Kertes házak Budapest kerületeiben: árak, lehetőségek és dilemmák
Akadnak néhányan, akik az elmúlt hónapok kényszerű bezártsága után egy kis saját kert által biztosítható szabadságra vágynak.
Habár az ingatlanközvetítők első körben nem sok jóval biztatnak, ha ennyi pénzzel vágnánk bele Budapesten kertes ingatlan vásárlására, mégsem teljesen reménytelen a helyzet, különösen, ha hajlandóak vagyunk megalkudni bizonyos paramétereket tekintve.
Árak és lehetőségek különböző kerületekben
Az 50 millió forint szinte semmire sem elég, ha a XIV. és XVI. kerületek kertes ingatlanainak piacán nézünk körül - kezdte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Hiszen családi házat még kifejezetten romosat sem tudunk ennyiért vásárolni, de az ikerházak ára is 50 millió forint felett kezdődik.
Ami leginkább szóba jöhet ezért az árért, az egy házrész, melyek alapterülete 50-60 négyzetmétertől 120-150 négyzetméterig változik.
Nyilván a kisebbek esetében jobb állapotú ingatlant kapunk 50 millió forintért, míg a nagyobbaknál felújított állapot esetén 50 millió forint felett jár az ár.
Ezeknél az ingatlanoknál a fő problémát leginkább a rendezetlen jogi háttér jelenti.
Nagyon jellemző ebben a szegmensben, hogy még használati megosztás sincs, csak a "szokásjog" alakítja azt, hogy ki, mire tarthat igényt az osztatlan közös ingatlanon belül.
Természetesen minél kevésbé van "lepapírozva" egy ilyen ingatlan tulajdonjoga, annál olcsóbban juthatunk hozzá - magyarázta Sebestyén Tamás.
Aki viszont rendezett jogi hátterű kertes házat szeretne vásárolni, az kénytelen lesz a vásárlásba minimum 60-65 millió forinttal belevágni.
De azt is figyelembe kell venni, hogy ezek az ingatlanok is felújítandók, vagyis még jó pár milliót rá kell szánni a rendbetételükre.
A jó állapotú, újszerű, 80-150 négyzetméteres kertes házak ára viszont 75-80 millió forintnál kezdődik.
Hasonlóképpen nyilatkozott Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai, régiós vezetője is, aki elmondta, hogy a XI. kerületben 80 millió forintnál indulnak az árak, és ezért az összegért is csak egy erősen felújítandó, 200-300 négyzetméteres kerttel rendelkező iker- vagy sorházat tudunk vásárolni.
De még inkább 100 millió forint feletti árakon érdemes belevágni kertes házak vásárlásába errefelé.
Sőt vannak olyan kiemelt részei a kerületnek - mint például Kelenvölgy vagy Gazdagrét -, ahol ennél még magasabb szinteken indulnak az árak: ott 130-150 millió forintba kerül egy 150-170 négyzetméteres, közepes állapotú családi ház.
Igaz ugyanakkor, hogy a telek mérete is 500-600 négyzetméter legalább.
Ugyanakkor házrészt a XXII. kerületben már megvásárolhatunk akár 50 millió forintnál olcsóbban is.
Egy példát is említett erre Nagy Csaba: egy, a Nagytétényi út végén, egy nagyon kulturált részen található, ötlakásos udvarban egy 90 négyzetméteres, jó állapotú, háromszobás, duplakomfortos házrészt, óriási saját kerttel 45 millió forintért kínálnak.
Ami ezen kívül szóba jöhet még, az Budafok, ahol egy erősen felújítandó állapotú házrészt tudunk venni, esetleg Nagytétény szélén, Érd felé ki lehet fogni szintén nem túl jó állapotú családi házakat - tette hozzá Nagy Csaba.
Ha Dél-Pesten nézünk körül, akkor jóval szélesebb választékkal találkozunk ebben az árkategóriában.
Mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, 110 négyzetméteres, háromszobás, önálló családi házat akár 45 millió forintért is vásárolhatunk, igaz felújítandót.
