Műhely a családi házban: jogszabályok és gyakorlati tanácsok

Ha családi házban lakunk, akkor nap mint nap adódhatnak kisebb-nagyobb munkák. Például fel kell szerelni egy polcot, át kell rakni az egyik képet a falon. Be kell ütni egy szöget, le kell festeni az egyik falat vagy át kell ültetni az egyik növényt. Ilyenkor remek szolgálatot tesz egy asztalos műhelyt, ahol kényelmesen, másokat nem zavarva és a lakásunkat nem bepiszkolva tudjuk elvégezni ezeket a feladatokat.

Ha kicsit utánajárunk a témának, rengeteg hasznos tanácsot hallhatunk, olvashatunk. Amire azonban mindig érdemes figyelni, hogy olyan legyen a műhelyünk, amiben jól érezzük magunkat és amit jól ki tudunk használni. Érdemes átgondolni, hogy pontosan milyen munkák szoktak adódni a házban, illetve a ház körül, amit mostantól egy külön helyiségben szeretnénk elvégezni. Milyen eszközökre lesz szükségünk? Azokat, hogy lehetne a legpraktikusabban tárolni? Mekkora hely kell az egyes feladatokhoz? Mennyi fényre van szükségünk? Ha ezekre a kérdésekre választ adunk, akkor nagy lépést teszünk afelé, hogy az asztalos műhely egy szerethető kis hely legyen.

Mindenki, aki műhelyt szeretne kialakítani az otthona mellett, arról álmodik, hogy bárcsak ne kellene a dolog hivatalos részével foglalkozni! Ez azonban továbbra is csak egy álom marad. Nem biztos, hogy szükség van az engedélyeztetési eljárásra, ennek azonban kivétel nélkül utána kell járnunk. Fontos megjegyezni, hogy a törvény nem ismerete nem mentesít senkit a szabálysértések következményei alól, így hát meg se próbáljuk homokba dugni a fejünket!

A birtokvédelem és a csendháborítás szabályai

A birtokvédelmet a 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) szabályozza. Az 5:5. § alapján a birtokost illeti meg a birtokvédelem akkor, ha a birtokától jogalap nélkül megfosztják, valamint akkor is, ha a birtoklásában jogalap nélkül háborítják - tehát tilos önhatalom esetén. Akkor, ha valaki - legyen az akár a szomszéd - zajong, és ezzel zavarja a birtokos nyugalmát, a birtokost megilleti a birtokvédelem.

A birtokos birtokper keretében követelheti a bíróságtól a zavarás megszüntetését, amit 1 éven belül a jegyzőtől is kérhet, aki az 5:8. § alapján a birtoksértőt a birtoksértő magatartásától eltilthatja akkor, ha nyilvánvaló, hogy a birtokos jogosult a birtoklásra, valamint a birtoklás megzavarását nem volt tűrni köteles. A jegyző határozatát a meghozatalától számított 3 napon belül kell végrehajtani. A jegyző az erre irányuló kérelem alapján jogosult a károk, a hasznok és a költségek kérdésében is határozni. A határozata ellen bírósághoz lehet fordulni - a határozat kézbesítésétől számított 15 napon belül -, ha azt valamelyik fél sérelmesnek tartja, úgy, hogy a másik féllel szemben indít pert, melyben a határozat megváltoztatását kéri (5:5. § (3) bekezdés).

A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II.16.) Kormányrendelet tartalmazza a jegyző eljárására vonatkozó részletes szabályokat.

A szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény (a továbbiakban: Szabs. tv.) 195. § alapján a csendháborítás tényállását valósítja meg az, „aki lakott területen, az ott levő épületben, vagy az ahhoz tartozó telken, tömegközlekedési eszközön, továbbá természeti és védett természeti területen indokolatlanul zajt okoz, amely alkalmas arra, hogy mások nyugalmát, illetve a természeti vagy a védett természeti értéket zavarja, szabálysértést követ el”. A tényállás kimerítése esetén a közterület-felügyelő, természeti és védett természeti területen a természetvédelmi őr és helyi jelentőségű védett természeti területen az önkormányzati természetvédelmi őr is szabhat ki helyszíni bírságot.

A 78. § (1) bekezdés kimondja, hogy a szabálysértési eljárás feljelentés, vagy a szabálysértési hatóság vagy a bíróság hivatali hatáskörében szerzett tudomása, illetve a helyszíni bírság kiszabására jogosult szerv vagy személy általi észlelés alapján indul meg. A feljelentést a rendőrségen kell megtenni.

