A közös képviselő szerepe, feladatai és felelőssége a társasházakban
A közös képviselői feladatok ellátása megfelelő elhivatottság nélkül, ritkán teljesíthető eredményesen. A közös képviselő feladatait a Társasházakról szóló CXXXIII. törvény szabályozza. A közös képviselőt a Társasház döntéshozó szerve, a közgyűlés választja. Mivel a közös képviselő megbízási jogviszony keretein belül tevékenykedik, a lakók bármikor dönthetnek úgy, hogy visszavonják a közös képviselő megbízását, ha nem elégedettek a munkájával. A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani. Ennek során gondoskodnia kell arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek. A közös képviselő feladata minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
A közös képviselő feladata közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, a külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezetni, ez Közgyűlési Határozatok Könyve. A közös képviselő bármely tulajdonos kérelmére köteles a határozatból másolatot adni. A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. A költségvetési javaslat elfogadása a közgyűlés feladata. Másik eset, ha a közös képviselő eljárása a Társasház törvényes működését veszélyezteti és adott esetben nincsen mód arra, hogy a közös képviselőt a Társasház lecserélje, akkor a jegyző eljárását kell kérni az ügyben. A beázás azonban tovább folytatódott.
A beázás kapcsán felidéződik, hogy a lakó időközben folyamatosan kereste a közös képviselőt a beázás megszüntetése érdekében, de hiába. A lakó napról napra egyre inkább kétségbeesett. A helyzet azonban nem javult, sőt, tovább romlott. Amikor a munkások érkeztek, a lakók bizakodni kezdtek, de a munka felületes volt, s az esőzések után szinte kétszer rosszabb lett a helyzet. A közös képviselő megítélésének megváltoztatása érdekében a lakók a többi tulajdonostárssal összefogva megfontolt lépéseket tettek a leváltás érdekében.
I. Hogyan kezdjünk hozzá a közös képviselő leváltásához?
Az első és legfontosabb lépés, hogy a lakók összefogjanak és közösen hozzák meg a döntést. Nyitott beszélgetések, például a lépcsőházban vagy teremgarázsban, telefonos vagy közösségi médián keresztül történő kapcsolattartás, postaláda üzenetei mind segíthetnek. Aláírásgyűjtés is szóba kerülhet.
A közös képviselő leváltása csak a társasházi közgyűlés előtt történhet, és ezt a közgyűlésen kell kezdeményezni; a számvizsgáló bizottság is megteheti, ha a képviselő nem intézkedik.
A közgyűlésen csak olyan napirendi pontokról lehet dönteni, amelyek a meghívóban szerepelnek. Éppen ezért érdemes javaslatot tenni a közös képviselő leváltásának napirendi pontjára. Ha részt venni nem tudunk, meghatalmazást adhatunk más tulajdonostársnak.
A határozatképes közgyűlés feltétele: minden tulajdoni hányad több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelenléte. Ha ez nem teljesül, rekeszteni kell a közgyűlést és újra összehívni a napirendi pontokról szóló szavazást.
II. Mi történik a leváltás után?
A közgyűlés meghozza a határozatot a leváltásról, és az új közös képviselő kiválasztására kerül sor. A megbízott képviselő a feladatait addig látja el, amíg az utód meg nem kezdi működését, vagy szükség esetén ügyvivőként folytatja a tevékenységet a korábbi díjazásért.
A kiválasztott új képviselő munkáját támogatni kell a tulajdonosok részéről az átadás-átvétel során: tartani a kapcsolatot, megismerni a ház működését, és segíteni a folyamatokat.
Az ideális közös képviselő jellemzői
A közös képviselő Kardinális jellemzője a társasházi életnek. Szükséges a szakmai tapasztalat, a jó kommunikációs készség és a tulajdonostársakkal ápolt jó kapcsolat. A törvény szerint a közösség ügyintézését látja el, a közös költség befizetésének és a közüzemi szolgáltatások díjainak kezeléséért felel. A jó képviselethez elengedhetetlen a jogszabályok és az SZMSZ alapos ismerete, valamint a hatáskörök tiszteletben tartása.
A közös döntéshozatal koordinálása és az adminisztráció
A közös képviselő feladatainak egy jelentős része a tulajdonosok együttműködésének koordinálása. A sok véleményból olyan döntést kell formálnia, amely mindenki számára elfogadható és a társasház számára előnyös. Ennek érdekében felelős az összegyűjtendő dokumentumokért, a meghozott döntések előkészítéséért, a nyilvántartások vezetéséért és a döntések kifüggesztéséért, továbbá az értesítésért. Adminisztrációs feladatok közé tartozik a lakcímek, személyes adatok, bérlők és haszonélvezők nyilvántartása és a szükséges dokumentumok megőrzése.
Gazdálkodás és napi ügymenet
A közös képviselő a társasház gazdálkodásának központi szereplője: éves költségvetési javaslat, beszámoló, a közüzemi számlák fizetése, közös költség beszedése és behajtása. A napi ügymenethez hozzátartozik a levelezés, postai küldemények átvétele, hatóságokkal és közműszolgáltatókkal való kapcsolattartás, valamint az üzemeltetés és karbantartás szervezése. A vezetői kompetencia és szakmai tapasztalat a közösség értékének alapvető tényezője.
