Milánó lakásárak alakulásahoz hasonló trendek Budapesten és Milánó környékén: magyarországi adatok alapján Milánó lakásárak alakulása
Országosan 1,7 százalékkal, Budapesten közel 3 százalékkal nőttek a lakásárak. 2026 elején új lendületet kaptak a lakásárak, és az eladási kedv is fokozódott. Miközben az áremelkedés a januári hónapokra jellemző dinamikus tempóra kapcsolt, az éves lakásdrágulás ezzel szemben lassuló tendenciát mutat. Az év első hónapjában országosan 1,7 százalékkal nőttek a lakásárak, Budapesten pedig ennél valamivel tempósabb, 2,9 százalék körüli drágulás ment végbe havi szinten.
A dinamikában térségek szerint differenciálódás figyelhető meg: a Dunántúlon és Észak-Magyarországon 1,5 és 3,6 százalék közötti emelkedés történt, míg az észak- és dél-alföldi térségben stagnálás volt jellemző. Hagyományosan drágulással indítja az évet a lakáspiac, amit a KSH adatai is alátámasztanak. 2021-2025 között az első negyedévekben 8,1-9,9 százalékos lakásdrágulás történt a korábbi negyedévhez képest.
Mi hajtja a drágulást?
„A jelenség hátterében a keresetek és a jövedelmi szintek januári emelkedése állhat, mivel a jelenlegi magas lakásárszintek miatt a vevők több mint fele hitelfelvételben gondolkodik.” Hozzátette: mostani adatok a korábbi évekhöz képest már a lassulás jeleit vetítik előre. Az éves árnövekedés üteme is mérséklődést mutat. 2025 decemberében még 17,7 százalékos volt a dinamika, ami 2026 januárjára 17,5 százalékra csökkent. Az ingatlan.com szakértője szerint a drágulás éves lassulásában az is szerepet játszik, hogy a használt lakások és házak iránti kereslet több mint negyedével csökkent, ami előbb-utóbb az árakban is megjelenik.
Óriási a kínálat: Debrecen és a XIII. kerület hangsúlyos példái a változásoknak. Az ingatlan.com februári adatai alapján a kínálat látványosan bővült. Országos szinten 6,1 százalékkal több mint 135 ezer eladó lakásra és házra nőtt a kínálat éves összevetésben. Budapesten a legnagyobb kínálat továbbra is a XIII. kerületben összpontosul, ahol 3408 eladó használt lakás és ház várja a vevőket, ami 67 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. A VI., VII. kerületek is jelentős kínálattal rendelkeznek, a VI. kerületben 2448 hirdetéssel és 1,58 millió forintos négyzetméterárral, a VII. kerületben pedig több mint 2 ezer hirdetéssel és 1,33 millió forintos négyzetméterárral.
Az V. kerület továbbra is a legdrágább. A vármegyei központok piacain is bőség jellemző: az érintett városokban összességében 36 százalékkal nőtt a használt lakóingatlanok kínálata, ám az árakban továbbra is jelentős eltérések maradtak. Debrecenben például közel 1700 eladó használt lakóingatlan szerepel, az árak pedig elérik az 1,07 millió forintot négyzetméterenként. Szeged és Győr fej-fej mellett halad, Székesfehérváron 588 használt eladó lakás mellett 997 ezer forintos árszint az irányadó. Miskolcon a 1000 fölötti kínálat mellett 619 ezer forintos érték társul. Szolnok és Szombathely, Kaposvár esetében az áremelkedés alacsonyabb volt, mint 10 százalék egy év alatt. Salgótarján a legolcsóbb megyeszékhely 264 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, Békéscsabán 388 ezret, Szolnokon pedig 433 ezret kellett fizetni.
Eladások és árindexek egy év alatt
2024-ben a hazai lakáspiac bővülése csak részben folytatódott: 2025 első negyedévében a forgalom 10 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakától. Az új lakások piaci súlya alacsony, 2024-ben 4,9, 2025 első negyedévében 1,9 százalékot tett ki. 2025 első negyedévében az árak 5,3 százalékkal nőttek az előző negyedévhez viszonyítva, a reálárak 2,7 százalékos mértékben nőtték az árszintet. Az idei első negyedévben a használt lakások nominálisan 5,7 százalékkal lettek drágábbak, ezzel a reálárak 3,1 százalékkal nőttek.