Ugyanis az átlagos állapotú, önálló, 50-100 négyzetméteres családi házak ára 30-50 millió forint között mozog a kerületben, míg a felújított, újszerű, 80 négyzetméteres ingatlanoké 40-50 millió forint között alakul.
A szakértő azt is megjegyezte, hogy megfigyelései szerint nincs különbség az önálló családi ház, ikerház és a sorházak négyzetméterárában, és ami még fontos, hogy az összes felsorolt kategóriában, de még feljebb, a 60 milliós házaknál is minimum 5 millió forintot rá kell költeni az ingatlan felújítására: ez lehet fűtéskorszerűsítés, falszigetelés, nyílászárócsere, tető, stb., de egy teljes felújítás természetesen ennél jóval többe kerül.
Amit még érdemes figyelembe venni, amikor a hirdetési árakat nézegetjük, hogy minden kategóriában túlárazás tapasztalható, melynek mértéke a 10-20 százalékot is eléri.
Mint Rácz Gyula László elmondta, az eladók nehezen fogadják el a megfelelően pozícionált piaci árat, ami lassabb forgási, eladási időt eredményez a családi házas szegmensben.
Sorházat vagy ikerházat keres?
A családi házak általában drágábbak a lakásoknál, pláne ha azt szeretnénk, hogy még egy kert is tartozzon hozzá.
Jelenleg a közepes és jó állapotú ingatlanok iránt mutatkozik jelentősebb kereslet, az erősen felújítandó házaktól tartanak a vevők, azokat nehezebb eladni.
Az ingatlanpiacon jelenleg sokkal több a felújítandó, korszerűsítésre váró ház, mint a felújított, ezekre azonban rendkívül kevés az érdeklődés.
100 millió forint alatt semmit nem kapunk, ha kertes ingatlant szeretnének Zuglóban (XIV. kerület) vásárolni, ahol legfeljebb a telkek futnak majdnem ilyen árban.
Jóval szélesebb a választék a szomszédos XVI. kerületben, mely alapvetően kertvárosias, családi házas övezet, ugyanakkor az árak is alacsonyabbak.
Azonban ha egy költözhető, lakható házat szeretnénk, akkor a belépő szint a XVI. kerületben is 70-80 millió forint.
Sorházat, ikerházat olcsóbban is találni: az előbbiek ára 60 millió forintnál indul a kerületben, aminek oka a jellemzően kicsi telek, a zsúfoltabb környezet.
Dél-Pesten (XIX., XX. és XXIII. kerület) egy felújított családi ház önálló telken - mérettől és lokációtól függően - 60-80 millió forintba kerül, de ezekből szerény a kínálat.
Ráadásul egy valóban igényesen felújított lakóingatlan gondozott kerttel és extrákkal már lényegesen többe kerül.
Hasonló a helyzet a XXII. kerületben is.
Dél-Budán sem kapunk ennél olcsóbban jó állapotú házat, sem a kerület legolcsóbb részének számító Nagytétényben, sem Budafokon-Budatétényben, ahol az árak közelítik a XI. kerületét.
Nagytétényben valamivel jobb eséllyel találhatunk a 90-100 milliós átlagnál olcsóbb családi házakat, de itt is inkább a külső részeken.
A kertes ház előnyei és hátrányai
Aki viszont rendezett jogi hátterű kertes házat szeretne vásárolni, az kénytelen lesz a vásárlásba minimum 60-65 millió forinttal belevágni.
Ami mindenképpen a családi ház mellett szól, az nyilván elsősorban maga a kert/udvar, ahova bármikor ki lehet menni játszani, pihenni, kikapcsolódni, nyáron grillezni, kertészkedni.
Továbbá egy kertes ház esetében kevésbé kell másokhoz alkalmazkodni és mások zaját hallgatni, úgymond magunk vagyunk, hiszen nem laknak alattunk és felettünk.
