Műszaki értékbecslés és értékbecslési elvek gyakorlati útmutató
Az értékbecslő munkája során sokféle ingatlannal találkozik.
Megbízásai között szerepelhet lakótelepi panel lakás értékelése ugyanúgy, mint egy belvárosi szállodáé.
Hogyan készül az értékbecslés pl.
Az értékelés során az értékbecslő által követendő elveket egy alapos és az értékelési szempontokat kimerítően taglaló rendelet tartalmazza.
A lakás esetében például a három módszer közül csak kettő alkalmazható.
Ezek közül az egyik az un. piaci adatok szerinti értékelés.
Ezzel az összehasonlító adatok gyűjtése történik, és az értékelt lakás tulajdonságait összevetjük az összehasonlító adatokkal.
Az értékbecslő igyekszik hasonló nagyságú, adottságú és állapotú ingatlant találni.
Így pl. egy 70 m2-es lakás esetében 60-80 m2 közötti lakásokat keresünk, felújított vagy panorámás lakás esetében is hasonlót igyekszünk találni.
Ha nincs piacon vagy az adatbázisban hasonló adottságú ingatlan, akkor un. korrekciókat alkalmazunk.
Az értékbecslő korrekciót alkalmazhat nagyság, elhelyezkedés, műszaki állapot, igényszint, panoráma, és még sok szempont alapján.
Az értékbecslő feladata eldönteni, hogy az ingatlan értékének meghatározása során milyen szempontokat tart fontosnak.
Sok esetben nehezen mérlegelhető, hogy a lakás egy tulajdonsága értékcsökkentő vagy értéknövelő.
Hogyan járjunk el az értékbecslés során egy gyönyörű kilátással rendelkező X. emeleti lakás esetében, ahol azonban a legfelső szinten a nyári napokon szaunában érezzük magunkat, télen viszont lakásunk jó néhány fokkal hidegebb, mint az alsó, bár kilátással nem rendelkező lakások.
Lehet, hogy ebben az esetben a X. A lakások esetében használatos másik módszer az értékbecslés készítésekor un. hozamelvű értékelés.
Ebben az esetben azt feltételezzük, hogy lakást bérbe adjuk, és ebből bevételünk keletkezik.
Ebből a bevételből, no és a kiadásokból - festés, felújítás - kalkulál az értékbecslő értéket.
Figyelembe kell venni az értékbecslés készítésekor, hogy milyen kereslet van az ilyen típusú ingatlanok iránt, mit várhatok, mennyi idő alatt tudom kiadni lakást, vagy mennyi ideig áll üresen.
Máshogyan jár el az értékbecslő egy szálloda értékelése esetében?
Az értékelési elvek ugyan igen hasonlók, azonban nagy gyakorlatot igényel, hogy a különböző nagyságú, elhelyezkedésű és besorolású szállodákat össze tudjuk hasonlítani, az értékbecslés készítése során a szálloda működési eredményeit értelmezni és értékelni tudjuk.
A tanulmány - számtalan szempontot elemezve - kitér a parkok ingatlanár emelő hatására is.
Nemrégiben egy tőlünk délre fekvő országban jártam.
Most is, mint mindig, nem csupán a természeti és építészeti értékekre, de az érdekes műszaki megoldásokra is figyeltem.
Uganda Blog 1: Az ugandai házépítés története.
Kulcsszavak: igazságügyi ingatlanszakértő, ingatlanforgalmi szakértő, ipari ingatlanok és lakóingatlanok értékbecslése.
Igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőként független, objektív ingatlan szakértői véleményeket készítek bíróságok, ügyvédek, hatóságok és magánszemélyek részére.
A napi munka során nagy segítséget ad, hogy az egész ország területéről rendelkezem folyamatosan frissülő adásvételi tényadatokkal.
Szakmai pályafutásom során betöltött munkaköreimben szerzett széleskörű tapasztalatom és tudásom, biztos alapot jelent ügyfeleim magas színvonalú eredményes kiszolgálásához.
A lakások értékbecslését piaci összehasonlító elemzéssel, valamint hozam alapú megközelítéssel szoktam elvégezni.
A piaci összehasonlító elemzés során megtörtént tényadatokat és kínálati adatokat egyaránt figyelembe veszem.
Családi ház A családi házak értékelését szintén piaci összehasonlító módszerrel, valamint jellemzően költség alapú megközelítéssel végzem.
A kereskedelmi és ipari ingatlanok piaci értékének meghatározásához általában mindhárom módszert alkalmazom.
