lakáshitel törlesztő fizetés százalék: hogyan határozzák meg a JTM-et és mire figyeljünk
Ma már egy hitel felvétele teljesen hétköznapi, majdnem rutin feladatnak tűnik, azonban a megalapozott döntéshez és a tudatos ügyintézéshez sok ismeretre van szükség.
A hitelcél alapján csoportosíthatjuk a hiteleket. A szabad felhasználású hitel nagy előnye, hogy a felvett összeget bármire fordíthatjuk: költhetjük a pénzt műszaki cikk vagy lakás vásárlásra, felújításra, hitelkiváltásra, esküvőre, bármire.
Az adott célhoz kötött hitel igénylése során a bank vizsgálja, hogy a pénzt valóban arra költjük-e, amire adják. Ilyenek például a lakásvásárlási, felújítási hitelek, amelyek feltételei kedvezőbbek a szabad felhasználású jelzáloghitelekénél.
A hiteligénylés folyamata során több ponton is eldőlhet, hogy megkaphatjuk-e a kívánt összeget, de az egyik legfontosabb vizsgálati szempont a jövedelmünk: az, hogy milyen forrásból származik, és milyen összegű. Ez az elvárt minimum csak azt határozza meg, hogy egyáltalán kaphatunk-e hitelt: annak mértékének meghatározásához a Felügyelet (MNB) további szempontok vizsgálatát írja elő, ezek közül a legfontosabb a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) meghatározása.
A JTM azt mutatja meg, hogy milyen arányban terhelhető hitelekkel a havi rendszeres nettó jövedelmünk. A JTM-szabályozás része a Magyar Nemzeti Bank által előírt adósságfék szabályoknak.
Az adóstárs vagy kezes akkor szükséges egy hitelügylethez, ha a hitelbírálat során a bank valamilyen kockázatot tár fel az ügyféllel kapcsolatban. Az adóstárs egy olyan személy, aki önállóan vizsgálva hitelképes, nincs leterhelve saját hiteleivel.
A kezes akkor válik fontossá a bank számára, ha a hitelfelvevő nem teljesíti bármilyen okból a törlesztést. Egyszerű /sortartó kezes: akkor van rá szükség, ha az adós nem fizeti a törlesztést, a bank pedig jogi úton sikertelennek nyilvánította az adósság behajtását. Kártalanító kezes: a sortartó kezesség egyik alesete, ahol csak akkor veheti elő a bank a kezest, amikor már mindent megpróbált az adósság behajtása érdekében.
A jelzáloghitelek esetében jellemző leginkább a hosszú futamidő, itt gyakran 20 éves időtartammal is találkozhatunk. Ha egy fiatal házaspár a kettőjük jövedelmével felvesz egy ilyen hosszú hitelt, akkor érdemes hitelfedezeti biztosítást kötniük, mivel ez idő alatt az életükben számtalan változás történhet.
Minimálbér mellett is felvehetőek a fogyasztási hitelek - bár bankonként és termékenként vannak különbségek. Alacsonyabb jövedelem esetén a futamidő növelésével lehet a hitel összegét emelni, továbbá láthattuk, hogy a JTM-korlát számításánál a fix kamatozású hitelek előnyt élveznek.
Személyi kölcsönöknél 40 000 forint a legalacsonyabb hitelösszeg, jelzáloghiteleknél ez már inkább fél millió forint. A hiteligénylés egy nagymértékben szabályozott folyamat, így a banki elutasítás esetén nem sok lehetőségünk marad, másik banknál is gond lehet, ha hitelképtelennek minősítenek valahol bennünket.
Magyarországon a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) határozza meg, hogy a nettó jövedelem mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. Igen. A bankok minden meglévő hitelt figyelembe vesznek a hitelbírálat során. A kamatozás típusa jelentősen befolyásolja a jövedelem terhelhetőségét. A fix kamatozású hiteleknél magasabb JTM-határ érvényes, mert a törlesztőrészlet kiszámíthatóbb.
