Lakas berbeadas turizmus celra jogi szabályok: adózási és Áfa vonatkozások részletes összefoglalása
Ha pedig a bérbevevő vagy vendég oldalán a bizonylatolás és az áfa tartalom „nincs a helyén”, akkor az adólevonási jog, illetve a költségek kezelése is vitatható lehet. A téma további rétegét adja, hogy a bérbeadásnál a törvény választási jogot enged az adókötelessé tételre, amelynek időzítése, bejelentése és öt évre szóló kötöttsége önmagában is tervezési feladat. Szálláshely-szolgáltatásnál ezzel szemben nincs „választás”, mert a turisztikai célú, idegenforgalmi körben nyújtott szállás biztosítása a bérleti mentesség alól kivett ügylet, amely minden esetben áfa-köteles.
Ingatlan bérbeadás és adózási alapelvek
Az Áfa tv. ingatlan bérbeadásnál a főszabály a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentességet biztosít. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján az ingatlan, például lakóingatlan vagy üzlet bérbeadása adómentes, ha a bérbeadó saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé. Az adómentesség egyik kulcskövetkezménye, hogy nem jár adólevonási jog. A levonási jog hiányát kifejezetten hangsúlyozza, hogy a bérbeadónak nem kell áfát felszámítania és fizetnie, de a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő előzetesen felszámított áfa tekintetében nem illeti meg a levonási jog.
Közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén az áfaalany a tulajdonostársak közössége, amely a jogokat és kötelezettségeket kijelölt képviselő útján gyakorolja.
Be- és kiadás bizonylatolása, szintminimum
A bérbeadás során a bizonylatolás minimumszintje a minősítéshez kötődik. Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább a számviteli szabályoknak megfelelő bizonylatot kibocsátani a bérbevevő részére. Ezzel szemben a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnál kifejezett hangsúly kerül a számlára vagy nyugatra, mert a szálláshely-szolgáltatás kapcsán az Áfa tv. 165. a keretében adóalanyként meg kell adózni.
Az adómentességek és adókötelezettségek kapcsolódó területei
A bérleti mentesség alóli kivételek közül a legjelentősebb az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül. Azonban példaként említhető a parkolási célú bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép vagy berendezés bérbeadása, valamint a széf bérbeadása is, mint olyan ügyleteket, amelyek minden esetben adókötelezettséget eredményeznek.
Az „ingatlan” fogalmának meghatározása azért is fontos, mert a bérbeadás áfa megítélése a tárgyi körrel kezdődik. Ingatlan lehet föld, épület, illetve az épülethez kapcsolódó beépített alkatrészek és gépek is. Az adózási megítélés szempontjából ez meghatározza, hogy a továbbhasznosítás, a közüzemi költségek és a felújítás miként adóznak.
Választási jog az adókötelessé tételben
Az ingatlan bérbeadásához kapcsolódó legjelentősebb választási lehetőség az adókötelessé tétel, amelyet az Áfa tv. 88. §-a szabályoz. Az adóalany saját elhatározása alapján dönthet úgy, hogy az ingatlan bérbeadás tekintetében adót számít fel. A választás időzítése és gyakorlati lebonyolítása sajátos. Ha a bérbeadási tevékenységet a tárgyévben kezdik meg, akkor a választás lehetősége a tevékenység megkezdését megelőzően illeti meg az adóalanyt, míg a tevékenységet már végző adóalany esetében a választás a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig áll fenn. Ezzel összefüggésben kiemelten fontos a korrekciós mechanizmus, amely az adminisztratív hibák esetén jelenthet menekülőutat (257/F. §).
Az adókötelezettség választása öt évre köt, és ha ezt a jogot választják, az adólevonási jog kapuja is megnyílik a bérbeadó oldalán:
- levonható lehet például az adóalapot terhelő áfa a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzésekre;
- berendezési tárgyak áfatartalma, felújítással összefüggő szolgáltatások áfája.
