A magánszemély földterület értékesítéséből származó SZJA kötelezettsége
A termőföldek adózása összetett kérdés, amely számos tényezőtől függ, beleértve a föld típusát, a tulajdonban tartás időtartamát és az értékesítés célját. A jelen cikk a magánszemélyek földterület értékesítéséből származó személyi jövedelemadó (SZJA) kötelezettségeit kívánja részletezni, a hatályos jogszabályok (főként az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról) alapján.
Termőföld fogalma és adózási szempontból történő megközelítése
Adózás szempontjából a Személyi jövedelemadó törvény szerinti fogalomból szükséges kiindulni, amikor azt szeretnénk meghatározni, hogy mi is az a termőföld. Mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.
Legkönnyebben a föld a tulajdoni lapjáról tudjuk kideríteni, hogy a kiválasztott ingatlan termőföld-e. Ha a tulajdoni lap I. Az 5 vagy 10 éves időszak kezdőnapja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. hónap utolsó napja.
Termőföld haszonbérbe adása
Az Szja tv. 3. § 53. pontja szerint termőföld haszonbérbeadásának minősül a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedése. Ugyan a halastó nem minősül termőföldnek, de annak bérbeadása esetén az idevonatkozó rendelkezéseket lehet alkalmazni.
Az Szja tv. 17. § (4) bekezdésében foglaltak alapján a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének - ha az nem adómentes - egésze külön adózó jövedelemnek minősül, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére vonatkozó szabályokat az Szja tv. 73. §-a határozza meg.
Amennyiben a magánszemély termőföldet ad bérbe, és a bérbeadás nem minősül adómentesnek (például a bérleti szerződés időtartama nem éri el az 5 évet), akkor 15 százalék személyi jövedelemadó megfizetésére köteles a termőföld bérbeadásából származó bevétele után.
A termőföld bérbeadásából származó jövedelem adómentes, ha a termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás alapján a bérlet időtartama az 5 évet (az adómentesség feltételéül szabott időtartam) eléri vagy meghaladja. Az adómentesség megállapításakor az írásban megkötött bérleti szerződés időtartama az irányadó.
A terményben kiadott földbérleti díj sem tekinthető adóköteles bevételnek, ha arra legalább 5 évre megkötött szerződés alapján kerül sor. Az így megszerzett termény elidegenítése esetén az Szja tv. 58. §-a alapján, az ingó értékesítésére vonatkozó jövedelem-számítási szabályokat kell alkalmaznia az eladónak.
Termőföld értékesítésének adózása
Az ingatlanok értékesítéséből származó jövedelmekre sajátos szabályok vonatkoznak, és mivel a termőföld az ingatlan egy speciális fajtája, így érdemes ennek adózását külön vizsgálni.
Adómentes a termőföld átruházása például akkor, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal történik. 2014. évtől az Szja törvény meghatározza a birtok-összevonási cél fogalmát, amely szerint a birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld - a település közigazgatási határától függetlenül - egymással szomszédossá válik.
Az egy naptári éven belül megkötött és ezen időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi szerződések hatását együttesen kell vizsgálni.
A termőföld átruházásából származó jövedelem adómentességére vonatkozó szabályokról a személyi jövedelemadóról szóló törvény (szja törvény) 1. számú mellékletének 9.5 pontja rendelkezik. E szerint a termőföld értékesítéséből származó jövedelem összegéből adómentes évi 200 ezer forintot meg nem haladó rész, ha a magánszemély a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező olyan magánszemélynek adja el, aki azt egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig hasznosítja.
Az adóalap megállapításakor figyelemmel kell lenni a tulajdonban tartás idejére is, ugyanis a jövedelem a törvényben meghatározott mértékkel csökkenthető. Ez azt jelenti, hogy a szerzéstől számított 5. évtől a jövedelem 0%-a adóköteles. Vagyis adómentes minden termőföld értékesítés annak megszerzését követő 5. évtől.