A szabálysértési törvényről szóló Kommentár alapján a szabálysértés védett jogi tárgya a természetes személyek és a természet nyugalma, a közterületek rendje. Az irányadó jogszabály a környezeti zaj és rezgés elleni védelem egyes szabályairól szóló 284/2007. (X.29.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Zajrend.). A Kommentár kimondja, hogy ahhoz, hogy a csendháborítást elkövessék 2 feltétel együttes fennállása szükséges. Egyrészt kell, hogy mások nyugalmát panaszra okot adó módon megzavarja a zajkeltés, mely érzékszervileg bárki számára hangos; valamint, hogy a zajkeltés indokolatlan legyen. A bíróság minden ügyet egyedileg vizsgál és ítéli meg, hogy a zaj indokolatlanul hangosnak minősült-e.

Fontos tehát, hogy a szabályozás hiányossága miatt nem találunk minden zajra megengedett határérték szabályozást, például a természetes személyek általi közvetlen zajkeltésre sem. A Kommentár alapján a Szabs. tv. a szubjektív tűréshatárt elérő zaj okozást minősít jogellenesnek. A jogszabály alapján elegendő, hogy a zajkibocsátás alkalmas legyen a zavarásra, így nem kell bizonyítani, hogy az ténylegesen zavarja-e mások nyugalmát. Ez alapján a szabálysértés fennáll akkor is, ha a zajra konkrét bejelentés nincs.

Az indokolatlanság meghatározása is a jogalkalmazók feladata. Az elbírálás tehát szubjektív, minden esetben vizsgálni kell a helyszínt, az időpontot, a zaj természetét és az eset körülményeit a Kommentár alapján.

A Kommentár szerint „Az indokolt zaj nem képezi szabálysértés tárgyát még akkor sem, ha a zajkibocsátás meghaladja a környezet tűrőképességét. Indokolt lehet a munkavégzés, a lakásfelújítás, a kárelhárítás miatti zajterhelés. Nem szabálysértés a légkalapáccsal való aszfaltfeltörés éjjel, ha akut hibaelhárítás miatt van rá szükség, de indokolatlan, amennyiben vasárnap kora reggel kerül rá sor egy tervezett útépítés keretében”.

Fontos az elkövetési hely, „Szabálysértés, ha a zajkeltés lakott területen (közterületen), lakott területen lévő épületben vagy ahhoz tartozó telken (nyilvános helyen vagy magántulajdonban álló ingatlanon), illetve természeti vagy védett természeti területen következik be”.

Abban az esetben, ha tudatosan mások zavarására irányul a zajkeltés, akkor garázdaságot kell megállapítani.

A zajrendelet hatálya

A Zajrend. hatályát az 1. § határozza meg. § (1) A rendelet hatálya - a (2) bekezdésben foglalt kivételekkel - azokra a tevékenységekre, létesítményekre terjed ki, amelyek környezeti zajt, illetve rezgést okoznak vagy okozhatnak.

(2) Nem terjed ki a rendelet hatálya:

közterületi rendezvényre,
a munkahelyi zaj és rezgés által okozott foglalkoztatási veszélyre,
a magánszemélyek háztartási igényeit kielégítő tevékenységre,
közlekedési járműveken belüli zajra és rezgésre,
az egészségügyi mentési tevékenység, a tűzoltási feladatok, a műszaki mentés és bűnüldözési tevékenység által keltett zajra és rezgésre, valamint
a vallási tevékenység végzésére

Sajnos tehát arra nem, amire mi gondolnánk…:-(

A 3. § (1) bekezdés általánosan kimondja, hogy „Tilos a védendő környezetben veszélyes mértékű környezeti zajt vagy rezgést okozni”. A fogalom meghatározásokat a 2. §-ban találjuk a rendeletben.

a) védendő (védett) környezet: védendő terület és védendő épület, helyiség, amely emberi tartózkodásra, tevékenység végzésére szolgál, és ahol az emberi tevékenység zavarásának megakadályozása vagy az emberi egészség védelme érdekében a környezeti zaj, rezgés mértékét korlátozni kell;
b) környezeti zaj: a levegőnek olyan mértékű és minőségű nyomásingadozása, amely a védendő környezetben észlelhető;
c) környezeti rezgés: környezeti rezgésforrástól származó, a szilárd test olyan mértékű és minőségű ismétlődő rugalmas alakváltozása, amely a védendő környezetben lévő épület szerkezetén keresztül hat az ott tartózkodó emberre;

Az elsőfokú hatósági jogkört általánosan a települési önkormányzat jegyzője, a főváros esetében a kerületi önkormányzat jegyzője, a Fővárosi Önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi főjegyző gyakorolja; míg a másodfokú hatósági jogkört pedig a környezetvédelmi és természetvédelmi felügyelőség.

