Lakásvásárlás személyi kölcsönből: Minden, amit tudnia kell

Az első lakás megvásárlása mindig nagy lépés, különösen, ha a lakásvásárlás menete hitellel "nehezített". Ebben az esetben, a leggyakoribb megoldást a lakáshitel vagy a személyi kölcsön nyújtja. De melyiket, mikor lehet érdemes választani? Mennyire fontos, hogy a hitelt minél gyorsabban megkapd?

A lakásvásárlás folyamata és a hitel szerepe

A lakásvásárlás nem csak a négy fal megtalálásáról szól - hanem egy összetett jogi, pénzügyi és érzelmi döntésről is. Ha nem akarsz elúszni rejtett költségekben vagy jogi buktatókban, érdemes alaposan tájékozódni. Ha hitelből vásárolunk ingatlant, az előszerződés vagy a szándéknyilatkozat közötti választás kulcsfontosságú - leginkább a foglaló miatt!

A lakásvásárlás menete általában 5 lépésből áll:

Önerő mértéke - a lakásvásárlás alapja: Sokan a keresést ott kezdik, hogy „milyen lakás tetszik?” - de a valódi kiindulópont az, hogy mit engedhetsz meg magadnak biztonsággal. Nem elég az önerő és a hitel nagyságát belőni. Számolj az alábbiakkal is: ügyvédi díj, tulajdoni lap lekérés, illeték, közvetítői díj (ha van), költözés és bútorozás, váratlan kiadások az első hónapokban (pl. csőtörés, kazáncsere). Általánosságban elmondható, hogy a bankok a vételár legalább 20%-át elvárják önerőként. Ez egy 40 millió forintos lakás esetében 8 millió forintot jelent. Jó hír azonban, hogy első lakásvásárlóként, különösen az új állami támogatásokkal, ez az arány 10%-ra is csökkenhet.
Reális igények: Tarts egy őszinte önvizsgálatot: mire van valóban szükséged, és mi az, ami csak „jó lenne”? Így csökkented a csalódás esélyét, és gyorsabban találsz valóban testhezálló lakást. Gondolatindító kérdések: Tudsz hosszú távon is ott élni, vagy csak átmeneti megoldás? Mi történik, ha közben megváltozik az élethelyzeted (pl. családalapítás)? Eladnád ezt a lakást 5 év múlva? Ha igen, hol tart akkor az ingatlanpiac?
Ne csak nézegesd, értelmezd is a tulajdoni lapot: Az online képek sokszor kozmetikázottak - egy frissen lekért tulajdoni lap viszont őszinte. Ellenőrizd: Van-e haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog? Társasházként van-e bejegyezve az épület? Nincs-e elindult végrehajtás?
Az alku nem sértés - hanem eszköz: Az eladók is tudják, hogy alku várható. Ha korrekt ajánlatot teszel (pl. ügyvédi ellenőrzés után), ne érezd magad kellemetlenül miatta. Sőt, ez az egyik legfontosabb pont, ahol pénzt nyerhetsz vagy veszíthetsz. Mennyi foglalót kell adni? A szerződéskötések valós adatai mást mutatnak, mint a közvélekedés: országosan a foglaló átlagosan a vételár 8%-át teszi ki, Budapesten valamivel többet, vidéken kevesebbet.
Szerződéskötés: ne spórolj az ügyvéden, amikor milliókat költesz bútorokra: Az adásvételi szerződés nem egy sablonpapír - ez a dokumentum védi a teljes befektetésed. A jó ügyvéd nem csak „megírja a papírt”, hanem: leellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét, segít az illetékszámítással, intézi a földhivatali bejegyzést, és támogat.

Személyi kölcsön vagy lakáshitel?

Amikor lakást vagy házat vásárol valaki, esetleg építkezni készül, akkor rendszerint úgynevezett lakáshitelt igényel, amennyiben nincs meg hozzá teljes mértékben a saját forrás. Ilyenkor szükség lesz megfelelő ingatlanfedezetre, ami többnyire maga a megvásárolni kívánt ingatlan. A személyi kölcsönök ezzel szemben úgynevezett fedezetlen hitelek, ami azt jelenti, hogy a bank kizárólag az igazolt jövedelem alapján dönt arról, hogy ad-e hitelt, és ha igen, mennyit.

A személyi kölcsön előnyei lakásvásárlás esetén

A személyi kölcsönök egyik legnagyobb előnye, hogy rövid idő alatt pénzhez juthatsz. Ennek oka, hogy a hitelfelvételhez nincs szükség ingatlanfedezetre (szemben a jelzáloghitelekkel), így értékbecslőre, közjegyzőre és földhivatali ügyintézésre sem, amivel akár több hetet is megtakaríthatsz! Ez különösen akkor lehet előnyös, ha a hitelre gyorsan szükséged van, mert ezt a megoldást választva, a szükséges összeg már a vásárlás előtt nálad lehet, így nem kerülsz hátrányba a készpénzes vevőkkel szemben.

A személyi kölcsön a gyorsaság mellett rugalmasabb is. A lakáshitel igényléséhez kapcsolódóan jelentős extra költségek merülhetnek fel: értékbecslés, közjegyzői díj, földhivatali ügyintézés. Ezek a költségek akár több százezer forintra is rúghatnak. A személyi kölcsönök jelentős részénél nincs ilyen egyszeri díj.

A személyi kölcsönök szabad felhasználásúak, vagyis a bank nem szól bele, mire költjük a tőle kapott pénzt. Ez azt jelenti, hogy olyan ingatlan is megvásárolható belőle, ami lakáshitelből nem. Például telket vagy önálló garázst is vásárolhatsz belőle, melyet a lakáshitel nem támogat.