Például: Anna szüleitől örökölt egy ingatlant. Az Édesapja 2016-ban halt meg. Az ingatlan értékét a hagyatéki végzésben 2016-ban 35 millió forintra értékelték. Anna az ingatlan felét ebben az évben örökölte meg, a másik fele az Édesanyja tulajdona maradt. Az Édesanya 2020-ban halt meg, így ebben az évben megörökölte az ingatlan másik felét is, így az egész ingaltan a tulajdonába került. Az Édesanyjától örökölt ingatlanrész tekintetében azonban nem telt el 5 év, így ott meg kell vizsgálni, hogy a hagyatéki végzésben meghatározott összegnél magasabban tudta-e értékesíteni Anna az ingatlant. Jelen esetben az akkori hagyatéki értékhez képest az ingatlan fele vonatkozásában 2,5 millió Ft különbség van. Amennyiben más költsége (pl.: értéknövelő beruházás egy felújítás kapcsán) nem volt, akkor a különbözetet tovább lehet csökkenteni az Szja tv.-ben meghatározott hányaddal annak okán, hogy hány év telt el a szerzés és az értékesítés között. Jelen esetben a bevétel-költség különbözetének 90%-át kell adóalapnak tekinteni, mert az értékesítés a szerzést követő 2. évben történt. Az adóalap után az adó mértéke 15%. Ezt a magánszemélynek az adóévről készített bevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetni, ami 2022-es értékesítés esetében 2023. május 22.
A vételi jog gyakorlásával (opciós szerződéssel) értékesített ingatlan esetén a vételi jogot biztosító szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával nem az érvényes adásvételi szerződés kerül a hatósághoz, mert ez a szerződés egyoldalúan biztosítja a vevőt arról, hogy meghatározott idő elteltével, meghatározott összegben megvásárolhatja az ingatlant.
Amennyiben az értékesített ingatlannak több tulajdonosa van, akkor - fő szabály szerint - a rájuk eső bevételüket a tulajdoni hányaduk arányában külön-külön kell meghatározni. Azonban ha a tulajdonosok - például az adásvételi szerződésben - úgy rendelkeznek, hogy a bevételt nem a tulajdoni hányaduk arányában osztják meg, akkor az adókötelezettségüket is ez alapján állapítják meg.
Ha csereszerződésről van szó akkor a bevétel nemcsak a cserébe kapott ingatlan szerződésben rögzített értéke, hanem a vevő által fizetett esetleges pénzbeli kiegészítés is.
Költségelszámolás termőföld értékesítése esetén
Az ingatlan átruházásából származó bevételből - több időpontban megszerzett ingatlan esetén a megosztott bevételrészekből - a következő, az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségek vonhatók le:
- megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások (utóbbi például a szerzéssel kapcsolatban megfizetett illeték, ügyvédi, szakértői díjak számlával alátámasztott összege, a lízingelt ingatlan futamidő letelte előtti megvásárlása esetén fizetett előtörlesztés díja);
- értéknövelő beruházások;
- az átruházással kapcsolatos kiadások.
A megszerzési költségektől kezdve az értéknövelő beruházásokon át az átruházással kapcsolatos kiadásokig számos tényezőt figyelembe lehet venni, de csak akkor, ha azok megfelelően dokumentáltak és megfelelnek a törvényi előírásoknak.
Például, ha a magánszemély az ajándékozás útján megszerzett ingatlanát az illeték kiszabása előtt és az adóbevallása benyújtása után 20 millió forintért értékesíti, akkor megszerzésre fordított összegként 10 millió forint számolhat el, majd szükség esetén az illeték kiszabása után a bevallását önellenőrzéssel módosíthatja;
Amennyiben az ajándékozást követően ráépítés, létesítés, alapterület-növelés történt, akkor:
- a bevétel 75 százalékának levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül,
- vagy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül.
Az ingatlanértékesítésből származó bevételt az elszámolható költségekkel csökkentve megkapjuk a számított összeget. Egy magánszemély 2014. évben értékesíti a családi házát 45 millió forintért. Az adásvételi szerződés szerint a vevő a szerződés aláírásakor átad 30 millió forintot és egy 5 millió forint értékű személygépkocsit az eladónak, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben egyenlő részletekben kell megfizetnie. A részletfizetésre tekintettel a vevő még 1 millió forint kamatot fizet, amit a szerződésben.