6 tipp a jobb üzletelrendezéshez #shoptour

Ingatlanok minősítése és átalakítása

Az egyik legfontosabb szempont a biztonság. Képzeld el, hogy egy olcsó, rosszul bekötött vezeték miatt elfüstöl a frissen vásárolt mosogatógéped vagy épp kiold a biztosíték, amikor épp vacsorát készítesz. Egy jól megtervezett és kivitelezett villamos hálózat megfelelő teljesítményt és terhelhetőséget biztosít minden helyiségben. A megfelelő villanyszerelés nem csak technikai kérdés. Egy jól átgondolt rendszer figyelembe veszi a mindennapi élethelyzeteket, és valóban élhető otthont teremt. Ha a rendszer megfelelően van kiépítve, akkor a későbbi bővítések, átalakítások sem jelentenek gondot. Bár a villanyszerelés nem olcsó mulatság, hosszú távon mégis költséghatékony.

Az új építésű családi ház villanyszerelése több lépésből áll, és már a legelső terveknél érdemes belefogni az elektromos rendszer átgondolásába. Minden jó villanyszerelés alapos tervezéssel kezdődik. Milyen nagy teljesítményű fogyasztókat tervezel használni? Ez a szakasz még a vakolás előtt történik. Amikor a csövek már a helyükön vannak, jöhet a vezetékek behúzása. Ez volt tehát az új családi ház villanyszerelésének teljes folyamata lépésről lépésre.

Ha egy régi házban vagy lakásban kell villanyszerelést végezni, az nemcsak technikailag kihívás, de sokszor kiszámíthatatlan is. Sokan azt gondolják: „Ha eddig működött, akkor jó lesz ez még pár évig…” Sajnos ez nem mindig igaz. Részleges vagy teljes felújítás? Felújítás előtt és után is érdemes, sőt szükséges műszeres vizsgálatot végezni. A régi rendszerek többségéből hiányzik az FI relé, pedig életmentő lehet. Váratlan akadályok kerülnek elő a falban. Ha már hozzányúlsz a hálózathoz, érdemes előrelátón gondolkodni. Felújítás esetén is figyelni kell az érvényes villamos szabványokra (MSZ HD 60364), különösen akkor, ha teljes rendszert cserélsz. Sok esetben - főleg társasházakban vagy régi épületekben - engedélyköteles lehet a munka. Felújításnál tehát sokkal fontosabb az előzetes felmérés, a szakértelem, és a rugalmasság.

A villanyszerelés nem csak kábelekről és konnektorokról szól. Egy jól működő, biztonságos elektromos hálózat mögött komplex, precízen megválasztott anyagok és eszközök állnak. Például 4-6 mm² kábel nagyobb fogyasztókhoz (pl. tűzhely), kábelcsatorna - ha a falon kívül fut a vezeték, szerelvénycsaládok - egységes design a lakásban. Ne spórolj a konnektorok számán! Az FI relé észleli, ha valahol szivárgó áram van (pl. fürdőszobában). Ezek tehát a legfontosabb elemei egy profi, megbízható elektromos rendszernek.

Egy jól működő elektromos rendszer nem a kivitelezéskor születik, hanem már a tervezőasztalon. Minél részletesebben átgondolod az igényeidet, annál kevesebb kompromisszumot kell majd kötnöd a mindennapokban. Minden helyiség más-más igényekkel rendelkezik. Egy családi ház elektromos hálózata általában több különálló áramkörből áll. Soha ne zsúfold túl az áramköröket! Kapcsolók: bejáratokhoz, ágy mellé, több ponton vezérelhető világítás. A háztartások energiaigénye évről évre nő. Az otthonod villamos hálózata olyan, amihez nem érdemes kompromisszumot kötni - hiszen a biztonság, a megbízhatóság és a hosszú távú működés kérdésein túl sok múlik.

