Lakóterületi építési övezet besorolása LKE a TÉKA alapján
Azok számára, akik akár érdeklődési körük, akár szakmai kötelezettségük alapján már találkoztak ezzel a két rövidítéssel, bizonyára nem mondunk túl sok újdonságot. Mindkét rövidítés kormányrendeletet takar. Az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), mely 2024. 2025. január 1-től pedig a hatályba lépett a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA), de alkalmazása ütemezetten kerül bevezetésre. Egy változtatás, hogy az új jogszabály ketté választja az építési övezetet az övezettől.
Először is a helyrajzi számot kell tudnia. Ez alapján az ingatlan tulajdonosi viszonyain kívül az ingatlan besorolását, címét, pontos területét tudhatja meg. Ezekhez az adatokhoz az Ügyfélkapun keresztül lehet hozzáférni, az "Ingatlan leíró adatai" című lekéréssel. Akik építkezni szeretnének természetesen az építési övezettel kapcsolatos lehetőségekkel is tisztában kell lenniük. Ezek az adatok a Helyi Építészeti Szabályzatban vannak nyilvántartva, ahol megtudhatja, hogy az adott konkrét ingatlan melyik általános használati övezetbe tartozik.
Ezt megtehetik az adott település vagy kerület honlapját felkeresve. Itt célszerű a konkrét térképet is lekérdezni. Itt megtalálható az adott ingatlan építési övezeti besorolása. A térképen az alábbi jelöléseket lehet látni: kisvárosi lakótelet Lk, kertvárosias lakóterület Lke, falusias lakóterület Lf, hétvégi házas terület Üh.
Minden Térkép HAZUDIK Neked
Például a TÉKA 2. sz. Hasonlóan ábrán mutatja meg a TÉKA melléklete a különböző terepviszonyok közötti beépítési magasságokat is. Úgy, mint lejtős terepen magastetős épületnél, sík terepen lapostetős épületnél, lejtős területnél lapostetős épületnél. Ezekről az adatokról a Helyi Építészeti Szabályzat ad pontos felvilágítást.
Ez az új szabályozás meghatározó lesz minden építési és településrendezési projekt esetében. Például az új rendelet különösen ösztönzi a környezettudatos építkezést és a természetes építőanyagok használatát. Ez azt jelenti, hogy ha valaki például fa- vagy más természetes alapanyagokat használ, kedvezményeket kaphat, az építési telek beépítési százalékára vonatkozóan.
Mint minden újdonság esetében itt is fontos a megbízható helyről történő tájékozódás. Tudni kell először is, hogy mit keresünk, mi a célunk a telekkel. Itt figyelni kell arra, hogy ha például egy belterületi, közművesített (ezen belül összközműves) ingatlant keresünk, annak milyen adottságai vannak. A telek földrajzi elhelyezkedésénél fontos lehet a panorámán kívül a szomszéd telkek távolsága, a zöldfelület, a közutak megléte.
Ezek az alapok. A keresésnél még lényeges, hogy sürgősen keresünk-e vagy ráérünk kényelmesen végig nézni a kínálatot. A fentebb már említett hatályos TÉKA - mint főbb jogszabály - lehetővé teszi a Helyi Építészeti Szabályzatban az adott település helyi rendelkezéseit alkalmazni. Nézzünk meg most egy tetszőleges település erre vonatkozó rendelkezéseit. Az egri HÉSZ - elsőként felsorolja azokat a településeket, melyekre a rendelkezés vonatkozik.
A helyi HÉSZ rendelkezik a kialakult állapot és az illeszkedés általános szabályairól, (telekalakítás, beépíthetőség, utcai építési vonal meghatározása). Rendelkezik továbbá a zártsorú beépítési mód esetében a telek hátsókerti építési vonaláról. De ugyancsak a HÉSZ határozza meg a telekalakítás általános helyi szabályait, és a közterületekre vonatkozó általános követelményeit.
Fontos a HÉSZ azon rendelkezése mely a terület felhasználási egységek övezeteinek előírásairól dönt, mint a belterületi határ, belterületbe vonás. A beépítésre szánt területekre vonatkozóan a TÉKA alapján meghatározza az alábbiakat azok térképszelvénnyel megjelenített jelölésével egyetemben.
