lakáshitel jövedelem terhelhetősége és JTM mutató részletes útmutató

A JTM a jövedelemarányos törlesztési mutató rövidítése, amely meghatározza, hogy a havi nettó jövedelem hány százaléka fordítható törlesztő részletre. A cikk a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet és az adósságfék szabályozás összefüggéseiben mutatja be a JTM szerepét a lakáshitelek és más hitelek felvételénél, különös tekintettel a 2026-os változásokra és a zöld hitelek speciális feltételeire.

Mit jelent a JTM mutató és mi a célja?

A JTM azt mutatja meg, hogy a havi nettó jövedelem mekkora részét fordíthatja a hitelfelvevő törlesztőrészletekre. A célja a felelős hitelezés előmozdítása és a túlzott eladósodás megelőzése. A JTM-szabályozás része az MNB adósságfék rendszerének, amelynek eszközei között a hitelfedezeti arány (HFM) és a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) találhatók. A rendszer célja, hogy a hitelpiacon a kockázatokat megfelelően kalibrálva csökkentsék a nemteljesítés esélyét.

Ki és mikor kell figyelembe vennie a JTM-et?

Minden felvett hitel/bevétel esetén beleszámít a JTM-be: a meglévő hitel törlesztői, a hitelkártya és a folyószámlahitel kereteinek 5%-os értéke, továbbá az új hitel várható törlesztője. 2026-tól minden 550 000 forint feletti hitelösszeg esetén kötelező felmérni a JTM-et. A zöld lakáshiteleknél pedig előfordulhat, hogy a JTM elérheti a 60%-ot is függetlenül a jövedelemtől, amennyiben az energetikai követelményeknek megfelelő ingatlanról van szó.

Mi számít jövedelemnek a JTM kiszámításakor?

A nettó jövedelembe csak igazolt, rendszeres havi jövedelem számítható be. A bankok elsődleges és másodlagos jövedelmeket különböztetnek meg, és ez sokszor határozza meg a felvehető hitel összegét. Elsődleges jövedelem például a munkából származó jövedelem, vállalkozói jövedelem, nyugdíj vagy rokkantsági nyugdíj. Másodlagos jövedelem lehet a családi pótlék, CSED, GYED, GYES stb. A választható jövedelem attól függ, hogy bankonként milyen másodlagos jövedelmet fogad el a JTM számításánál.

Hogyan határozza meg a bank a JTM-et?

A folyamat három lépésből áll a 32/2014-es rendelet szerint:

  1. A háztartás nettó jövedelmének meghatározása, kötelező bevonni a házastársat/élettársat is; a bank a teljes háztartási nettót vizsgálja.
  2. A meglévő törlesztőrészletek összesítésének elvégzése, ide tartozik minden hitel, hitelkártya és folyószámlahitel keret is, akkor is, ha nem használják aktívan.
  3. A felvenni kívánt lakáshitel várható törlesztőjének meghatározása a kamat, futamidő és hitelösszeg alapján.

A JTM-korlátok mértéke és a kamatperiódus hossza befolyásolja a terhelhetőséget: hosszabb kamatperiódussal gyakran nagyobb terhelhetőség érhető el, míg rövidebb fix kamatozás esetén szigorúbb limit érvényesül. A zöld hitelcélnál a 60% plafon jövedelemtől függetlenül is elérhető lehet, ha az energetikai követelmények teljesülnek (A+ energetikai besorolás és legfeljebb 68 kWh/m²/év primerenergia-igény).

Hogyan viszonyulnak egymáshoz a különböző kötelezettségek?

A JTM mellett érvényes a fedezeti korlát (HFM/LTV), amely az ingatlan értékéhez kötött maximum hitelösszeget határozza meg. A teljes felvehető hitel így két korlát közül a szigorúbb szerint alakul. Minden létező hitel, amely törlesztőjét rendszeresen fizetik, befolyásolja a JTM-et. Egyszerű példával élve, ha egy háztartás nettó jövedelme 450 000 Ft és meglévő törlesztője 80 000 Ft, fix kamatozású hitel esetén a JTM-határ 50%, így a maximum törlesztő 225 000 Ft lehet, és ha a kívánt hitel törlesztője ezt meghaladja, az igénylés valószínűleg elutasításra kerül.

A JTM és a hitelképesség összefüggései - gyakorlati példák

A hosszabb kamatperiódussal és alacsonyabb hitelösszeggel általában kedvezőbb a JTM-mutató, mert a bank a teljes terhelést jobban be tudja kalkulálni. A devizahitelek esetében a kitettség értékét a hitelkérelem elbíráláskori értéken kell figyelembe venni, és a forint árfolyamának ingadozása is befolyásolhatja a JTM-et.

Adóstárs vagy kezes szükségességét akkor lehet felvetni, ha a hitelbírálat során kockázat merül fel, például életkor, fennálló munkaviszonyok hiánya vagy egyik fél esetleges vállalkozói státusza miatt. Adóstárs lehet bármely más személy, a kezes pedig akkor kerül előtérbe, ha az adós nem tudja teljesíteni a törlesztést. A jelzáloghiteleknél gyakori a hosszú futamidő - akár 20 év is lehet -, és hosszú távon érdemes megfontolni a hitelfedezeti biztosítást.”

Mit tegyünk a hiteligénylés előtt?

Érdemes előzetes hitelképesség-vizsgálatot végezni bankfüggetlen szakértővel, hogy megtudjuk, mekkora hitelre számíthatunk és milyen tényezők korlátozhatják a futást. A JTM kiszámítása során figyelembe vett tartozások és a jelenlegi jövedelem alapján előre látható a maximálisan felvehető hitelösszeg. A hitelcél megfogalmazása (lakásvásárlás, felújítás, hitelkiváltás) befolyásolja a feltételeket és a feltételrendszert, ezért érdemes a hitelfelvétel előtt alaposan átgondolni a terveket.

JTM változások 2025-2026: kiemelt hatások

Az 2025-2026-os módosítások közé tartozik a zöld hitelekre vonatkozó speciális szabályozás és a JTM plafon változása a kedvezőbb energiamegtakarítást célzó ingatlanoknál. 2026-tól minden 550 000 forint feletti hitelösszegnél vizsgálni kell a JTM-et, és a lakáshitelek esetében a jövedelem terhelhetősége folyamatosan szigorúbb lehet bizonyos jövedelemkategóriákban. Emellett az adósságfék rendszer fejlesztése érdekében a kockázati profilok finomhangolása és az adóstárs/kezest érintő feltételek is változhatnak.

Gyakorlati összefoglaló a JTM-hez kapcsolódó főbb számokról

  • JTM ára: a nettó jövedelem hány százaléka fordítható törlesztésre; általános határ: 35-60% között, attól függően, hogy milyen hitelről van szó és mennyi az időtartam.
  • Hitelkártya és folyószámlahitel keretének 5%-át veszik figyelembe törlesztőrészletként.
  • A zöld hitelcélnál 60% plafon elérhető lehet még magasabb jövedelemszint esetén is.
  • A JTM-t minden meglévő hitel és tartozás beleszámít - tehát a korábbi elkötelezettségek is befolyásolhatják a megkapható új hitel összegét.
  • Adóstárs/kezest bevonva a JTM számítása a teljes háztartási jövedelmet és kötelezettségeket nézi.
Infografika: JTM számításának alapelvei, hogyan hat a meglévő adósság a maximális hitelre

Kölcsöntörlesztőrészletek kiszámítása az Excel PMT függvényével

tags: #lakashitel #jovedelem #terhelhetoseg

Népszerű bejegyzések: