Lakáshitel igénylésének feltételei és állami támogatások Átfogó útmutató
Mindannyiunk életében eljön a pillanat, amikor valamilyen oknál fogva új otthonra van szükségünk, legyen szó munkahely miatti költözésről, gyermekvállalásról, a ház bővítéséről vagy felújításáról. A segítség azonban kéznél van: különböző lakáshitelek és államilag támogatott megoldások közül választhatunk. Az állami támogatások és az otthonteremtési kedvezmények hatására hazánkban egyre többen vágnak bele lakásprojektbe: vásárlásba, felújításba vagy akár építkezésbe.
Először is látni kell, hogy a lakáshitel feltételei szigorúbbak a személyi kölcsönökhöz képest. A havi nettó jövedelem, az esetleges másodlagos jövedelem vagy a bevitt önerő mértéke elsősorban azt befolyásolhatja, hogy kaphatunk-e, illetve hogy milyen feltételekkel kaphatunk kölcsönt. Valamennyi pénzintézet elvárja, hogy a vételár bizonyos százalékát az ügyfél saját forrásból teremtse elő- ezt az összeget nevezzük önerőnek.
Egy 2024-es időszakban kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkezünk, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal, és a 10%-os önerő kedvezményes és kamat támogatott hitelek, valamint piaci hitelek esetén egyaránt alkalmazható. Általánosságban a 18 és a 70-75 év közötti életkort fogadják el a bankok, de találhatunk példát 23 éves alsó korhatárra is. A CSOK Plusz és a Babaváró esetében a felső korhatárt határozzák meg alacsonyabban, de a kérelem benyújtásának időpontjában még nem betöltött 41. életév., illetve 30. életévben (a feleség esetében).
Adóstárs bevonását a bank valamilyen kockázati tényező fennállása esetén írhatja elő, például, ha az igénylő túl fiatal vagy idős. Előfordulhat, hogy a bank kötelezővé teszi a házastárs adóstársként való bevonását, ha a fedezetként szolgáló ingatlan közös tulajdonban van. Az adóstárs bevonása ezen túl kedvezően is befolyásolhatja a hitelbírálatot és akár nagyobb összeghez is hozzájuthatunk, hiszen egy erős biztosítékot jelent a bank számára.
A hitelbírálat során a bank azt vizsgálja, hogy a havi jövedelmünk milyen arányban terhelhető kölcsönnel, vagyis mekkora törlesztőrészletet tudunk kifizetni. Itt jön be a képbe a jövedelemarányos törlesztési mutató, azaz a JTM a hitelbírálat során alkalmazott módszer. Ennek az értéke azt mutatja meg, hogy a havi fizetésünk legfeljebb hány százalékban terhelhető a törlesztőrészletekkel. A hitelbírálat során megkülönböztetik az elsődleges és másodlagos jövedelmet, de nagyobb súllyal értelemszerűen az elsődleges jövedelem, azaz a munkabér (külföldről és belföldről származó egyaránt), a vállalkozói jövedelem, illetve a nyugdíj esik latba.
Az ingatlanhitel fontos jellemzője, hogy a kölcsönt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. Akár közeli hozzátartozónk tulajdonában álló ingatlan is bevonható a hitelügyletbe, amennyiben a tulajdonosa hajlandó zálogkötelezettként részt venni a konstrukcióban. A fedezetként felajánlott ingatlannak megfelelő értékűnek kell lennie és számos kritériumnak szükséges megfelelnie. Általában fenntartások nélkül elfogadják fedezetként a családi házat, ikerházat, sorházat, a lakást, az építési telket, bizonyos feltételek mellett bevonható az üdülő, hétvégi ház, nyaraló, a könnyűszerkezetes vagy az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan is. Vannak olyan típusok, amiket, ha el is fogadnak a bankok, csak bizonyos feltételekkel, például alacsonyabb finanszírozhatóság mellett.
Az ingatlan értékének meghatározása értékbecsléssel történik. A hitelintézet értékbecslője szakvéleményében megállapítja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan mennyit ér a banknak. Ennek során vizsgálja az ingatlan és a telek méretét, elhelyezkedését vagy az ingatlan értékesíthetőségét. A hitelintézetek kínálatában elérhető általános, piaci lakáshitel alatt most azokat a lakáscélú hiteleket értjük, melyek a legtöbb természetes személy számára elérhetőek, nincsenek olyan speciális feltételekhez kötve, mint például a gyermekvállalás. Az ilyen típusú lakáshitelek felvételénél általánosságban a két legfontosabb feltétel, hogy a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) nem szerepelhet rólunk negatív információ, és a hiteligénylést megelőzően a bankok által meghatározott, minimum bevétellel kell rendelkezni.
Ingatlan vásárlása vagy építése esetén az ingatlan forgalmi értékének akár 80, 2024. január elsejétől pedig bizonyos esetekben 90 százalékáig hitelezhet a bank. A hitelfelvétel során mindig egyedi ügyfélminősítés alapján határozzák meg az elvárt önerőt. Ha egy 30 millió forint forgalmi értékű lakás megvásárlásán gondolkodunk, a minimális önerőnek 6 millió forintnak kellene lennie. Ebben az esetben akár 24 millió forint hitelt is kaphatunk.
A Babaváró teljes összege abban az esetben használható önerőként ingatlan vásárlás során, ha a lakáshitel igénylésére a babaváró kölcsönszerződés megkötését követő 90 napon túl kerül sor. A Babaváró kölcsönszerződés megkötését követő 90 napon belüli lakáshitel igénylés esetén a babaváró hitel 75%-a használható fel önerőként. Érdemes tudnunk, hogy a korábban már említett JTM jogszabály határozza meg ebben az esetben is, hogy meddig nyújtható a havi törlesztőrészlet összegét illetően.