A KSH adatai szerint Budapesten 39 százalékkal nőtt az eladások száma 2024-ben, a megyei központokban 36 százalékos volt a növekedés; 2025 első negyedévében viszont Budapesten 24 százalékkal, a megyeszékhelyeken pedig 5,9 százalékkal csökkent az értékesítés a tavalyi azonos időszakhoz képest. 2024-ben a kisebb városok és a községek piacai is bővültek (20, illetve mintegy 10 százalékkal).
Az éves összevetésben és a reálárak alakulása kapcsán a KSH elemzése szerint az 2015-ös bázis alapján a lakáspiaci árindex hosszú távú emelkedést mutatott, a 2022-es csúcsok után 2023-2024-ben mérséklődés, majd 2025-ben ismét növekedés figyelhető meg. A budapesti árak régebbi időszakokhoz képest nagyobb mértékben emelkedtek, míg a vidéki városok között sávosabb a fejlődés. A budapesti agglomerációban 5,9 százalékos éves nominális áremelkedés kapcsán a reálértékek nem mutattak jelentős elmozdulást.
Az MNB Lakáspiaci jelentése szerint 2026 első negyedévében Budapesten az 1,4-1,5 millió Ft/m² sávba esett a tranzakciók 18%-a, az 1-1,4 millió Ft/m² sáv aránya 40%-ra, míg az 1,5 millió Ft/m² feletti tranzakciók aránya 23%-ra nőtt. Munkabecslésként 1,2-1,6 millió Ft/m² közötti piaci értéket érdemes figyelembe venni Budapesten. A területi különbségek következtében 1,4-1,6 millió Ft/m² között mozoghat a reális ársáv, az Otthon Start plafonja és a kerületi különbségek befolyásolják a végső árat.
Dr. Surányi Balázs szerint a 2026 eleji helyzet alapján a piac megtorpanása után az őszi hónapokban ismét növekedésre lehet számítani. A Duna House Barométer szerint Budapesten az első negyedév után érdemes óvatosan árazni, a belső pesti panellakások esetében pedig különösen óvatosnak kell lenni. A kormányzati intézkedések, például a Lakásépítési Tőkeprogram, élénkítő hatást gyakoroltak az építési tervekben, de az új lakások megjelenése még éveket vesz igénybe. Elemzők 11-13 ezer új lakást várnak átadásra 2025-ben.
Körkép Budapesten és Milánó környékén
A budapesti piacra jellemző, hogy az első lakásukat vásárlók aránya 26%-ról 36%-ra nőtt egy év alatt, miközben a befektetési vásárlások aránya 42%-ról 30%-ra esett. Ennek tükrében a kereslet elsősorban saját célú vásárlóké, akik finanszírozhatóságra érzékenyek. A budapesti és megyei összehasonlításban a négyzetméterárak markáns különbségeket mutatnak: a belvárosi és budai kerületek árszintje magas, a panellakások ára 15%-kal, a nem panel társasházi lakások pedig 11%-kal drágultak, míg a családi házak átlagára 3,4%-kal nőtt. Budapesten az átlagos négyzetméterár 922 ezer forint alatt az utóbbi időben már csak a külső kerületekben volt.
Lassuló lakáspiac, erősödő alkupozíció: új szakaszba lépett az ingatlanpiac
Részletes adatok a kerületekről és megyeszékhelyekről
A Duna House Barométer szerint a budapesti megfigyelések között a Budai panel ára közelít a 1,3-1,4 millió Ft/m² értéket, míg a belvárosi, illetve középponti kerületek árszintje ennél magasabb. A vidéki nagyvárosok között Szeged és Debrecen élénk árszint-emelkedést mutatott: Szegeden és Pécsen az átlagos négyzetméterár körülbelül 27%-kal nőtt egy év alatt, Székesfehérváron pedig 24%-os drágulás volt megfigyelhető. A legolcsóbb megyeszékhely Salgótarján maradt, ahol 264 ezer Ft/m² volt az átlagos árszint.
tags: #milano #lakas #lakasarak