Persze nyilván egy családi ház esetében is vannak szomszédok, akik ugyanúgy lehetnek zajosak és zavaróak, mint mondjuk egy panellakásban, sőt - gondoljunk csak a fűnyírásra, fűrészelésre, vagy éppen a folyamatos kutyaugatásra...
Ugyanakkor a kert nem magától lesz szép, hanem rendben kell tartani és ez bizony nem kevés időbe és pénzbe kerül.
Bár igencsak nyugtató és relaxáló dolog tud lenni a fűnyírás, de van, hogy az embernek egyetlen porcikája sem kívánja egy fárasztó hét után.
Ha viszont nem csinálod meg, akkor nincs más, aki megcsinálja helyetted, a fű meg egyre csak növekszik, ha nem vágod le.
Dilemmák a költözéssel kapcsolatban
Ha ragaszkodnánk a családi házhoz, akkor mindenképpen vidékre kellene költöznünk.
Ez nekünk nagy váltás lenne, hiszen évek óta Budapesten élünk és bizony megszoktuk, hogy szinte minden, ami fontos a mindennapjainkhoz, elérhető öt percen belül.
Ez nem sznobság, egyszerűen csak itt lakunk évek óta és megszoktuk, hogy minden van a környéken, ami kellhet nekünk - boltok, orvos, játszóterek, számos kikapcsolódási lehetőség stb.
A főváros mellett szól még a munka.
A férjem Budapesten dolgozik nappal és mellékállásban dj-ként éjjel is átlag heti 1x.
Namost éjjel/hajnalban, több óra zenélés után fáradtan hazavezetni bizony nem annyira kellemes és nem is feltétlenül biztonságos, én mindig nagyon izgulok, hogy nehogy baj történjen...
Viszont éjjel Budapestről vidékre hazataxizni egy vagyon, a tömegközlekedés éjjel meg nem nagyon játszik...
De hogy ne csak a férjemet említsem, én sem leszek örökké itthon a gyerekekkel, és bár még nem tudom, hogy pontosan mit hoz az élet és mivel is fogok foglalkozni, de abban szinte biztos vagyok, hogy a fővároshoz köt majd a munkám.
És bizony egyáltalán nem mindegy, hogy naponta mennyi idő megy el a munkába - illetve a hazajutással és természetesen mindezt össze kell hangolni azzal is, hogy a gyerekeket hozni/vinni kell oviba, esetleg különórákra.
Ezen kívül Vincével jelenleg hetente 1-2 alkalommal járunk fejlesztésre és bizony ha az ember vidékről szeretne bejutni Budapestre, akkor buszhoz és/vagy vonathoz kell igazodni, hacsak nincsen két autó a háznál.
És persze nem árt már most gondolnunk a gyerekek későbbi beiskolázására is, meg hogy hogyan tudnak majd ők eljutni akár középiskolába is.
Igen, tudom, hogy vannak szuper iskolák vidéken is, vagy be lehet járni vidékről is budapesti középiskolába, ha arról van szó, de nyilván kényelmesebb, ha nem kell hajnali 5-kor kelniük azért, hogy bejussanak időben mondjuk 0. órára.
Meg aztán lehet, hogy most még valóban élveznék (sőt biztos, hogy élveznék), hogy van udvar, ahova bármikor kimehetnek játszani, de pár év múva nekik talán már az lesz fontosabb, hogy hogyan tudnak elmenni moziba a barátaikkal és onnan hogyan és mikor jutnak haza utána.
Ha viszont úgy döntünk, hogy maradunk a fővárosban, akkor csak lakást tudnánk venni azon a részen, ahol mi keresünk és lehet, hogy csak panelt.
És azért egy lakásban mégsem annyira "szabad" az élet, mint mondjuk egy kertes házban.
Vannak zajongó szomszédok (bár nem mindenhol), meghát a mi gyerekeink zaja is idegesíthet másokat.
Nincs az, hogy csak úgy kiengedem a gyerekeket az udvarra játszani, hanem abba kell hagyni, amit éppen csinálok és össze kell cuccolni, hogy le tudjunk menni együtt a játszótérre.
