Európa lakásárak és jövedelmek összehasonlítása
Az európai városokban az ingatlanpiac helyzete jelentősen eltérő. A befektetők számára fontos tudni, hogy az egyes metropoliszok milyen feltételeket és kilátásokat kínálnak. A nagyobb európai fővárosokban való befektetések nagyon vonzók. Sok esetben azonban a befektetők számos hátránnyal szembesülnek, például túl magas árak vagy alacsony hozamok. Az alábbiakban különböző városok ingatlanpiacát és a hozzájuk kapcsolódó jövedelmi mutatókat mutatjuk be, a rendelkezésre álló adatok alapján.
London: a legdrágább piacok és a jelenlegi kilátások
A londoni ingatlanárak szédítően magasak voltak, az elmúlt kil nine évben azonban a csökkenés gyors ütemben zajlott. Az év első negyedévében a Halifax adatai szerint az árszint 3,8%-kal esett. A Home.co.uk szerint 2018 áprilisában az ingatlanok átlagára 618 316 font volt, medián ára pedig 430 001 font. A brexit és az ingatlanadó növekedésével kapcsolatos bizonytalanságok miatt a piac továbbra sem áll jó formában, de a jövőben talán elérhetőbbek lesznek az árak a vevők számára.
A legdrágább körzetek közé tartoznak Kensington és Chelsea, Westminster, Camden, Hammersmith és Fulham City.
Párizs: meredek drágulás és egyre erősebb befektetői érdeklődés
Párizsban a helyzet ellentétes: míg az egész Franciaországon ingatlanárak csökkennek, a fővárosban gyors árnövekedés figyelhető meg. A befektetők egy része a brexit bizonytalanságai miatt fókuszál a városra. A lakások ára rekordértékeket ér el, és a 2018-as trendhez hasonlóan az árak hamarosan meghaladhatják a 10 000 euró/m²-t. A 1., 6. és 18. kerületben a növekedés mindig kétszámjegyű, míg a 13. és 19. kerületekben is erős a trend.
Bécs: életminőség és alacsony kamatok
A Mercer 2017-es tanulmánya szerint Bécs a világ legjobb városa az életminőség tekintetében. A lakáspiaci mutatók szerint az alacsony kamatok vonzóak a befektetők számára (2017-ben 1,75%-os kamatok). A belvárosi luxus lakások a központi negyedekben koncentrálódnak: az Immopreise.at szerint 2017-ben az apartmanok ára 12 265 euró/m² volt. A környékekben is hasonló az árszint, például a 2-9. kerületben. A bérbeadás Bécsben viszonylag könnyű, de a hozamok általában nem túl magasak (Globalpropertyguide.com: belvárosi hozamok 1,7-2,3%).
Berlin: dinamikus növekedés és megfizethetőség
A Knight Frank 2017-es jelentése szerint Berlin ingatlanárai 20,5%-kal emelkedtek, ezáltal az első helyre került a 150 város közül. Bár az apartmanok gyorsan nőttek, az árak még mindig ötször olcsóbbakak Londonnál és háromszor Párizsnál. A befektetők számára fontos tényezők az alacsony kamatkörnyezet és a gyorsan növekvő népesség; az utóbbi öt évben a népesség 50 000 fővel nő évente, jelenleg 3,5 millióan élnek Berlinben. A legnépszerűbb területek: Prenzlauer Berg, Mitte és Kreuzberg, ahol szűk a kínálat.
Általános trendek: lakásárak és jövedelmek összevetése Európában
A közép- és kelet-európai országokban a rendszerváltást követően a korábban állami lakások tömeges privatizációja történt, gyakran szimbolikus áron. Nyugat-Európában viszont az állami bérlakásállomány megőrzése és fejlesztése jellemző, így a bérlés gyakran stabil és jogilag védett választás. A lakásvásárlás költségei és a hitelfeltételek jelentősen eltérnek országonként. 2024 végére az országos lakásárak éves szinten 13%-kal emelkedtek, a reálárak pedig közel 9%-kal maradtak 2023-hoz képest.
