Mezőgazdasági terület bérleti díj után EHO: adózási és jogi kockázatok összefoglalása
A megfigyelési egység az egy hektárra jutó mezőgazdasági célra vásárolt földterület ára. Az adatok forrása: A termőföldpiaci adatok forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa. A rekordokat a NAV folyamatosan, esetenként akár több hónappal az adásvétel után rögzíti, ezért adott időszak rekordjainak érkeztetése a tárgyidőszak után több negyedéven át tart. Az adatbázisból kiszűrjük azokat az adásvételeket, amelyek nem külterületi termőföld értékesítésére vonatkoznak, továbbá azokat az adásvételeket, ahol a földterületnek van beépített része. A fentiek szerint leszűkített adatbázis tranzakcióit az 1 hektárra jutó forgalmi érték alapján árkategóriákba soroljuk. A legalacsonyabb és legmagasabb árkategóriába tartozó adásvételeket nem vesszük figyelembe a területi átlagárak számítása során, kizárva ezzel a kiugróan magas, ill. alacsony árakat. Ezután az értékesített területtel súlyozva képezzük a vármegye és régió szintű átlagárakat művelési áganként. Aggregálás országos szintre: Az Eurostat módszertani előírásai szerint a kiszámított régiós átlagárakat a megfigyelt használt földterület nagyságával súlyozzuk. A használt földterület-adatok a gazdaságszerkezeti összeírásokból származnak, amelyeket 3-4 évente végez el a KSH. Így a köztes időszakokban az utolsó rendelkezésre álló adatokat használjuk, jelenleg a 2023. évit. A módszertan értelmében ezzel a súlyozási rendszerrel kiküszöbölhető az összetétel változás hatása egyik évről a másikra, így hogyha egyik térségben hirtelen jelentős változás következne be az értékesítésben, annak torzító hatását nem tartalmazza a számítás.
Földbérlet és adózási környezet
A földbérleti díj a föld tulajdonosának az eszközök más egység számára való rendelkezésre bocsátásáért cserébe fizetett összeg. A megfigyelési egység tehát a mezőgazdasági hasznosítású terület 1 hektárjára jutó földbérleti díj. A földterülettel rendelkező gazdasági szervezeteket teljeskörűen figyeljük meg. Az egyéni gazdaságok esetében az összeírás egylépcsős klaszteres mintavételes adatgyűjtéssel történik. A fentieken belül kijelöltünk egy úgynevezett kiemelt egyéni gazdaságokat tartalmazó kört, melyeket teljeskörűen figyelünk meg. A kijelölt és a mintába került adatszolgáltatók művelési áganként és vármegyénként számolnak el a gazdaság által bérelt földterület nagyságával és a bérelt terület egy hektárjára jutó éves bérleti díjjal. Aggregálás országos szintre: Az Eurostat módszertani előírásai szerint a kiszámított régiós bérleti díjakat a megfigyelt bérelt földterület nagyságával súlyozzuk. A bérelt földterület-adatok a gazdaságszerkezeti összeírásokból származnak, amelyeket 3-4 évente végez el a KSH. Így a köztes időszakokban az utolsó rendelkezésre álló adatokat használjuk, jelenleg a 2023. évi adatok. A módszertan értelmében ezzel a súlyozási rendszerrel kiküszöbölhető az összetétel-változás hatása egyik évről a másikra.
2023. 2. Megjelent a Számviteli Levelekben 2007. június 14-én (154. […] [Szja-tv. 74. § (3) bekezdés]. A haszonbérbe adás alatt az olyan bérbeadást kell érteni, amikor a termőföld magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, bérleti díj ellenében mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra adja bérbe a földterületet. A Ptk. XXXVIII. fejezete alatt szabályozza a mezőgazdasági földterület haszonbérbe adásának szabályait. Így a Ptk. 452. §-ának (1) bekezdése szerint haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni. A dologbérletre vonatkozó rendelkezések szerint, ha a bérbeadó személyében változás történik, akkor az engedményezés szabályait kell alkalmazni.
