A bérlet és a látogatási keret: jogi keretek, jogok és kötelezettségek

A bérleti jogviszony mindennapi életünk része, emberek sokasága éli le egész életét bérlőként, számos egyetemista vagy főiskolás is hosszú éveket tölt el albérletben, ráadásul manapság a rövid távú üzleti célú bérbeadás (booking stb.) még jobban előtérbe helyezi a bérleti jogviszony pontos ismeretének a fontosságát, hiszen sokan csak azért bérelnek ingatlant, hogy airbnb-n hasznosítsák.

Jogi értelemben a bérlet és az albérlet között az a különbség, hogy a bérbeadó a bérlet esetében a tulajdonos, az albérletnél pedig a bérlő.

Először is az a legfontosabb, hogy a lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes!

A legfontosabb tudnivaló, hogy amit a bérleti szerződésben nem szabályozunk, nem írunk le, azokban a kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) és a Lakásbérleti törvény (1193. évi LXXVIII. törvény) lesz az irányadó.

Kérdései lennének a témával kapcsolatban?

A fő különbség a kettő között a szerződés megszüntetésénél jelenik meg. A határozott időtartamra létrehozott bérleti jogviszonyt a szerződés vagy a törvény eltérő rendelkezése hiányában rendes felmondással megszüntetni nem lehet.

Ilyenkor csak szerződésszegés esetén van lehetőség felmondani a szerződést azonnali hatállyal (pl. a bérleti díj nemfizetése).

Az új Ptk. a határozott időre szóló bérlet esetén is rendes felmondási jogot biztosít a szerződő felek számára, amennyiben a felek ekként állapodnak meg.

Vegyünk egy életszerű példát: ha határozott idejű bérleti szerződést kötök és nincs benne a rendes felmondás joga, és pl. az 1 év határozott időre kötött bérleti szerződést fel kell mondanom a 3. hónapban, mert mondjuk egy másik városban kaptam munkalehetőséget (és nincs más szerződésszegési ok a felmondásra), akkor a hátralévő 9 hónapi bérleti díjat akkor is fizetnem kell, ha elköltözöm.

A határozott időre kötött bérleti szerződés éppen azért határozott idejű, hogy ne lehessen könnyen “kiszállni belőle”.

A határozatlan időre kötött bérleti szerződést bármelyik fél rendes felmondással megszüntetheti.

Látható tehát, hogy nüanszokon múlhatnak nagyon fontos következmények!

Ezekben a felek állapodnak meg, érdemes kitérni a részletekre is (pl. - A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15.

A gyakorlatban elterjedt megoldás, hogy a bérbeadó a bérlőtől biztosíték (kaució, vagy más néven óvadék) adását követeli, amely a bérlőt terhelő bérleti díj, költség, és esetleges károkozás fedezetét képezi. Ezt a biztosítékot általában néhány havi bérleti díjnak megfelelő összegben állapítják meg a felek.

Új szabály a Ptk.-ban, hogy ha a kaució összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, akkor a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. Ez azonban nem azt jelenti, hogy a törvény olyan felső határt alkalmaz, amelyet meghaladó mértékű kaució kikötése érvénytelen lenne.

A havi bérleti díj költségtérítés nélkül számított összegének háromszorosában meghatározott limit csak azt a küszöböt jelenti, amelyet meghaladóan a bíróság a biztosíték mértékét mérsékelheti, ha egyébként az eset összes körülményei alapján azt eltúlzottnak tartja.

A gyakorlatban legfontosabb kérdés: Mikor és hogyan mondható fel a szerződés?

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. Ekkor a felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat.

Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felszólítás és a felmondás is egyoldalú, címzett jognyilatkozat. A felszólítás a bérlőt valamely kötelezettsége teljesítésére figyelmezteti a jogkövetkezménynek, a szerződés felmondásának a kilátásba helyezésével. A felmondás a másik félhez címzett olyan egyoldalú nyilatkozat, amely a szerződést a jövőre szóló hatállyal megszünteti.

