Lakásvásárlás és jövedelem bevallási sor: hogyan kell kitölteni az SZJA bevallást ingatlan bérbeadásából származó jövedelem esetén
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. Korábbi cikkünkben a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos bevallási teendőkről volt szó. Most tekintsük át, magánszemélyként hogyan kell kitölteni a személyi jövedelemadó bevallást a 2017. évben szerzett, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemről!
A bevételek és költségek meghatározásának alapelvei
Tekintettel arra, hogy egy magánszemélynek pénzforgalmi szemléletben kell gondolkodnia, azokat a bevételeket és kiadásokat kell figyelembe venni a jövedelem megállapítása során, amelyek pénzmozgási dátuma az adott adóévben január 1. és december 31. közé esik. Amennyiben készpénzes a számla, akkor a számlán lévő dátumot kell nézni. Ha átutalásos számláról van szó, a banki jóváírás vagy terhelés dátumát kell figyelembe venni, függetlenül a számla keltezési dátumától.
Példa 1-től 4-ig szemlélteti a bevételek és kiadások meghatározását különböző időzítések esetén, hogy mely év adóbevallásában kell szerepeltetni az összeget. A kaucióval kapcsolatos esetek további kidolgozást igényelnek: a kaució összege kötelezettségként kezelendő, és visszajár, ha a bérbeadó semmilyen követeléssel nem rendelkezik; ha pedig a kaució a szerződés utolsó hónapjainak díját fedezi, akkor bevételként kell kezelni a megfelelő hónapokra.
A bevételek és költségek feltüntetése a bevallásban
A bevételek meghatározása során két fontos dolgot szem előtt kell tartani: a bevételek részét képezik a költségtérítések is (pl. közüzemi díjak megtérítése), és a bevételeket csökkentő tételek a 17SZJA-A oldal 58. pontjában kerülnek feltüntetésre. A költségelszámolás módja lehet 10%-os költségátalány vagy tételes költségelszámolás; mindkettő a 17SZJA-A lap 7. és 8. sorain kerül rögzítésre, csak más oszlopokkal.
10%-os költségátalány és tételes költségelszámolás
- 10%-os költségátalány esetén a bevétel 10%-át költségként lehet figyelembe venni, és a fennmaradó 90% adózás alá esik.
- Tételes költségelszámolás esetén a bevételből le lehet vonni a ténylegesen felmerült költségeket (bizonyítékokkal). A bevallásban a b) oszlopba kerül a bevétel, a c) oszlopba a költségek, és a d) oszlopba a bevétel és költségek különbözete kerül.
Fentiek alapján a bevételek és költségek összegzésével meghatározzuk a jövedelmet, amely a későbbi adóalapot képezi. A legfontosabb, hogy a bevallásban minden tételt a 17SZJA-A lapon tüntessünk fel a megfelelő sorokra.
A kaució és egyéb speciális tételek
A bérbeadás esetén a kaució tipikusan nem keletkeztet bevételt, kivéve azokat az időszakokat, amikor a szerződésben a kaució a díjak fedezetét jelenti. Ugyanígy a más településen fizetett bérleti díjak csökkentik a bevételeket, ha az adózási időszakban a bérbeadás és a bérbevétel összeghatára összhangban van.
Az SZJA kiszámítása és bevallása
Az adó összegét a jövedelem 15%-a adja, de a fentiek szerint a jövedelem összegét több tényező befolyásolja (pl. költségek, időtartam a megvásárlás és eladás között, beruházások). A 70-73. sorokban negyedéves bontásban tüntetjük fel az adóelőleget, és a 74. sorban az év közben befizetett előlegek összegét.
Az EHO (healthcare contribution) és a kapcsolódó határértékek
2017-re vonatkozóan 1 millió Ft feletti jövedelem esetén 14%-os EHO keletkezik, és évi 450 ezer Ft-os határig lehet figyelembe venni az egyéb megfizetett járulékokat. Ha EHO köteles valaki, a 17SZJA-09-es lap 290. sorától kezdődően figyelemmel kell kiszámolni a negyedéves bontásban jelentett összegeket.