Villanyszerelési anyagok és alkalmazásuk
Anyag	Alkalmazás
Kábel (4-6 mm²)	Nagyobb fogyasztókhoz (pl. tűzhely)
Kábelcsatorna	Ha a vezeték a falon kívül fut
Szerelvénycsaládok	Egységes design a lakásban
FI relé	Szivárgó áram észlelése

Az OptiVolt villanyszerelési szolgáltatásait „teljes körű villanyszerelés több éves szakmai tapasztalattal” jellemzi. Ez azt jelenti, hogy nem csak egyszerű „bekötéseket” csinál, hanem átfogóan vállalja a családi házak, lakások, nyaralók elektromos hálózatának kiépítését és korszerűsítését. - Alapszerelés új házakban, hálózat kiépítése; - Felújítások, vezeték- és szerelvénycsere; - Hibakeresés, javítás; - Berendezések bekötése: főzőlap, tűzhely, bojler stb.

Az OptiVolt kiemeli, hogy „Az Ügyfél az első!” és a munkáit igényre szabottan végzi, nem sablon-megoldásban. Ráadásul a referencia-vélemények azt mutatják: a megrendelők szerint rendben érkeznek, takarítanak maguk után, átláthatóan dolgoznak. A szolgáltató felhívja a figyelmet, hogy a villanyszerelés ára nagyon széles skálán mozog, ezért fontos a minőségre is figyelni - nem csak az alacsony árra. Az OptiVolt hangsúlyozza, hogy az elektromos berendezések felszerelése komoly szaktudást igényel - egyetlen hiba is súlyos következményekkel járhat.

Általánosan elmondható, hogy egy új építésű ház teljes villanyszerelése 4-10 munkanapot vesz igénybe, az alapterület és a komplexitás függvényében. Új építésnél kötelező, felújításnál pedig nagyon erősen ajánlott az FI relé használata, mert életmentő lehet: ha valaki áramütés-veszélybe kerül, azonnal lekapcsolja az áramot.

Általában B típusú kismegszakítók a legelterjedtebbek lakossági használatra (világítás, konnektorok). Ha indítómotoros vagy nagyobb teljesítményű gépek is lesznek (pl. szivattyú, műhelygép), akkor C vagy D típus is szóba jöhet. Igen, minden esetben érdemes (és új építésnél kötelező is) villamos tervet készíttetni. Ez segít elkerülni a hibákat, és alapul szolgál a kivitelezéshez.

Nehéz pontos összeget mondani látatlanban, de általánosan egy új ház esetén az alapszerelés ára 8 000-10 000 Ft/m², míg felújításnál 10 000-12 000 Ft/m² körül mozog. Ez az a fázis, amikor már felszerelésre kerülnek a kapcsolók, konnektorok, lámpák, és bekötik a bojlert, főzőlapot vagy más fogyasztókat.

☑️Az OptiVolt több éves szakmai tapasztalattal dolgozik, vállalja az új építések és felújítások teljes villanyszerelését, hibakeresést, berendezések bekötését és korszerűsítést is.

Ingatlanok kettős hasznosítása

Összeállításunkban arra keressük a választ, hogy a főváros mely területein fordulnak elő leginkább olyan családi házak, melyeket vállalkozásra alkalmas helységekkel együtt próbálnak értékesíteni. A forgalmasabb utak mentén sokszor láthatunk olyan házakat, melyek földszintjén, alagsorában vagy garázsában kisboltot, virágüzletet, zöldségest vagy valamilyen szórakozóhelyet találunk. Azt is megkérdeztük a neves ingatlanirodák képviselőitől, hogy az érdeklődőket mennyire befolyásolja ez a döntésben, valamint milyen értékesítési módszereket alkalmaznak az eladások során.

Általános vélemény, hogy a főváros peremkerületeiben fordulnak elő leggyakrabban olyan házak, amelyek valamilyen családi vállalkozásnak is otthont adnak. Szerencsésebb eset, ha például a garázsban került kialakításra valamilyen üzlet, mert ott könnyen helyreállítható az eredeti állapot. Nehezebb helyzetben vannak azok az eladók, akik valamilyen ipari tevékenységet folytatnak vagy szerelőműhelyt üzemeltetnek, mert ezeket egyrészt az önkormányzat is erősen korlátozza, másrészt az udvart ért szennyezéseknek hosszú távú hatásai is lehetnek.

Nagyon ritkán jelentkeznek az irodákban olyan érdeklődők, akik üzlettel kombinált családi házat keresnek, egyedül az ő esetükben lehet a vállalkozásra fordított többletbefektetésnek megtérülésének létjogosultsága. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a lakáskeresők inkább kétszer is meggondolják, hogy vegyes használatú házat vegyenek, mert akkora kínálat van a lakáspiacon, hogy számos lehetőség közül választhatnak a normál használatú családi házak körében is.