Fontos még megismerni az épületek elhelyezésének általános követelményeit úgymint alkalmazható beépítési módok, az építési hely; az elő-, oldal- és hátsókert előírásait, és a beépítettség meghatározásait. Ebben a részben is helyi település, helyrajzi számmal ellátott területre vonatkozóan intézkedik a HÉSZ. Itt határozza meg például az építménymagasság és a beépíthetőség, a legkisebb zöldfelület nagyságát, a terepszint alatti beépítés előírásait és még több feltételt is. A HÉSZ tartalma településenként változik, a helyi viszonyokat képezi le az intézkedésével.
Van olyan település is, mely nem vesződött azzal, hogy teljesen új HÉSZ rendelkezést alkosson, hanem egy módosítást adott ki a témában. Ilyen például Törökbálint, melynek rendelkezés módosítási megnevezése: ”TÖRÖKBÁLINT VÁROS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATÁNAK MÓDOSÍTÁSA EGYSZERŰSÍTETT ELJÁRÁSBAN”. Ezen település önkormányzata csak azokra az adatokra vonatkozóan jelentetett meg rendelkezést, mely a korábbi HÉSZ előírásaitól eltér.
Életünk egyik legfontosabb döntését kell meghozni egy jó adottságú építési telek kiválasztásával. Célszerű ilyenkor szakembert, ingatlanirodát megkeresni, amely segít a megfelelő telek felkutatásánál, az adatok ellenőrzésénél.
Telektípusok és építési övezetek - Lke, Lf, Üh, Mk jelentése érthetően
- A telek típusa nemcsak jogi adat, hanem gyakorlati döntési alap. Egy kertvárosias lakóterület például teljesen más lehetőségeket ad, mint egy mezőgazdasági terület vagy zártkert.
- Előfordulhat, hogy két egymás mellett fekvő telek eltérő övezeti besorolású, ezért más szabályok vonatkoznak rájuk.
- A szabályozási terven szerepel az övezeti jel, például Lke, Lf vagy Üh vagy Mk, amelyből kiolvasható, milyen területfelhasználási kategóriába tartozik az ingatlan.
- A belterületi telek általában kedvezőbb építési lehetőségeket kínál. Itt nagyobb eséllyel találunk lakóövezeti besorolást, közműveket és rendezett infrastruktúrát.
- Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy bármilyen ház építhető rá.
- A külterületi telek jellemzően mezőgazdasági, erdő-, gazdasági vagy különleges besorolású lehet. Ezeknél sokkal szigorúbbak az építési lehetőségek.
- A zártkert sajátos kategória. Gyakran külterületi ingatlan, amelyet eredetileg kertművelésre, szőlőre, gyümölcsösre vagy hétvégi használatra alakítottak ki.
- Például az Lke jelenti: kertvárosias lakóterület. Az Lf falusias lakóterületet, az Üh hétvégi házas üdülőterületet, az Mk pedig általában kertes mezőgazdasági területet jelöl.
Fontos tudni, hogy az Lke önmagában még nem mondja meg a pontos beépíthetőséget. Egy településen belül is lehet Lke-1, Lke-2, Lke-3 vagy más alövezet, és ezek eltérő szabályokat tartalmazhatnak. A konkrét értékeket mindig a HÉSZ övezeti táblázata adja meg.
Az Lke jelentése: kertvárosias lakóterület. Ez jellemzően laza beépítésű, nagyobb kertekkel rendelkező lakóterületet jelent. Ilyen övezetben általában családi házak, kisebb társasházak vagy több rendeltetési egységet tartalmazó lakóépületek helyezhetők el.
A korábbi OTÉK meghatározása szerint a kertvárosias lakóterület laza beépítésű, nagy kertes, legfeljebb 7,5 méteres épületmagasságú lakóépületek elhelyezésére szolgált, és legfeljebb négylakásos lakóépület is elhelyezhető volt rajta. A beépíthetőség Lke övezetben nem országosan egységes, hanem helyi szabályozástól függ.
Az Lf övezet olyan lakóterület, ahol a lakófunkció mellett gyakran megjelenhetnek gazdálkodáshoz, mezőgazdasági tevékenységhez vagy helyi szolgáltatáshoz kapcsolódó épületek is. Ez különösen kisebb településeken, falusias környezetben jellemző. A beépíthetőség itt is HÉSZ-függő.
Falusias lakóterületnél különösen fontos ellenőrizni, hogy milyen melléképületek, gazdasági épületek, állattartó épületek vagy tárolók helyezhetők el. Az Lk övezet már városiasabb jellegű. Itt jellemzően nem a klasszikus nagy kertes családi házas beépítés az elsődleges, hanem sűrűbb lakóterületi használat.