Bevallás időpontja és tervezés
Az adóbevallás kitöltése történhet elektronikus úton az SZJA bevallás tervezetének kiegészítésével és elfogadásával, vagy postai úton is beküldhető. Az adókedvezmények felhasználása és a tervezethez való hozzárendelés lehetősége - különböző körülmények függvényében - a NAV útmutatásait követi.
Ingatlanértékesítés adózási alapelvei
Az eladott ingatlanra vonatkozó adókötelezettség attól függ, hogy az ingatlan megszerzésétől mennyi idő telt el. Ha az öt éven belül történik az eladás, adóköteles jövedelem keletkezhet, és 15% SZJA fizetendő. Ha az öt év után adja el, akkor nem keletkezik adókötelezettség.
A szerzés időpontja a földhivatalba benyújtott érvényes szerződés dátuma, és öröklés esetén az örökhagyó halálának napja. Lízingszerződés esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont. A költségek között szerepelhetnek a megszerzésre fordított összeg, illetékek, ügyvédi díjak, értéknövelő beruházások, illetve az eladással kapcsolatos kiadások (hirdetési díjak, becslések, jogi költségek). Ezeket a költségeket igazolni kell számlákkal vagy egyéb bizonylatokkal, és nem számolhatók el kétszer a bevételből.
Ingatlanértékesítésből származó bevétel és jövedelem meghatározása
A bevétel magában foglalja az eladási árat, a cserét vagy adásvételi értéket, illetve egyes esetekben a kapott kamatot. Ha az eladás 5 éven belül történik, a jövedelmet a megvásárolt év után minden évben csökkenő arányban kell figyelembe venni. Például 5 évnél rövidebb átruházás esetén a jövedelem 100%-a az első évben, majd idővel csökken.
A szerzési érték meghatározása a következő szabályok szerint történik: a szerződésben meghatározott érték, az átruházással kapcsolatos kiadások, értéknövelő beruházások. Ajándékozás vagy öröklés esetén speciális szabályok érvényesek: az eladási bevétel 75%-a után adóköteles jövedelem keletkezhet, és a költségek bizonyos korlátok között levonhatók.
Gyakori kérdések és tanácsok
Kérdésekre adható válaszok összefoglalva:
- Kinek kell fizetnie adót az ingatlan eladása után? Akinek nyereséggel adja el és az eladás öt éven belül történik.
- Meddig kell befizetni az adót? Az eladást követő év május 20-ig beérkezett bevallásban kell feltüntetni az adót.
- Hogyan lehet csökkenteni az adót? Az idő múlásával kedvezmények érvényesíthetők (100%-tól 0%-ig terjedő arány a megszerzés évét követő évekre), illetve a költségek és beruházások levonhatók.
- Kell-e áfát fizetni? Nem egyéni adózó magánszemélyek általában nem, kivéve a sorozatjellegű értékesítés.
A bevallás megkönnyítése
Az ügyfélkapuval rendelkezőknek lehetőségük van a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésére és elfogadására. Az adóbevallási tervezet mellett a konkrét bevétel és költség adatait a 17SZJA-A és 17SZJA-B lapokon kell feltüntetni. Az INGVATLAN vagy vagyoni értékű jog értékesítésével kapcsolatos bevétel bevallása és a kalkulátorok használata is segítséget nyújthat a pontos adó megállapításához a NAV oldalán.
Ha részletesebb információra van szükséged, érdemes a NAV hivatalos tájékoztatásait és a 19. információs füzetet átnézni a Nézetek menüpont alatt. A cikk végén összegzett példák és kalkulátorok segítségével könnyebb eligazodni a bevallási folyamatban.
Összefoglaló a kulcspontokról
- Bevétel akkor keletkezik, ha a szerződés benyújtásra kerül a földhivatalhoz; a tényleges kifizetés dátuma nem feltétlenül meghatározó.
- A jövedelem öt éven belüli eladás esetén adóköteles; öt év után nincs SZJA fizetési kötelezettség az eladás után.
- A költségek lehetnek előzetes szerzési kiadások, értéknövelő beruházások, kiadások, és ezek levonhatók a bevételből.
tags: #lakasvasarlas #jovedelem #bevallas #sor