A közgyűlési határozatok és a jogi keretek
A közgyűlés hozza meg a fontos döntéseket, például a kölcsönfelvételeket, alapító okirat és SZMSZ módosítását, nagy felújításokat, az ingatlanrész értékesítését vagy bérbeadását, valamint a közös költség mértékének meghatározását. A közös képviselő feladata, hogy ezt a döntéshozatalt előkészítse és végrehajtsa a jogszabályok, az alapító okirat és az SZMSZ betartásával.
Regisztráció és jogi felelősség
2021-től kezdve a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vétele részben kötelező, és a regisztráció fontos a hatósági ellenőrzéshez. A közös képviselő felelőssége: polgári jogi és büntetőjogi felelősség, közigazgatási szankciók lehetősége, valamint a közgyűlés bizalmi felmentése. A jegyző felügyelete alá tartozik a jogszabályok betartásának ellenőrzése, a hatóságokkal való együttműködés és a dokumentumok átadása. A közgyűlés bármikor visszahívhatja a közös képviselőt, ha tevékenysége nem megfelelő.
Ki a közös képviselő és mi a különbség a társasházkezelővel?
A közös képviselő a társasház szervezeti képviselője, akit a közgyűlés választ. A közös képviselő megválasztása egyszerű többséggel történik, és ha nem megfelelő, bármikor felmenthető. A közös képviselő díjazása nem jogszabály által meghatározott, a közgyűlés döntése alapján történik, és a költségvetés része. A társasházkezelő pedig üzletszerű szolgáltató, akinél a tevékenységet és a szerződéses feltételeket a közgyűlés határozza meg; jogi személy vagy cég is lehet, és gyakran hasonló feladatokat lát el, de jogi különbséget jelent a közös képviselettől.
Éves beszámoló éspeciális helyzetek
A társasház éves beszámolója tartalmazza a pénzügyi kimutatásokat, beleértve a bevételeket és kiadásokat, a karbantartási és felújítási jelentéseket, valamint a közös költség tervet a következő időszakra. A jogszabályi változások a 2019. január 1-től hatályos módosítások révén új elemeket vezettek be, például a közös képviselők nyilvántartásba vételét és az adatrögzítés szabályait. A közgyűlés feladata az éves beszámoló elfogadása és a költségvetés megítélése.
Vészhelyzetek és koronavírus időszaka
A járvány idején a közgyűlések megtartása és a döntéshozatal különös körülményeket hoz elő. A jogalkotó tisztázta, hogy a közösségek megfelelően működhetnek a veszélyhelyzetek alatt is, és a közös képviselet feladata a döntések előkészítése és végrehajtása. A válságkezelés során fontos a nyomtatványok előkészítése és a királyi intézkedések betartása.
Elérhetőség, képzés és felkészültség
A közös képviselői tevékenység fontos, hogy legyen megfelelő szakmai háttere. A közös képviselő és a társasházkezelő közötti különbségek tisztázása hozzájárul a feladatok pontos ellátásához. A jogszabályok és az SZMSZ ismerete nélkül könnyen hibákat követhet el a képviselő, ami a közösség és a tulajdonosok kárára mehet. A hatáskörök és felelősségek részletezése segíti a jogszerű és hatékony működést.
Stratégiák a jó közösségi döntéshozatalhoz
Előre megfogalmazott elvárások a kiválasztandó közös képviselővel kapcsolatban, beleértve a kommunikációt és az elektronikus értesítést.
Jelöltek előszűrése és a megfelelő pozíció(k) típusának kiválasztása: egy vagy két erős jelölt az esélyesebb a stabil működéshez.
A közgyűlésen a jegyzőkönyv hitelesítését megfelelő személyekkel végeztessük a gördülékeny bejegyzések érdekében.
Az átadás-átvétel gördülékeny legyen: a tulajdonosok tartsák a kapcsolatot a képviselővel, és osszák meg az információkat a ház működéséről.
Kérdések és válaszok a közös képviseletről
Ki lehet közös képviselő? - A közös képviselő választását a közgyűlés végzi, bármely tulajdonostárs vagy vállalkozás is lehet, ha jogszerű és megfelel a szakképesítési előírásoknak.
Mi a feladata a közös képviselőnek? - Előkészíti és végrehajtja a közgyűlési határozatokat, fenntartja az épületet, közli a közös költséget, intézkedik a behajtásról, és nyilvántartásokat vezet.
Mikor lehet leváltani a közös képviselőt? - Bármikor, ha nem teljesíti kötelezettségeit vagy a közgyűlés úgy dönt vele szemben.
Milyen büntetőjogi és polgári felelősség vonatkozik rá? - Kártérítési és jogi felelősség felmerülhet mulasztás esetén, illetve büntetőjogi felelősség bűncselekmény gyanúja esetén.
tags: #megeri #kozos #kepviselonek