Magyarországon a lakhatás megfizethetősége különösen érezhető. Míg a kelet-közép-európai országokban a saját tulajdon-arány igen magas (80-90%), addig Nyugat-Európában ez alacsonyabb, például Németországban és Svájcban a bérlők aránya meghaladja az 50%-ot. A hazai adatok szerint Budapesten egy 60 m²-es lakás megvásárlásához körülbelül 12,7 év nettó átlagjövedelem szükséges, és mindez 2024-re visszatekintve csupán átlagos trendként értelmezhető. Tíz évvel ezelőtt ez az arány körülbelül 9 év volt. Emellett a lakásvásárlás és a bérlés közötti választás sokszor a hitelfelvételek és a kamatok alakulásától függ.
Hogyan viszonyul Budapest és a régió a nemzetközi viszonyításokhoz?
Az albérleti díjak és a bérlők terhei országonként jelentősen különböznek. A Bankmonitor 2023-as adatai alapján egy kétkeresős, négyfős család budapesti albérletének költségvetése havi szinten kb. 920 euró, amely a nettó jövedelmek 48%-át teszi ki. Olyan európai városokban, mint Helsinki, Stockholm, Koppenhága, Berlin, Amsterdam, Brüsszel, Bécs, Róma, Szófia és Athén, a bérleti költségek a jövedelem kevesebb mint harmadát, vagy akár a 25%-át is kiteszik lehetővé. Ugyanakkor Berlinben és Brüsszelben a bérleti díjak meghaladhatják Budapestet, de a bérekhez viszonyítva könnyebben financierálhatók.
Összefoglalva: Budapest drága albérleti piac szempontjából, de régiós összevetésben nem kiemelkedően drága. A lakhatási nehézségek mögött összetett okok állnak, például az Airbnb-hatás és a lakáshiány. Ha egy budapesti család hitelből szeretne saját ingatlant vásárolni, miközben semennyit sem szeretne többet költeni, mint a jelenlegi bérleti díj, körülbelül 58 m²-es lakást tudna megvásárolni, 46,9 millió forintos hitellel és 20%-os önerővel. A számítások a négyzetméterárak 1 millió forint körüli szintjéből adódtak. Fontos megjegyezni, hogy kedvezőbb hitellel akár nagyobb vagy jobb környékű ingatlan is elérhető lehet, miközben a törlesztőrészlet nem változik.
Liveability Index és általános életminőség
A Liveability Index olyan átfogó rangsor, amely a költségvetéshez kapcsolódó költségek, a bérleti díjak, az energiaárak, a bérek növekedése, a népességsűrűség és a boldogság mutatóit összegzi 12 európai országban. A végső pontszám alapján Dánia vezet, Svájc és Belgia követi. Az egyes országok között jelentős különbségek vannak például a bérleti díjak aránya és a lakhatási költségek tekintetében. A fenti mutatók alapján Berlin, Brüsszel és Stockholmi példák arra mutatnak, hogy a magasabb bérek ellenére is előfordulhat, hogy a lakhatási költségek aránya továbbra is magas marad. Genf a szempontok között a legkedvezőbb bérleti díj-fizetés arányt mutatja (29%), míg Lisszabon és Isztambul 100% feletti értékeket érnek el, ami a lakhatás finanszírozásának nehézségét jelzi.
Általános adatok a legfontosabb mutatók szerint
- Az átlagos lakásárak és a jövedelmek aránya nagyvárosokban dolgozott összevetésben divergens lehet; izgalmas példák közé tartozik Iceland, Dániából és Belgiumból kiinduló magas ár-jövedelem arányszámok.
- A példák között kiemelhető, hogy Berlin, Brüsszel és Stockholmi mutatók 40% körül vagy annál alacsonyabb bérleti kiadásokkal rendelkeznek egy átlagos négytagú család bevételeihez viszonyítva, bár a bérleti díjak egyes városokban magasabbak lehetnek a helyi bérekhez képest.
- A lakástulajdonlás aránya Nyugat-Európában alacsonyabb, a társadalmi és jogi keretek, valamint a bérlakásprogramok erőssége miatt.
Lakáspiaci bumm: Jelentősen nőtt a kereslet, emelkednek az ingatlanárak
tags: #lakasar #jovedelem #europa