Megváltási díj és haszonélvezeti jog: mi az özvegyi jog szerepe és hogyan számítják ki az értékét?
Jelen cikkünkben arra szeretnénk rávilágítani, hogy mi a haszonélvezeti jog és miben tér el ettől az özvegyi jog. Sokszor találkozhatnak olyan helyzettel, amikor nem világos, mi a különbség a haszonélvezeti jog és az özvegyi jog között. Bár hasonlóak, fontos eltérések vannak közöttük.
Mi az a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog egy olyan vagyoni jog, amely lehetővé teszi, hogy valaki más tulajdonában lévő dolgot használjon és annak hasznait szedje. Ez vonatkozhat ingatlanra vagy ingó vagyontárgyakra is. A haszonélvezet tárgya legtöbbször ingatlan, de a Ptk. megengedi, hogy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon is haszonélvezetet alapítsunk. A haszonélvezet egy igen erős jog, ami még a tulajdonjogot is jelentősen korlátozza.
A haszonélvező tehát a neki jutatott ingatlant vagy ingóságot szabadon használhatja, annak hasznát szedheti, de nem adhatja el és nem teheti jelzálog fedezetévé sem. A haszonélvezet a tulajdonostól eltérő másik személynek ad lehetőséget a dolog használatára; ha ez nem az ingatlan rendeltetésének megfelelő módon történik, akkor a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet. A haszonélvező jogai közé tartozik, hogy birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja a dolgot. Például egy ingatlan esetében a haszonélvezőnek joga van az ingatlan bérbeadására is.
Mi az özvegyi jog és miben különbözik?
Az özvegyi jog egy speciális forma, amely az elhunyt házastárs esetén illeti meg a túlélő felet. Az özvegyi jog egy speciális esete a haszonélvezetnek, hiszen jogszabály keletkezteti és több ponton is eltér a haszonélvezeti jog alapeseteitől. A Ptk. alapján az özvegy az elhunyt házastársával közösen lakott lakásra "holtig tartó haszonélvezeti jogot" szerez, ami a berendezési és felszerelési tárgyak összességére is kiterjed.
Az özvegyi haszonélvezeti jog megváltásának lehetősége különleges szabályok alá esik: az özvegyet illeti meg holtig a közös ingatlan használatának joga, függetlenül attól, hogy ki örökli magát az ingatlant. Ez biztosítja, hogy az özvegy továbbra is az otthonában maradhasson. Az özvegyi jog holtig tartó haszonélvezeti jog az örökhagyóval közösen lakott lakásra és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakra. Az özvegyi jog tehát leginkább a közösen lakott lakást érinti.
Hogyan jön létre a haszonélvezet?
A haszonélvezeti jog alapítása többféleképpen történhet. Leggyakrabban szerződéssel hozzák létre, de létrejöhet végrendelet útján vagy jogszabály erejénél fogva is. A haszonélvezet alapítása szerződés útján történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is. Holtig tartó haszonélvezeti jogot csak közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban létesíthetünk. Jogszabályból fakadóan is létesülhet haszonélvezet, hiszen a hatályos rendelkezések szerint ma az özvegyen maradt házastárs az örökhagyóval közösen lakott ingatlanra és annak berendezési és használati tárgyaira haszonélvezetet kap.
Jogok és kötelezettségek
A haszonélvező tehát a neki jutatott ingatlant szabadon használhatja, annak hasznát szedheti, sőt bérbe is adhatja - mindezt akár a tulajdonos akarata ellenére. A haszonélvező felel az ingatlan fenntartási költségeiért, kivéve, ha rendkívüli javításokról vagy helyreállításokról van szó. A rendkívüli javítások és felújítások költségei a tulajdonost terhelik. Ha a tulajdonos ezeket nem végzi el, a haszonélvező megteheti helyette, és később követelheti a költségek megtérítését.
A haszonélvezet gyakorlásának tehát vannak korlátai: a haszonélvező nem semmisítheti meg és nem is károsíthatja meg a rábízott vagyontárgyat. Ha ilyen előfordul a tulajdonos jogosan kérhet kártérítést. A tulajdonosnak ellenőrzési joga van, például jogosult megtekinteni, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. A haszonélvező lemondhat a jogáról ingyenesen vagy ellenérték fejében.