Szja és adómentességek
A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének és más ingatlan bérbeadásából származó bevételének adó mértéke 25 százalék. Mentes az adó az 5 évet vagy annál hosszabb időtartamra kötött határozott idejű megállapodás alapján történő haszonbérletből származó bevételre. Az adómentesség megállapításakor tehát az írásban megkötött haszonbérleti szerződés időtartama az irányadó. Amennyiben az új tulajdonosnak olyan szerződés alapján teljesítenek kifizetést, amely legalább a törvényi feltételnek megfelelően 5 évre szól, akkor az e szerződés alapján kifizetett bérbeadásból származó jövedelem adómentes. Az adókötelezettségre vonatkozó szabályokat az Szja tv. 176. § (3)-(9) bekezdései határozzák meg. A föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatóságnál kell bevallani és megfizetni a termőföld bérbeadásból származó jövedelmet, amely adómentes esetben sem terheli a bevallástól eltekintést. Amennyiben a bérbeadás adómentes, az adóalap továbbra is a helyi szabályozás szerint kerül megállapításra. Ha a bérbeadás nem adómentes, akkor a bevétel teljes összegéből jövedelem keletkezik, és 15%-os SZJA terheli.
Áfa ésÁfa-kontaktus
Az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint a földbérleti díj az Áfa-alapba tartozik, ha a bérbeadó és a bérlő adóalanyok. A terményben kiadott földbérleti díj az bérbeadási tevékenység ellenértéke, így az ügyletet az Áfa törvény hatálya alá vonja. Habár az Szja tv. szerint a magánszemély adóalanykénti bejelentkezésére nincs kötelező bejelentkezés, a rendszeres bevételszerző tevékenység miatt adószámmal kell rendelkezni. A kifizető által levont adóelőleget a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatóságnak kell bevallani és befizetni. Ha a bérbeadó vagy a bérlő nem rendelkezik adószámmal, a bevallás és adófizetés a bérbeadó részére is kötelező lehet. Amíg a bérbeadás adómentes főszabály, a terményben történő átváltás adózási vonzatokat is felvethet, különösen, ha a terményt eladásra értékesítik.
Alapesetek és gyakorlati példák
A haszonbérleti szerződés időtartama lehet minimum 1 év és maximum 20 gazdasági év. A gazdasági év kezdete és vége a vetés és a betakarítás időpontjaihoz igazodik. A szerződést mindig írásban kell megkötni, és a díj meghatározása előre rögzítésre kerülhet pénzben, terményben vagy ezek kombinációjában. Inflációkövetés érdemes lenne a szerződésben, tekintettel a hosszabb távra kötött megállapodásokra. A díjat a gazdasági év végén, utólag kell megfizetni. Ismeretes, hogy elemi csapás vagy rendkívüli esemény esetén a haszonbér mérséklése vagy elengedése lehetséges, ha a terület termése az öszöntőképes kb. kétharmadát sem éri el, és ez esetben a bérbeadóval előzetesen közölni kell a szándékot.
Előhaszonbérleti jogosultság és alhaszonbérlet: a haszonbérlőnek nyilatkoznia kell az előhaszonbérleti jogosultság fennállásáról. Ha több jogosult azonos rangon áll, akkor az előjogok közül kerülnek ki a résztvevők. A megkötött haszonbérleti szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szükséges; a jóváhagyás előtt és után is a szerződés tartalma és alaki kellékei kerülnek vizsgálatra. A jóváhagyás során az előhaszonbérleti jog gyakorlása is vizsgálható, és a hatóság jóváhagyását követően hirdetmény útján közzéteszik a szerződést.
A földhasználati jogosultságot a Földforgalmi törvény szerint lehet megszerezni haszonbérlet címén, és az előhaszonbérleti jog gyakorlásával kapcsolatos követelményeket a törvény és kapcsolódó rendelkezések határozzák meg. A szerződés megkötése után a földhasználati jogosultság bejegyzése a földhasználati nyilvántartásba történik, és a jogképzés e nyilvántartásban jön létre. Az adómentesség feltétele az, hogy a haszonbérlet időtartama elérje az 5 évet; egyébként a bérbeadó adókat és járulékokat köteles megfizetni.
Fontos, hogy a szerződések tartalmát mindig egyedi körülményként mérlegeljük; a tények és a jogszabályok összefüggései miatt érdemes minden esetben szakértő jogi és adószakértői tanácsot kérni. A szerződés hosszabbítása során marad a korábbi adózási szabályok, de a hatósági jóváhagyás és tartalmi követelmények új, 2022-től hatályos rendelkezésekkel bővülnek, amelyeket a feleknek figyelembe kell venniük.
Az új szabályozások fenntartása érdekében a feleknek ellenőrizniük kell a szerződés hosszabbításakor, hogy az tartalmazza-e a 2022-es jogszabályi előírásokat, különben a hatóság megtagadhatja a jóváhagyást, és ez kihat a bérbeadó és a bérlő viszonyára is.
tags: #mezogazdasagi #terulet #berleti #dij #utan #eho