A szakértők azonban felhívták egy-két érdekes megoldásra a figyelmünket. A Duna House vezető elemzője úgy véli, hogy ilyen típusú ingatlanok a főváros minden kerületében előfordulnak, de a legtöbb ilyen módon működő családi vállalkozás a pesti oldal külső kerületeiben található. Az agglomerációban elsősorban a régebbi építésű családi házak között jellemző a földszinten vagy a garázsban működő kis üzlet. Az eladhatóságot nem csak a kettős használat befolyásolja, hanem az is, hogy ezek a házak többnyire forgalmas útvonalak mellett helyezkednek el. A családi házat keresők többsége nyugalomra vágyik, az ilyen érdeklődő nem fog üzlettel kombinált ingatlant vásárolni.

Az üzletben rejlő lehetőségek kihasználása a vevő fantáziájától is függ, nehéz a helyzet, amennyiben valamilyen porral, zajjal vagy piszokkal járó autó- és gumiszerelő műhely működött az udvaron, de ha az üzlethelység jól kialakított és elkülönített, akkor érdemes lehet elgondolkodni a bérbeadásán. Ezzel a látszólagos hátrányt a családi kassza előnyére fordíthatja a vásárló.

Ha összességében vizsgáljuk a családi házak értékesítést, akkor eleve nem beszélhetünk villámgyors eladásokról. Amennyiben megoldható az üzlethelység elbontása vagy átalakítása, akkor ez nem feltétlenül befolyásolja az eladást. Az értékesítési idő az elhelyezkedéstől és az adott környéktől is jelentősen függ. Kertvárosi övezetekben teljesen érdektelen lehet, de a városközpontokhoz közelebb akár plusz értéket is jelenthet, ilyen esetekben érdemesebb kereskedelmi ingatlanként piacra dobni a házat.

Kováts Tibor: A jövőben megkérdőjelezhető a garázsboltok életképessége A RE/MAX vezető szakértője szerint a belvároson kívül gyakorlatilag minden kerületben találunk ilyen ingatlanokat. Általában családi vállalkozások - nem egyszer kényszervállalkozások - működnek ilyen módon. Az érdeklődők számára nem túl pozitív ez a kombináció, de ha kisebb átalakítással például a garázs funkció visszaalakítható, akkor emiatt nem fog elmenni a vevő. Problémát jelenthet, ha a helység bérbe van adva, fix idejű bérleti szerződés esetén a vállalkozást nem lehet idő előtt elküldeni.

A jelenlegi tendencia az mutatja, hogy a nagy bevásárló-hálózatok már annyira lefedték a piacot, hogy a kis garázsboltok életképessége megkérdőjelezhető. A műhelyeket az önkormányzati rendeletek igyekeznek a lakóövezetekből az iparterületekre szorítani, ezzel próbálják csökkenteni a zaj- és a környezet terhelését. A könnyen eredeti állapotba hozható ház eladási árát nem befolyásolja jelentősen az esetleges üzlethelység, de ha különálló épületről beszélünk, akkor az értékesítési idő jelentősen elhúzódhat és az árban realizálhatatlan az üzleti többletberuházás értéke.

Az Otthon Centrum elemzőjének válaszaiból megtudtuk, hogy inkább a külső kerületekben fordulnak elő olyan családi házak, amelyekhez valamilyen üzlethelység is tartozik. Ezeknek a városrészeknek nincs igazi központja, nem épültek még plázák és bevásárlóközpontok. Sok esetben elriasztja a vevőket az udvaron található kiskocsma, zöldséges vagy a garázsban üzemelő kisbolt. A hosszabb értékesítési idő és a potenciális vevők könnyebb elérése érdekében inkább kereskedelmi ingatlanként hirdeti a cég a kettős használatú házakat. A tapasztalatok szerint az üzletbe beruházott pénz az eladás során nem térül meg, mert a vevőnek nagy valószínűséggel nincs szüksége csak a lakóingatlanra, a hosszabb értékesítési idő következtében még a hasonló méretű normál családi házak alá is csökkenhet az eladási ár.

A szakértők tapasztalatai alapján megállapítható, hogy azok a házak sem eladhatatlanok, amelyek valamilyen vállalkozásnak is otthont adnak, csak eltérő értékesítési módszerrel kell a potenciális vevőket megtalálni.