a saját költségén köteles a gáz- és elektromos főző- és fűtőberendezések, vízmelegítők állapotát szakemberekkel megvizsgáltatni szükség szerint, és a leltár szerinti átadás előtt a berendezéseket ellenőrizni. A bérlő köteles biztosítani a lakás és közös helyiségek rendeltetésszerű használatát, és a bérbeadóval folytatott megállapodások alapján a szükséges munkálatokat elvégezni.
A bérlő albérletbe adhatja a lakás egy részét csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával; önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Albérlet esetén a bérlő az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja, illetve határozatlan időre kötött albérleti szerződést a hónap tizenötdik vagy utolsó napjára. A befogadáshoz és az albérletbe adáshoz szükséges jogosultságokat és feltételeket a hatályos önkormányzati rendeletek és Lakástörvény határozza meg.
A szerződés megszűnése és cseréje
A szerződés határozott időre szól, vagy feltétel bekövetkeztéig tart, és a felek közös megegyezéssel megszüntethetik. Ha a bérleti jog határozatlan időre szól, a rendes felmondás feltétele szerint a bérlőnek vagy a bérbeadónak joguk van felmondani. Rendes felmondás esetén a bérlőnek és a bérbeadónak csak az előírt feltételek betartása után lehet felmondást közölni, és a felmondási idő legalább 15 nap lehet, de gyakran három hónap is előírható, különösen cserelakás felkínálásakor. A bérbeadó köteles a kijelölt bérlő számára ugyanazon a településen, vagy a főváros területén cserelakást felajánlani, és ezt a lehetőséget a szerződés felmondásakor figyelembe kell venni. A cserelakás feltételei és a hozzájárulás megadása írásban történik, és nem lehet automatikusan biztosított minden körülményre. A cseréhez szükséges összes dokumentumot - például a tulajdonosi lap hiteles másolata - a bérbeadó által meghatározott határidőn belül be kell nyújtani. Az albérletre vonatkozó különös előírások és a tulajdonjogi kérdések részletezése a vonatkozó rendeletekben található.
Ha a bérlő elhalálozik, a vele együtt lakó hozzátartozók a meghatározott sorrendben folytathatják a bérleti jogot: például a házastárs, gyerek, befogadott gyermeknek a gyermeke, majd a szülő. A bérlőtársi jog megállapítása írásban történik, és a szerződés megszüntetése esetén a bérbeadó és a bérlő közösen határozzák meg a továbbiakat. Az albérletet a bérlő köteles írásban felmondani a határidőket betartva.
Különleges rendelkezések önkormányzati rendeletek és gyakorlatok alapján
Az önkormányzati lakások bérbeadása több szintű szabályozás alá esik: a Lakástörvény kógense rendelkezései mellett a helyi önkormányzati rendeletek (Ör1., Ör2.) részletezik a szociális és gazdasági feltételeket, a bérleti szerződés tartalmát, a felmondás és cserék szabályait. A Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapította, hogy az ilyen rendeletek nem terjeszkedhetnek a Lakástörvény és a Ptk. keretein túl, ugyanakkor lehetőséget adnak a helyi szociális szempontok érvényesítésére. A rendeletek lehetővé teszik például a szociális helyzet alapján történő bérbeadást, a felmondási és cserélési lehetőségeket, valamint a kaució és a karbantartás részleteit.
Fontos szem előtt tartani, hogy a cserét írásba kell foglalni, és a feleknek előzetesen tájékozódniuk kell a feltételekről és a lehetőségekről. A csere során a régi bérleti szerződés megszűnik, és egy új jön létre; ezen keresztül a feltételek is megváltozhatnak. A bérlőnek és a cserepartnernek alaposan dokumentálnia kell az átadás állapotát, hogy későbbi viták elkerülhetők legyenek.
tags: #lackner #onkormanyzati #lakas #berlok