Az eladó az ingatlant 24 millió forintért vásárolta meg. A szerzéssel kapcsolatban 1 millió forint költséget (illeték, ügyvédi díj) tud elszámolni. 2011. évben a ház nagy része ki lett festetve, a parketta fel lett újíttatva, amely munkálatok elvégzéséről 2 millió forint összegű számlával rendelkezik. (Mivel ezek a munkálatok nem az értékesítést megelőző 24 hónapon belül történtek, ezért ezt az összeget a magánszemély nem számolhatja el költségként.) Az eladó elvégeztette a ház és a tető hőszigetelését, a tetőre napkollektorokat, a házba elektromos riasztóberendezést és légkondicionáló berendezéseket szereltetett be. Ezen munkálatokról és anyagköltségekről 8,5 millió forint összegű számlával rendelkezik.
#02 Ingatlan adásvétel 196 másodpercben 🏠🎙️
Az ingatlanértékesítés bevételének megszerzésének időpontja
Az üzletszerű ingatlanértékesítés során a bevétel megszerzésének időpontja kulcsfontosságú, mivel ettől függ, hogy mikor válik esedékessé az adó megfizetése. Az ingatlanértékesítésből származó bevételt azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor arról szóló érvényes adásvételi szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz.
Amikor vételi joggal (opcióval) szerzik meg az ingatlant, a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat benyújtása az a pont, amikor az adásvételi szerződés érvényes lesz. Az adózás szempontjából a tulajdonjog fenntartással kötött szerződés esetén is a jövedelemszerzés időpontja az érvényes szerződés benyújtásának napja. Ez azt jelenti, hogy az adókötelezettség akkor keletkezik, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtják, függetlenül attól, hogy a tulajdonjog mikor száll át.
Ha egy tulajdonjog fenntartással kötött szerződés meghiúsul, az eladó által már megfizetett adó önellenőrzéssel visszaigényelhető. Az adókötelezettség azonban akkor is keletkezik, ha a vételár egy része még nem érkezett meg az eladóhoz.
A bevétel megszerzésének időpontja meghatározza, hogy melyik adóévben kell a jövedelmet megállapítani, és ennek megfelelően az adót bevallani és megfizetni. Ez azt is jelenti, hogy ha például a tulajdonjog fenntartásával kötött szerződés esetében a vételár teljes összege még nem került kifizetésre, érdemes lehet a szerződést a következő adóév elején benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.
Péter és László 2022 januárjában közösen vásároltak egy budapesti belvárosi, felújítandó lakást 80 millió forintért. A lakást jelentősen felújították: a teljes villanyhálózatot, vízvezeték- és fűtéshálózatot kicserélték, új parkettát raktak le, valamint új burkolatokat helyeztek el a fürdőszobában és a konyhában. Az értéknövelő beruházásokra vonatkozó elszámolási szabályok szerint Péter és László összesen 15 millió forintot költöttek. Ebbe beletartozik a villanyhálózat, vízvezeték és fűtéshálózat cseréje, ami 8 millió forintot tett ki. A burkolatok és fürdőszobai berendezések cseréje további 5 millió forintba került. A festési munkálatok 2 millió forintot vettek igénybe. Az ingatlan értékesítési ára 150 millió forint volt. Mivel a teljes felújítási költség meghaladja ezt az összeget, a teljes 15 millió forint elszámolható. Ez összhangban áll a jogszabályi előírásokkal, mivel a felújítások az értékesítést megelőző 24 hónapon belül történtek, és az eladási ár 5%-át meghaladó összegben valósultak meg. Mivel az ingatlan vásárlása 2022 januárjában történt és az értékesítés 2024 januárjában, a szerzés és értékesítés között a 2. Adóalap (90%).
tags: #maganszemely #foldterulet #ertekesites #utani #szja #kotelezettseg