Nagyon fontos, hogy mind a felszólítás, mind a felmondás is csak írásban érvényes. Az írásbeliség hiánya önmagában jogszerűtlenné teszi a felmondást!!

A következetes bírói gyakorlat szerint a lakásbérleti jog felmondása és az azt megelőző felszólítás akkor tekinthető hatályosnak, ha az érintett fél tudomására jut, vagy ha azért nem jut a tudomására, mert azt saját hibájából meghiúsítja.

Értelemszerűen a felmondási idő alatt a feleknek a bérleti jogviszonyból fakadó kötelezettségeiket ugyanúgy teljesíteni kell, mintha a felmondásra nem került volna sor.

A gyakorlatban felmerült az a kérdés, hogy jogszerűtlen-e a felmondás, ha a 8 napnál rövidebb vagy hosszabb póthatáridőt ad a bérbeadó a bérlőnek a fizetésre? Az ítélkezési gyakorlat szerint lakásbérlet esetében 8 napnál rövidebb határidő nem tűzhető a bérfizetésre, de hosszabb igen.

Ha a bérlő nyolc napon belül (vagy a bérbeadó által szabott ettől hosszabb határidőn belül) nem egyenlíti ki a tartozását, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondásra előírt nyolc napos határidő akkor indul, amikor a fizetési felszólításban írt fizetési határidő letelik. A felszólításnak a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül meg kell történnie.

Ha a bérbeadó a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül nem él a felszólítás lehetőségével, később e magatartásra hivatkozással jogszerűen már nem mondhatja fel a bérleti szerződést. Értelemszerűen a felszólításnak ez esetben is pontosnak és egyértelműnek kell lennie, abból ki kell derülnie, hogy a bérbeadó mely magatartást tart jogellenesnek, és a bérlőnek illetve a vele együttlakó személyeknek mit kell tennie, hogy a jogszerű állapot helyreálljon.

Ha bérlő a felszólításnak nem tesz eleget, a jogellenes magatartást folytatja vagy megismétli az ettől számított nyolc napon belül a bérbeadó írásban felmondhat. Arra vonatkozóan nem tartalmaz előírást a Lakás tv., hogy milyen hosszú legyen a felmondási idő illetve, hogy a felmondásnak mikorra kell szólnia.

A bérlő magatartásával megvalósított szerződésszegésre alapított rendkívüli felmondás: Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja, a bérbeadó a bérleti szerződést csak a következő hónap utolsó napjára mondhatja fel és csak akkor, ha a szerződésszegő magatartás abbahagyására irányuló felszólítása eredménytelen volt, vagy ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása a bérbeadótól nem várható el. Ilyen esetben a felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

Ha a bérbeadó elmulasztja a közlésre és a felmondásra előírt határidőket, akkor e jogcímen nem mondhat fel, így törvényi rendelkezésre alapított felmondással kizárólag határozatlan időre kötött szerződés alapján élhet.

Ugyanakkor, ha a bérlőnek a rendkívüli felmondásra okot adó magatartása folyamatos, a felmondás nyolc napon belüli közlésére irányuló kötelezettség nem hozhatja a bérbeadót határozott idejű bérleti jogviszony esetén sem abba a helyzetbe, hogy a bérlő szerződésszegését a jövőben tűrni köteles. Ezért, ha a bérlőnek a rendkívüli felmondást megalapozó magatartása folyamatos, akkor a felmondás közlésére irányadó határidő a magatartás megszűnését követő nyolcadik napon kell, hogy lejárjon.

Ellentmondásos a felmondási idő törvényi meghatározása? Sokan nem értik, hogy mit jelent az, hogy “a felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. Valóban furcsa ez a megfogalmazás, mert „duplán” szabályoz. Tizenöt napos felmondási időt ír elő, ugyanakkor a jogviszony megszűnését a közlés hónapját követő hónap utolsó napjával állapítja meg.

A Ptk. zálogjogot biztosít a bérbeadó javára a bérleménybe bevitt dolgain ingatlan bérbeadása esetén. A zálogjog a bérlő bérletidíj-tartozásán túlmenően a bérletidíj-tartozás késedelmi kamatának és egyéb járulékainak fedezetéül is szolgál.