A hitelfelvétel előtt érdemes előzetes számítást végezni. Egy ma megjelent MNB rendelet alapján szigorodnak július elsejétől a hitelekre vonatkozó hitelfedezeti és jövedelem terhelési szabályok. A 2023. május 11-én a Magyar Közlönyben megjelent MNB rendelet alapján szigorodnak a hitelezés szabályai hazánkban. Az MNB eddig is érvényben lévő rendelkezése értelmében a fizetésünknek csak egy meghatározott százalékáig mehet el a kölcsönünk törlesztőrészlete. Ezen számítás során a meglévő és új hitelek törlesztőrészletének összegét együttesen veszik figyelembe.
A rendelet alapján lényeges a hitel típusa, a jövedelmünk nagysága és a kamatfixálás hossza is. Általánosságban elmondható, hogy nagyobb fizetés és hosszabb kamatfixálás mellett a fizetésünk nagyobb részét terhelhetjük meg a hitelfelvétel során. Az új változás értelmében emelkedik az a jövedelmi küszöb, amelytől már kedvezőbb szabályok lépnek életbe. Az új szabály itt is a jövedelemküszöböt emeli meg 600 ezer forintra. A változás július elsejétől lép életbe. Ki kell hangsúlyozni azonban, hogy a korábbi, folyamatban lévő ügyleteket nem érinti.
Az már az eddig leírtakból is kiolvasható, hogy a változás az 500 ezer forint és 600 ezer forint közötti jövedelemmel rendelkező hiteligénylőket érinti. De mégis milyen mértékben befolyásolja a rendelet módosítása a hitelképességet?
Az első esetben a család jövedelme nettó 450 ezer forint, a második esetben a háztartás igazolt bevétele nettó 550 ezer forint, míg a harmadik esetben a fizetés nagysága nettó 650 ezer forint. A 450 ezer forint jövedelemmel rendelkező család helyzete nem változik, a fizetése felét költheti el személyi kölcsön, vagy fix kamatozású lakáshitel törlesztőrészletére. A 650 ezer forintos fizetéssel rendelkező család helyzete is változatlan, a fizetésük 60 százalékát költhetik hiteltörlesztésre. A középső, 550 ezer forintos fizetésű család helyzete azonban a rendelet változása miatt érdemben módosulhat.
Jelenleg ugyanis legfeljebb 330 ezer forintot fordíthatnának hiteltörlesztésre, ami július elsejétől lecsökkenne 275 ezer forintra. Ennek hatása személyi hitelnél minimális, viszont lakáshitelből 6,4 millió forinttal kevesebb hitelre lennének jogosultak. Ki kell hangsúlyozni, hogy személyi kölcsönnél azért nem volt nagy a különbség, mert a maximális hitelösszeg jelenleg 12 millió forint ennél a terméknél, a példában szereplő ügyfelek több esetben is elérték ezt a limitet. A lakáshiteleknél pedig a jövedelem mellett az ingatlan értéke is fontos szempont az igényelhető hitelösszeg meghatározásánál.
Elsősorban azért, mert a hitelkonstrukciók sokfélék, nem minden banknál azonosak. Az egyes banki ajánlatok között lényeges különbségek lehetnek. A money.hu lakáshitel kalkulátora megkönnyíti a bankok hitelei között az összehasonlítást: nincs szükség arra, hogy több bankot felkeress, sorban állj a hitelajánlatokért, vagy éppen napokig böngéssz a pénzintézetek weboldalain. A kalkulátor a bankok honlapjain is megtalálható, aktuális banki kondíciós listákból és hirdetményekből dolgozik.
Több banknál ingyenesen módod van elvégezni az előzetes hitelbírálati procedúrát. A közvetítői szolgáltatások ingyenesek, a jutalékot a bank fizeti a hitel folyósítását követően. A falusi CSOK esetében az állam támogatja a preferált kistelepüléseken lévő lakóingatlanok megvásárlását, illetve vásárlással egybekötött korszerűsítését, bővítését. A vissza nem térítendő támogatás a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függően 600 ezertől 15 millió forint összegű lehet.
tags: #lakashitel #torleszto #fizetes #szazalek