Az ingatlan funkciójától függően, azok legjobb hasznosítási módját feltérképezve készítek diszkontált cash-flow elemzést vagy a direkt tőkésítést alkalmazom a hozam alapú érték meghatározására.
A telkek és fejlesztési területek vagyonértékelését általában két módszerrel lehet elkészíteni.
Az egyik ezen esetben is a piaci összehasonlító elemzés, a másik a maradvány elvű megközelítés, amikor a telekre egy lehetséges és egyben a legjobb fejlesztési elképzelést lemodellezve vizsgálom az ingatlan forgalmi értékét.
Az ingatlan értékbecslés kifejezéssel a legtöbben ingatlan vásárlása során találkoznak - ez ugyanis a lakáshitel felvételének kötelező eleme.
Elvégezhető az ingatlan értékbecslés online?
Az értékbecslés, vagyonértékelés, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértésnek sokkal nagyobb szerepük van, mint gondolnánk, megóvhatnak bennünket egy milliós nagyságrendű költséges kényszerfelújítástól, bizonyos esetekben pedig a szakvéleményük döntő lehet a bíróságon.
Ami fontos: a piaci forgalmi értékelés módszerének részletei és a korrekciók megértése alapvető.
A módszerek között szerepel a piaci összehasonlító értékelés, a hozam-alapú megközelítés és a költségelvű értékelés.
A piaci adatgyűjtés során legalább 5-10 összehasonlító adat tartalmazza az alaphalmazt.
A legfontosabb cél, hogy a végleges értékbecslés megalapozott legyen, és a környezet, a helyi adottságok és az állapot figyelembevételével készüljön.
A végleges értékbecslés alkotóelemei az épületek és a hozzájuk tartozó föld.
Az értékbecslés folyamatában szükség van sokoldalúan képzett szakemberekre, akik az ingatlan értékét növelő tényezőket és a kockázatokat egyaránt értik.
A RICS irányelvek és IVS szabványok integrálása segíti a nemzetközi összehasonlíthatóságot.
Az ingatlan értékbecslő által készített szakvélemény célja a jogi eljárásokban is felhasználható és megvédhető dokumentáció biztosítása.
A költségek és a határidők a megbízás jellegétől függnek, és a megállapodásban kerülnek rögzítésre.
Az ingatlan értékelés banki módszerei
- Az értékbecslő feladata eldönteni, hogy az ingatlan értékének meghatározása során milyen szempontokat tart fontosnak.
- A lakás esetében csak kettő a három módszer közül alkalmazható, a piaci adatok szerinti értékelés és a hozam alapú értékelés részletei.
- A szállodai értékeléshez nagy gyakorlat szükséges a különböző kategóriák összevetéséhez.
- A parkok ingatlanár-emelő hatása is kitérés tárgya a tanulmányban.
- A nemzetközi standardok betartása biztosítja a szakértői vélemény hitelességét.
Piaci összehasonlító és hozam alapú megközelítés részletei
A piaci összehasonlító elemzés során a megtörtént adásvételeket és a kínálati adatokat is figyelembe veszem.
A hozam alapú értékelésnél pedig a bérleti bevételekből és a kiadásokból kalkulál az érték.
Az értékbecslőnek körültekintően kell mérlegelnie a kiválasztott szempontok súlyozását és az adatforrások megbízhatóságát.
Gyakorlati példák és összefüggések
Az értékbecslésnél a lakásoknál például a nagyság és az állapot szerinti korrekciók játszanak szerepet.
Szállodák értékelésekor a működési eredmény értelmezése és összehasonlítása szükséges a differenciálás érdekében.
A telek és fejlesztési területek esetében a maradvány elvű megközelítés segíti a forgalmi érték modellezését.
Gyakorlati folyamat és dokumentáció
A végleges értékbecslés elkészítéséhez összegyűjtött adatok és források átvizsgálása, a legjobb hasznosítás meghatározása, telek értékelése és az ingatlan értékének meghatározása szükséges.
A megbízás érkezése után minden esetben helyszíni szemle szükséges, amely biztosítja az állapot és adottságok pontos megismerését.
Követelmények és etikai alapiszabályok
A műszaki értékbecslés független, objektív és védhető legyen, az adatokat visszaellenőrizhető forrásokból származtas legyen.
A nemzetközi irányelvek és helyi gyakorlatok tisztelete fontos a megbízható és hiteles szakvéleményhez.
tags: #muszaki #ertekbecsles #god