Szálláshely-szolgáltatás és adózási rendszerek
Jelen cikkünk a lakás szálláshelyként történő bérbeadásának adózását részletesen tárgyalja, és kitér arra, hogyan lehet jogszerűen alkalmazni a különböző adózási lehetőségeket magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként. A szálláshely-szolgáltatás beindításának lépései között szerepel:
- azonosítás: állami adóhatóság felé az egyéb szálláshely-szolgáltatást milyen adózási módon jelentjük be (adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként);
- kötelező bevallások és regisztrációk: önkormányzati bejelentés a turizmusfejlesztési hozzájárulás és idegenforgalmi adó miatt; NTAK regisztráció és minősítés;
- engedélyek: szálláshely üzemeltetési engedély kiadása, adott esetben pénztárgép kötelezettség;
- közvetítő platformokkal kapcsolatos adatszolgáltatás és közösségi adószám igénylése.
Magánszemélyként a lakás bérbeadása adózási lehetőségei a következők lehetnek: tételes átalányadózás (szobánként fix összeg), személyi jövedelemadó (szja) szerinti önálló tevékenység vagy vállalkozói jövedelemadózás, illetve KATA adózás egyes speciális korlátozásokkal (csak szálláshelyek, 2022. szeptember 1-től tiltsa a KATA cégeknek történő számlázást).
A fizetővendéglátó tevékenység adója sajátos keretek között alakul: szja 15% és EHO 13% (2023-2024-ben) a bevétel alapján, valamint a bevételekre jutó költségek levonhatósága, illetve a 10% költséghányad vagy tételes költségelszámolás. Ha a tevékenység időarányos, a bevétel és költség arányosan oszlik meg az adóév során. A tételes átalányadózás lehetővé teszi szobánként 32 ezer forintos éves adó mértéket évente, és a bevallás az éves adóbevallás része, a nyilatkozat a határidőig benyújtva.
Idegenforgalmi adó és közüzemi költségek
Az idegenforgalmi adó a helyi önkormányzatnak fizetendő adó, amely a megkezdett vendégéjszakák száma alapján vagy a szállásdíj 4%-os adóalapként kerül meghatározásra. A vendég kötelezett az idegenforgalmi adó megfizetésére, de a beszedést, bevallást és befizetést a szállásadó köteles elvégezni. A megadott adóalap és mértékek a helyi rendeletek alapján határozódnak meg, és országos szinten egységes maximum nincs, minden önkormányzat saját rendeletével dolgozik. A közüzemi költségek továbbhárítása adózási szempontból igen gyakori vitapont, mivel azok lehetnek önálló szolgáltatásnak minősülő bevételek vagy a bérbeadás járulékos elemei, és ennek megfelelően kell őket számlázni és adózni.
Gyakorlati példák és döntési szempontok
A gyakorlatban a legfontosabb döntési szempontok közé tartozik, hogy a bérbeadás mely formáját választja a tulajdonos vagy intézmény. Ha a tevékenységet az Áfa tv. szerint adókötelessé teszik, akkor jogosult a levonási jogra, és levonhatja például a bérbeadást szolgáló ingatlan beszerzésének áfáját, a berendezési tárgyak áfatartalmát, valamint a felúítással összefüggő szolgáltatások áfáját. A választás 5 évre szól, és annak időzítése, a bejelentés és a korrekciók kritikusak.
Az ingatlan bérbeadása és a rövid távú lakáskiadás közötti különbséget nemcsak az időtartam, hanem a kapcsolódó szolgáltatások jellege is meghatározza. A rövid távú kiadás adózása magánszemélyként önálló tevékenységből származó jövedelemként, vagy tételes átalányadóként is történhet, a bevétel és költségek alapos igazolása mellett. Ugyanakkor a szállásdíjból származó bevétel adózása és az áfa kötelezettségek összetettek, ezért részletes könyvelés és a jogszabályok alapos ismerete szükséges.
Összegzésként: az ingatlan bérbeadása és a szálláshely-szolgáltatás közötti határ meghatározása, a továbbhárított rezsiköltségek helyes kezelése, valamint az Airbnb-hez és hasonló platformokhoz kapcsolódó adózási szabályok helyes alkalmazása kulcsfontosságú. A 2026-os aktualizált gyakorlatban ezen szabályok részleteinek alapos ismerete segít elkerülni az áfa- és adózási kockázatokat.
Gyömrő központjában új építésű lakások eladó! -Ingatlan videó
tags: #lakas #berbeadas #turizmus #celra