Például havi nettó 600 ezer forint jövedelem felett akár a fizetésünk 60%-a is lehet a törlesztőrészlet, ha nincs másik hitelünk, és legalább 10 éves vagy végig fix kamatozású hitelt választottunk. A piaci lakáshitelek közötti választás esetén fontos információval bír a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) jelző. Ez egy olyan lakáshitel típust takar, amely megfelel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által meghatározott szigorú kritériumoknak. Tudtad, hogy a K&H-nál az ingatlan felújítási vagy építési terveidet a K&H zöld lakáshitellel is megvalósíthatod, ami kamatkedvezménnyel igényelhető?
Miért érdemes figyelembe venni az állami támogatásokat? A Babaváró hitel olyan házaspároknak szól, ahol a feleség betöltötte a 18. és még nem töltötte be a 30. életévét, és a pár egyik tagja legalább három éve folyamatosan társadalombiztosítással rendelkezik. Amennyiben a feleség elmúlt 30 éves, de még nem töltötte be a 41. életévét, és igazolja legalább a 12. hetet betöltött várandósságát, a házaspár továbbra is jogosult a támogatás igénybevételére 2024. A felvehető hitelösszeg akár 11 millió forint is lehet. Ennek a hitelnek az előnye, hogy amennyiben az első gyermek 5 éven belül megszületik, akkor a hitel kamatmentes marad a futamidő végéig. A második közös gyermek után a fennálló tartozás 30%-át, a harmadik gyermek születése után pedig a fennálló tartozás 100%-át az állam támogatásként átvállalja. A támogatott hitel kamata legfeljebb 3%, a kamattámogatás pedig maximum 25 év lehet.
A CSOK Plusz további előnye, hogy amennyiben a család az első közös lakását vásárolja, a hitel 10% önerővel is igényelhető. Tehát, egy 80 millió forint értékű lakáshoz az egyébként kötelező legalább 16 millió forint helyett 8 millió forint is elegendő lehet önrészként. Fontos feltétel azonban, hogy a házaspár első közös lakásának vételára nem haladhatja meg a 80 millió forintot. Nem első közös lakásvásárlás esetén 150 millió forint lehet az értékhatár. Egy erős érv a konstrukció mellett, hogy az állam a hiteltartozásból is elenged a feltételek teljesülése esetén. A felvett hitel tőketartozásából a második, majd minden további megszületett gyermek után 10-10 millió forint gyermekvállalási támogatást nyújt az állam.
A Babaváró hitel kamatmentes futamideje és családtámogatási elemei egyedülállóan kedvezőek. A CSOK Plusz esetében a kamattámogatott hitel bővített célokra is felhasználható: első lakás vásárlására, építésére, családméret-növekedés miatti lakáscserére (vásárlás, építés), illetve lakásbővítésre. A CSOK Pluszt azok a házaspárok vehetik igénybe, amelyeknél a feleség 41 év alatti. A gyermekvállalás a CSOK Plusz alapfeltétele, amely örökbefogadással is teljesíthető. A Babaváró hitel és a munkáshitel kombinációja is lehetőséget ad a finanszírozásra, de minden feltételt egyénileg vizsgál a bank.
A lakáshitelek és a támogatások feltételeivel azonban érdemes tisztában lenni, hiszen vannak egységes, jogszabály szerinti alapfeltételek, de a bankok hitelezési szempontjai, feltételei eltérőek lehetnek. Életkorod 18 és -bankonként eltérően- 70-75 év közti legyen. Kiskorúak nem vehetnek fel hitelt (kivétel a munkáshitelt, amely 17 éves kortól igényelhető), és bizonyos életkoron felülieket szintén nem hiteleznek a bankok. A 70-75 éves életkor a hitel lejáratakor betöltött életkorra vonatkozik, azaz a hitel futamidejétől is függ. Adóstársra azonban nem mindig vonatkozik az életkori kitétel, vagyis néhány bank esetében nem probléma, ha valamely jövedelmükkel bevont adóstárs életkora a kölcsön lejáratakor meghaladja a 75. évet, amennyiben az adós a hitel lejáratakor nem tölti be 75.
Pozitív KHR státusz, azaz nem lehetsz negatív adósként feltüntetve a KHR-ben sem aktív, sem passzív módon. Ugyanakkor ha 1 éven belül maradéktalanul visszafizetted korábbi tartozásod, amit a KHR információ alátámaszt (MAGREN státusz), akkor van olyan bank, ahol hitelkérelmed pozitív elbírálás alá eshet. A jövedelem esetében az összege mellett kiemelten fontos az is, hogy milyen tevékenységből származik és milyen típusú elemekből tevődik össze. Ha alkalmazottként dolgozol, a munkáltatódat is leellenőrzik, és az sem mindegy, hogy mióta dolgozol az adott helyen, milyen munkaszerződéssel. Alapfeltétel azonban, hogy csak az igazolható, bejelentett jövedelmet veszik figyelembe a bankok.
A hitel igénylés folyamatában fontos, hogy a adásvételi szerződés megkötése után nyúlj be a hitelkérelemhez, és hogy a bank által elvárt dokumentációt összegyűjtsd. Az értékbecslés és a banki bírálat után következik a szerződés megkötése közjegyző előtti okiratban, majd a folyósítás, és az ingatlan birtokbaadása. A folyamat során tisztában kell lenned a költségekkel is, hiszen a kamat mellett számolni kell a bankszámla-díjakkal, előtörlesztési díjakkal és egyéb költségekkel is. A hitelpiaci környezet folyamatosan változik, így érdemes előzetes, díjmentes hitelbírálatot kérni a pontos összeg és feltételek meghatározásához.
tags: #lakashitel #igenylesenek #feltetelei