Meddig tart a haszonélvezet és mikor szűnik meg?
A haszonélvezet a bejegyzett haszonélvezeti jogosult haláláig (pl. holtig tartó özvegyi jog) vagy egy korlátozott időre, jogi személy esetében legfeljebb ötven évre állhat fenn. A haszonélvezeti jog megszűnik a jogosult halálával, ha a haszonélvező megszerzi a dolog tulajdonjogát, vagy ha a dolog megsemmisül. A holtig tartó haszonélvezeti jog öröklése nem lehetséges, az értelemszerűen megszűnik, amikor a haszonélvező meghal.
A haszonélvezeti jog törlésére többféle mód is van: lemondás, megváltás, halál, időbeli korlát elérése, összevonás (konfúzió). A haszonélvezeti jog törléséhez ügyvéd által ellenjegyzett törlési engedélyre vagy közokiratra van szükség. A törlési kérelmet ügyvéd vagy közjegyző nyújthatja be a földhivatalba.
Eladható-e az ingatlan haszonélvezettel terhelten?
Igen, a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladható. A tulajdonos rendelkezési joga magában foglalja az ingatlan eladását, még akkor is, ha azon haszonélvezeti jog áll fenn. A haszonélvező hozzájárulása az értékesítéshez egyáltalán nem szükséges. Fontos azonban tudni, hogy a haszonélvezeti jog az új tulajdonos személyében bekövetkező változás esetén is fennmarad. Az ilyen ingatlan általában alacsonyabb vételárat eredményez, mivel a független vevők ritkán szeretnének haszonélvezettel terhelt ingatlant vásárolni.
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásakor a haszonélvezeti jogot vagy még az eladási szándék kialakulásakor, vagy közvetlenül az adásvételi szerződés megkötésekor (akár a szerződésben a haszonélvezeti eladó által megadott nyilatkozattal) törölni szükséges. Az Inytv. 32. § (3) bek. alapján a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból akkor törölhető, ha a törlési engedély ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közokirati formában kerül csatolásra. Ezért a haszonélvezeti jog törlése iránti kérelmet is csak ügyvéd, vagy közjegyző adhatja be a földhivatalba.
Mi a megváltás és mikor érdemes?
A haszonélvezeti jog megváltása egy összetett folyamat, amelynek során a tulajdonos vagy az örökösök pénzbeli ellenértéket fizetnek a haszonélvezőnek, hogy az lemondjon a jogáról. A megváltás az örökös szempontjából akkor lehet előnyös, ha az özvegy pénzhez vagy tulajdonhoz szeretne jutni, nem pedig a haszonélvezeti jog gyakorlásával élni, az örökösök szeretnék tehermentesen hasznosítani az örökölt ingatlant, vagy a felek közötti viszony miatt a haszonélvezeti jog gyakorlása hosszabb távon feszültséget okozna.
A haszonélvezeti jog megváltásának a házastárs és a leszármazó méltányos érdekeinek figyelembevételével kell történnie. A megváltás során az özvegy a jövőre nézve lemond a haszonélvezeti jogáról, cserébe vagyoni kompenzációban részesül. Leszármazó örökösök mellett: az özvegyet a megváltáskor egy gyermekrész illeti meg, akár pénzben, akár természetben. Ági vagyon esetén: az özvegyet a megváltás során az adott vagyon egyharmada illeti meg.
Hogyan számítják ki a megváltási díjat?
A haszonélvezeti jog értékének kiszámítása törvényileg szabályozott. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján az egyévi érték a lakás vagy ház forgalmi értékének egyhuszad része. Ha a haszonélvezeti jogosultság holtig tart, akkor az egyévi értéket életkor szerinti szorzóval kell megszorozni:
| Haszonélvező életkora | Szorzó |
|---|---|
| 25 évesnél fiatalabb | 10 |
| 25-50 év között | 8 |
| 51-65 év között | 6 |
| 65 év felett | 4 |
Például: az Ingatlant 30 millió forintért szeretné az eladó értékesíteni. Az ingatlanon holtig tartó haszonélvezeti joga van egy 55 éves személynek: 30.000.000/20×6=9.000.000 forint illeti meg a jogosultat.