Azonban egyértelműen a főváros mellett szól, hogy itt minden elérhető távolságban van akár még este 8-kor is; több lehetőség van oktatás, egészségügyi ellátás, továbbá kikapcsolódás területén is; nincs az ember feltétlenül autóhoz kötve, ha menni kell valahova, meg talán könnyebb lenne összehangolni a családi "logisztikát" is.
Ezek a dilemmák jutottak eszembe a témát illetően és szerintem ezeket a szempontokat mind-mind érdemes végigvenni és belegondolni, ha esetleg ti is hasonló döntés előtt álltok.
Pont emiatt mi nem is nagyon hoztunk konkrét döntést, mármint abban a tekintetben, hogy vidék, vagy Budapest.
Eladó kétgenerációs családi ház - Pécel
Kiknek ajánlottak a kertes házak?
Vizsgáljuk meg, hogy kiknek, milyen életszakaszokban lehet remek választás a kertes ház.
Otthon az életünk központja, a szeretteinkkel töltött idő, a kikapcsolódás és a pihenés helyszíne.
Mi alakítjuk a saját izélésünkre, ez pedig fokozottan igaz a kertest házra, hiszen itt a közvetlen környezetet, udvart, kertet is mi formáljuk.
Kerüld el a kellemetlen meglepetéseket, és tudd meg, mennyi hitelre vagy jogosult egy egyszerű online űrlap kitöltésével.
A Covid-járvány megmutatta, hogy mennyit számít az, ha tartozik a lakásunkhoz egy terasz, vagy erkély, de talán úgy volt a legegyszerűbb átvészelni ezt az időszakot, ha ki tudtunk ülni a kertbe.
A járvány szerencsére lecsengett, az élet visszatért a rendes kerékvágásába.
Tulajdonképpen egy picit mindenki, hiszen ki ne szeretné a saját kertjében, a diófa alatt élvezni a naplementét?
1. Kisgyermekes családok számára
Kisgyermekes családok számára a kertes házak különösen vonzóak lehetnek, hiszen a kert biztonságos környezetet nyújt a gyerekeknek.
Egy tágas kertben a gyerekek szabadon mozoghatnak, játszhatnak, vagy éppen kertészkedhetnek a szülőkkel.
A friss levegő és a növények közelsége hozzájárulhat a gyerekek egészséges fejlődéséhez és a családi kötelékek erősödéséhez.
A szülők is nyugodtabban végezhetik a teendőiket, ha tudják, hogy a gyerekek a kertben és nem az utcán érzik jól magukat.
Nyári estéken a kertben társasozni, focizni, kosarazni mindenképpen remek dolog nem csak a gyerekeknek, de a szülőknek is.
2. Aktív életmódot kedvelőknek
Azok számára, akik szeretnek aktív életet élni és időt tölteni a szabadban, egy kertes ház igazi főnyeremény lehet.
A kert lehetőséget kínál sportolásra, kerti munkákra, vagy akár kerti partik rendezésére is.
Egy kertes házban a tulajdonosok könnyen kialakíthatnak szabadtéri edzőtermet, medencét, vagy akár sütögető és grillező helyet, ahol a családtagokat és a barátokat is fogadhatják.
3. Nyugalomra vágyóknak
Azoknak, akiknek fontos a nyugalom és a csend, a kertes házak ideális választást jelentenek.
A zöld környezet és a természet hangjai segítenek ellazulni és feltöltődni a mindennapok rohanása után.
A kert nyugtató hatással lehet az idegekre, és lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonosok mentesüljenek a város zajától és a mindennapi stressztől.
A kertes ház távolabbi szegletében a barkácsolásnak is hódolhatunk.
A kertes családi házak sokféle élethelyzetben jelenthetik az ideális otthont.
Nem szabad azonban megfeledkezni a kertes házzal járó kötelezettségekről sem.
A cikk szerzője Milovecz László blogger, ingatlanközvetítő, a budai ingatlanok szakértője.
tags: #melyik #kerulet #kertes #haz #gyakori #kerdesek