A személyi kölcsön hátrányai és korlátai

Az így felvehető hitelösszeg viszont jóval alacsonyabb, mint a lakáshitelek esetén elérhető hitel. A K&H-nál a lakásvásárlásra fordítható személyi kölcsönök maximális összege 10 millió forint, amit legfeljebb 10 évre lehet felvenni. Az általános szabály, hogy a személyi kölcsön összege nem lehet nagyobb tízmilliónál.

Általánosságban elmondható, hogy a személyi kölcsönök kamata magasabb, mint a lakáshitelek. Ez annak az oka, hogy a jövedelem mellett az ingatlan is fedezetként szolgál a lakáshitel esetén. A Bankmonitor szakértőinek számításai szerint 3 millió forint összegű személyi kölcsönre - 300 000 forint nettó jövedelemmel, 5 éves futamidőre - a választott banktól függően havi 70 266 - 83 361 forintot kell jelenleg fizetni, míg lakáshitelnél 63 960 - 64 482 forint kiadásra számíthatunk.

Fontos tudni, hogy az MNB kifejezetten tiltja, hogy valaki a jelzáloghitelnél elvárt, minimum 20 százalékos önerőt személyi kölcsön felvételével biztosítsa. Ezért, amennyiben a személyi kölcsön és a lakáshitel igénylése között kevesebb mint 90 nap telik el, a bank a személyi kölcsön összegét hitelként veszi figyelembe, vagyis ennyivel kevesebb lakáshitelhez lehet hozzájutni.

Mikor érdemes személyi kölcsönt választani lakásvásárláshoz?

A személyi kölcsön jó megoldás lehet akár egy lakásvásárlás megfinanszírozására is, ha gyorsan szükségünk van a pénzre, illetve alacsonyan tartanánk az indulási költségeket. Akkor is érdemes lehet ezt választani, ha a megvásárolni kívánt ingatlan valamilyen okból nem lehet fedezet, avagy egyszerűen nem akarjuk, hogy a bank arra jelzálogjogot tegyen.

Továbbá, ha a kiszemelt ingatlan ára gyorsan emelkedik, vagy más vevők is érdeklődnek iránta, a személyi kölcsön gyorsaságával előnyt szerezhetünk. Az eladók is gyakran előnyben részesítik a "készpénzes" vevőket, ami nagyobb mozgásteret adhat az alku során.

Mi a hitelkiváltás? Mik az előnyök és hátrányok 2023-ban? - bankmonitor.hu

Mi a helyzet, ha az ingatlan hitellel terhelt?

Igen gyakori, hogy a vevő hitellel (jelzáloggal) terhelt ingatlant talál, csak az adásvételt úgy kell megszervezni, hogy a vételárból az eladó bankja ki legyen fizetve, és a bank kiadja a törlési engedélyt, amit a földhivatalnál benyújtanak. A tipikus, biztonságos menetrend röviden:

Banki tartozás igazolása: az eladó bankja megadja a pontos végtörlesztési összeget és a fizetés módját.
Szerződésben rögzítik, hogy a vételár egy része közvetlenül a banknak megy (vagy ügyvédi letétből), és mikor jár a törlési engedély.
Tehermentesítés: a bank a kifizetés után kiadja a törlési engedélyt, ezt az ügyvéd beadja a földhivatalhoz.
Tulajdonjog bejegyzés: a vevő tulajdonjoga a földhivatali bejegyzéssel lesz végleges.

Mit tartalmazzon a lakás adásvételi szerződés?

Bár sokan próbálkoznak az interneten található adásvételi szerződés mintákkal, ezek komoly kockázatot jelentenek. Az lakás adásvétel sosem egy sablonos jogi ügy - egy hiányzó nyilatkozat vagy rosszul megfogalmazott pont akár több millió forintos kárt is okozhat. Egy földhivatal és a NAV által elfogadható és a feleket is biztosító lakás adásvételi szerződés nem pusztán a vételárról szól. Ez sokkal több elemet kell, hogy tartalmazzon:

Az ingatlan pontos beazonosítása (település neve, címe, helyrajzi száma, megnevezése, területe, tulajdonosok, tulajdoni hányadok, széljegyek és terhek feltüntetése).
A vételár és annak megfizetése (teljes vételár, bontása, fizetési ütemezés, foglaló részletei, banki átutalás adatai).
Birtokbaadás feltételei (időpont, feltételek, birtokbaadási jegyzőkönyv, az ingatlan kiürítve és kitakarítva kerül átadásra, közüzemi mérőállások rögzítése).
Tulajdonjog bejegyzési engedély (feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozat).
Terhek, jogok, nyilatkozatok (jogosulti törlő nyilatkozat, elővásárlási jog kezelése, haszonélvezeti jogról való lemondás vagy fennmaradás kezelése).
Energetikai és műszaki megfelelés (energetikai tanúsítvány, villamos biztonsági felülvizsgálat).
Közművekkel és használókkal kapcsolatos nyilatkozatok (nincs elmaradás közüzemi tartozásokban, meghatalmazás a közművek átírására, bérlők, albérlők vagy haszonélvezők jogviszonyának tisztázása).
Ügyvédi ellenjegyzés (a szerződés érvényességének kötelező eleme).

Pro tipp: Kérj előzetes illetékszámítást vagy díjtervet ügyvédtől már az elején - így nem ér meglepetés.

Az ügyvédi díj a vételár 0,5%-a körül mozog, de érdemes konkrét ajánlatot kérni. Egyedi szerződés készítése mindig biztonságosabb, mint sablon használata. A meghatalmazás, energetikai tanúsítvány, sőt adott esetben a villamos felülvizsgálat is elengedhetetlen dokumentum lehet. Jogviták megelőzése érdekében mindig forduljon ingatlanszakértő ügyvédhez!

tags: #lakasvasarlas #szemelyi #kolcsonbol