Az Lk övezeteknél a beépíthetőség gyakran magasabb lehet, mint Lke esetén, de ez szintén helyi szabályozástól függ. A Vt övezet általában településközpontokban vagy frekventáltabb részeken található. Itt nemcsak lakóépület, hanem kereskedelmi, szolgáltató, irodai vagy intézményi funkció is megjelenhet.
Ez előnyös lehet akkor, ha valaki lakó- és vállalkozási célban egyszerre gondolkodik. Ugyanakkor a környezet forgalmasabb, zajosabb lehet, és a szabályok is összetettebbek. A beépíthetőség Vt övezetben gyakran magasabb, de a konkrét értékek településenként jelentősen eltérhetnek.
Az Üh övezetet sokan összekeverik az építési telekkel. Bár épület általában elhelyezhető rajta, ez sok esetben nem klasszikus lakóház, hanem üdülőépület vagy hétvégi ház. A beépíthetőség általában alacsonyabb, mint lakóövezetekben. Például egy helyi HÉSZ-példa Üh-1 övezetben 15%-os legnagyobb beépítettséget és 60%-os zöldfelületi minimumot tartalmaz.
Ezzel szemben a Gksz övezetben általában üzletek, telephelyek, raktárak, szolgáltató épületek vagy vállalkozási célú létesítmények helyezhetők el. Lakóház építésére általában nem ez a megfelelő besorolás. Egy HÉSZ-példa Gksz övezetnél 40%-os legnagyobb beépítettség, 12 méteres épületmagasság és 20%-os zöldfelületi minimum szerepel, de ez csak helyi példa, nem országos szabály.
Ha valaki vállalkozási célra keres telket, a Gksz jó választás lehet. Gip övezetben általában ipari, üzemi, logisztikai vagy nagyobb gazdasági tevékenységhez kapcsolódó épületek helyezhetők el. Ez nem klasszikus lakóterület. Egy HÉSZ-példa ipari övezetnél 50%-os beépíthetőséget és 15 méteres épületmagasságot is megengedhet, de ez településenként eltérő. Lakóingatlan céljára Gip övezetet általában nem érdemes választani.
Az Mk területek sokszor zártkertekhez, gyümölcsösökhöz, szőlőkhöz vagy kisebb mezőgazdasági művelésű telkekhez kapcsolódnak. Ezeket sokszor kedvező áron kínálják, de építési szempontból jelentős korlátozások lehetnek. Egy HÉSZ-példa Mk övezetben 10%-os beépíthetőséget és 80%-os zöldfelületi minimumot tartalmaz, de itt is helyi szabály dönt. Mk telek vásárlásakor nem szabad automatikusan lakóházban gondolkodni. Sok esetben csak gazdasági épület, tároló vagy műveléshez kapcsolódó épület helyezhető el.
Erdőterületen az építési lehetőségek nagyon szűkek. Az ilyen telkek sokszor szépek, természetközeliek és kedvező árúak, de lakóház építésére általában nem alkalmasak. Egy HÉSZ-példa erdőterületnél 3-5%-os beépíthetőséget tartalmazhat, de gyakran ez is csak speciális rendeltetésű építményekre vonatkozik. Zöldterületeken általában nem lakóházépítés a cél, hanem pihenés, rekreáció, közösségi használat.
Egy HÉSZ-példa Zkp övezetben 2%-os, Zkk övezetben akár 1%-os beépíthetőséget tartalmazhat. A K jelű területek nagyon sokfélék lehetnek: temető, sportterület, rekreációs terület, oktatási terület, közműterület, egészségügyi terület vagy más különleges rendeltetésű övezet. Például K-Sp lehet sportterület, K-T temetőterület, K-Rek rekreációs terület. Ezeknél mindig az aljelölés és a HÉSZ pontos szövege dönti el, mit lehet rajta elhelyezni.
Különleges területnél soha nem szabad csak a "K" jel alapján dönteni. Nagyon fontos, hogy ez csak példa. A tulajdoni lap megmutatja a fekvést, a helyrajzi számot, a művelési ágat és a jogi terheket.
Ezzel a kiemeléssel zárul a részletes útmutató a LKE-övezet besorolásának megértéséhez és a kapcsolódó övezeti előírások értelmezéséhez.
tags: #lakoteruleti #epitesi #ovezet #besorolasa #lke