Özvegyi jog megváltása a hagyatéki eljárásban
Gyakran felmerül, hogy az özvegyi jogot már a hagyatéki eljárás során megváltással rendezik. Igen. Gyakran felmerül, hogy az özvegyi jogot már a hagyatéki eljárás során megváltással rendezik - vagyis az özvegy pénzbeli vagy természetbeni részesedést kap, cserébe lemond a jövőre nézve a lakóingatlant terhelő haszonélvezeti jogáról. Ha a megváltási igényt a hagyatéki tárgyalás berekesztéséig előterjesztik, a közjegyző dönt róla, és a hagyatékot ennek megfelelően adja át. Ha ez az igény csak később merül fel, akkor póthagyatéki eljárásra vagy bírósági eljárásra kerülhet sor. Ha a felek egyezséget kötnek, a közjegyző jóváhagyja azt.
Ha nincs egyetértés a megváltás módjáról vagy összegéről, a közjegyző az eljárást megszünteti. Ilyenkor az özvegyi jog megváltása iránti igényt csak bírósági perben lehet érvényesíteni. Ha a közjegyző külön végzést hoz a megváltásról, és az érintett fél 30 napon belül nem fordul bírósághoz, akkor a közjegyző végzése végrehajthatóvá válik. Ezután ugyanazon igény már nem érvényesíthető.
Frissen megözvegyült? Ne kövesse el ezeket a költséges pénzügyi hibákat
Illeték- és adókérdések
A haszonélvezeti jog értéke két okból érdekli általában az ügyfeleinket: mert illetéket/adót kell fizetnünk, vagy mert a haszonélvezeti jogot meg kellene váltanunk, hogy tulajdonosként az ingatlant értékesíteni tudjuk. Az egyévi érték kiszámítása után az illetékszabályok szerint a visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet esetén a haszonélvező a haszonélvezet értéke alapján fizeti az illetéket, aminek mértéke 1 milliárd forintos forgalmi értékig 4%.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkenteni kell a forgalmi értéket, és a csökkentett forgalmi érték alapján kell az illetéket kiszámolni. Fontos, hogy a haszonélvezeti jog alapítása és megszüntetése adó- és illetékkövetkezményekkel járhat; ha a megváltási összeg feltűnően alacsony, az ajándékozásnak minősülhet, amely ajándékozási illetéket vonhat maga után.
Tippek vevőknek és eladóknak
- Vevőként fontos tudnia, hogy a haszonélvezőnek joga van az ingatlan használatára az eladástól függetlenül, így nem feltétlenül veheti birtokba az ingatlant azonnal.
- A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása nem lehetetlen, de általában alacsonyabb vételárat eredményez; a tehermentesítés gyakran szükséges a jobb ár eléréséhez.
- A haszonélvezeti jog törléséhez és a megváltás lebonyolításához mindig érdemes ügyvéd segítségét kérni, mivel földhivatali eljárás és közokirati forma szükséges lehet.
- Ha az özvegyi jog megváltását tervezik, vegyék figyelembe, hogy a közjegyzői eljárásban gyorsan kell reagálni, mert a 30 napos határidő elmulasztása az igény elvesztését eredményezheti.
Gyakran ismételt kérdések (röviden)
- Mi a különbség az özvegyi jog és a haszonélvezeti jog között? Az özvegyi jog jogszabály által előírt, holtigtartó haszonélvezet a közösen lakott ingatlanra és annak berendezési tárgyaira; a haszonélvezet viszont tágabb, szerződéssel is létrejöhet.
- Örökölhető-e a haszonélvezeti jog? A haszonélvezeti jog személyhez kötött, tehát a jogosult halálával általában megszűnik; holtig tartó haszonélvezet örökölni nem lehet.
- Eladható-e az ingatlan haszonélvezettel terhelten? Igen, de a haszonélvezeti jog a vételárat és a vevőkör nagyságát is befolyásolja.
- Ki viseli a fenntartási költségeket? A haszonélvező viseli a fenntartással és a rendes gazdálkodással kapcsolatos kiadásokat; a rendkívüli javítások költségei a tulajdonost terhelik.
A cikk szerzője: Dr. Sántha Gergely. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
tags: #megvaltasi #dij #haszonelvezet