A bérbeadó törvényes zálogjoga azonban nem terjed ki a bérlettel szoros összefüggésben nem álló további követelésekre még akkor sem, ha azok a bérleti szerződés megszegéséből erednek. Így a törvényes zálogjog nem szolgál fedezetül a bérbeadónak a bérlővel szembeni kártérítési vagy egyéb igényére.

Albérleti szerződést bérbeadóként kizárólag a lakás bérlője köthet, tehát az albérlő a bérlővel kerül jogviszonyba. Az albérleti jogviszony járulékos jellegű, ezért a bérbe adott lakást önálló jogcímen használó bérlő bérleti jogviszonyának megszűnésével, azzal egy időben az albérleti jogviszony is automatikusan megszűnik.

A bérlőtársi jogviszony és a társbérleti jogviszony részletes ismertetése segít megérteni, hogyan osztoznak a résztvevők a lakáson és a közös helyiségeken. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei a belső jogviszonyukban egyenlőek, a jogok egyenlősége azonban nem jelenti azt, hogy minden bérlőtárs minden döntést egyaránt meghatározóan befolyásolhat.

A bérlőtársaknak nem csak a jogai, hanem a lakásbérleti jogviszonyból eredő kötelességei is vannak, például a helyiség közös használata és a berendezések fenntartása.

A bérlőtársaknak az egész lakást közösen és egyidejűleg kell használniuk, míg a társbérlők a lakás egyes részeit kizárólag, más részeit pedig a társbérlőkkel közösen használhatják. A társbérlő önálló bérlőnek minősül, ezért az ő felelőssége az önálló magatartás.

Gyakori probléma a bérleti jogviszonyból eredő jogviták esetén, amikor a nemfizető bérlőt a bérbeadó különböző „külső ráhatással” próbálja a lakás elhagyására bírni, például zárcsere vagy kzműszolgáltatások kikapcsolása.

Fontos tudni azonban, hogy amennyiben a bérleti jogviszony megszűnése nem egyértelmű, a bérbeadó csak a bíróságtól kérheti a felmondás érvényességének megállapítását, illetve a lakás kiürítését.

A kiürítés peres eljárásában vagy nemperes eljárásban történik, attól függően, hogy a szerződés határozott vagy határozatlan idejű volt, és hogy a bérlő mennyire együttműködő a kiürítés során.

A kiürítés jogi folyamatában a bérlő köteles a kiürítésre, és a kiürítés csak jogszerű határozattal vagy jogerős bírósági döntéssel történhet meg.

Az albérleti jogviszony rendkívül összetett, és a jogi keretek pontos ismerete nélkül könnyen félreértések adódhatnak.

Az albérlethez kapcsolódó fertőtlenítés, károk rendezése és a közüzemi elszámolások kezelésének részletei mind a szerződésben rögzíthetők, hogy mindkét fél jogosultságai védve legyenek.

Infografika: Bérleti jogviszony fő elemei és hatálya

Gyakorlati tanácsok a jó bérlő kiválasztásához és a szerződés megkötéséhez: a kaució általános gyakorlatban minimum 2 havi összeg, a bérlő pénzügyi stabilitása kiemelten fontos, és érdemes előre tisztázni a rezsi és a közös költségek fedezetét.

A szerződésben pontosan rögzíteni kell a kiüresítés feltételeit és a kiürítés határidejét a bérleti jogviszony megszűnésekor.

A rezsiköltségek és közüzemi díjak áttekintése segít a bérlőnek felmérni a jövőbeli kiadásokat, és a bérbeadónak is tisztázni a kötelezettségeket.

Az ingatlan állapotának felmérése és a közjegyző által hitelesített szerződés előnyöket nyújt a későbbi viták elkerülésében.

Ha a lakásban a bérlő olyan tevékenységet végez, amely engedélyhez kötött vagy hatósági előírásokat érint, ezt érdemes a szerződésben előre tisztázni, például hogy milyen tevékenység folytatható a lakásban.

tags: #latogatasi #bert #ker #a #berlo

Népszerű bejegyzések: