Művelés alól kivett zártkerti ingatlanok esetén is van elővásárlási jog

A zártkerti ingatlanok különleges kategóriát képeznek az ingatlan-piacon, és a jogi szabályozás különös odafigyelést igényel az adásvételük során. Ezen a területen a hagyományos belterületi vagy külterületi ingatlanok szabályai mellett a földforgalmi törvény elővásárlási jogai, kifüggesztési kötelezettsége és hatósági jóváhagyása is érvényesülnek. A cikk összegzi a legfontosabb fogalmakat, típusokat, eljárásokat és tippeket a zártkerti ingatlanok adásvételéhez.

Mi a zártkerti ingatlan?

A zártkerti ingatlanok a belterületi és külterületi kategória között helyezkednek el, és különleges külterületi egységként szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban. Kezdetben a szocialista időszakban jöttek létre zártkertként, a háztáji gazdaságok és a termelőszövetkezetek mellett kialakított − háztáji jellegű − mezőgazdasági célú telkek voltak. Az idők folyamán funkciójuk megváltozott: sokan nyaralók vagy hétvégi telkekké váltak, míg más területek továbbra is mezőgazdasági céllal hasznosultak. A jogi hátteret a 2021. évi C. törvény, a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet és a kapcsolódó földforgalmi szabályok adják.

A zártkerti ingatlan típusai

Az ingatlanokat két fő csoportba sorolhatjuk:

• Termőföldnek minősülő zártkerti ingatlanok: azok, amelyeket a tulajdonosok nem vontak ki a művelés alól, és továbbra is termőföldként szerepelnek nyilvántartásban (például szántó, szőlő, gyümölcsösként, kertként, rétként, legelőként, nádasként, erdőként vagy fásított területként).
• Kivont zártkerti ingatlanok: olyan telkek, amelyeket kivontak a művelés alól, és ezt feltüntették a tulajdoni lapon. Ezekre kedvezőbb szabályok vonatkoznak, mint a művelés alól ki nem vont társaikra.

Mi az elővásárlási jog és miért fontos zártkerti ingatlanok esetén?

A Földforgalmi törvény alapján termőföldnek minősülő ingatlanok adásvételére elővásárlási joga vonatkozik több szereplő részéről: az állam, helyi földművesek és bizonyos jogszabályok alapján a helyi önkormányzat. Jelen írás kiemelten a termőföldnek minőstülő zártkerti ingatlanokra vonatkozó elővásárlási jogot tárgyalja, amely meghosszabbíthatja az adásvétel menetét, mert a kifüggesztés és jóváhagyások időigényesek lehetnek. Az elővásárlási jog gyakorlásának pontos rendjét és sorrendjét a Földforgalmi törvény 18-22. §-ai határozzák meg, a helyi rendeletek pedig 2025-től kiegészítő szabályokat is tartalmazhatnak.

Hogyan adható el zártkerti ingatlan?

Az adásvétel általános folyamata a következő lépésekből áll:

• Szerződés megkötése az eladó és a vevő között, amelyben rögzítik a felek adatait, az ingatlan paramétereit és a vételárat.
• Elővásárlási joggal rendelkező személyek értesítése és a kifüggesztés közzététele. A kifüggesztés általában 30 napig tart, amely időszakban a jogosultak nyilatkozhatnak elfogadó vagy lemondó nyilatkozattal.
• Ha valaki él az elővásárlási joggal, a vevő helyébe léphet, és a szerződés módosításra kerülhet a jogosult javára. Ha az elővásárlási jog nem él, a folyamat a hatósági jóváhagyás felé halad.
• Mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, valamint a földhivatal általi bejegyzés következik a végleges tulajdonjog megosztását és rendezését követően.

Kötelező és különleges eljárások

A zártkerti ingatlan értékesítésének különleges szabályai a következők:

• Művelés alól kivett telkeknél a tagolt adásvételi szerződés és a megfelelő nyilatkozatok szükségesek, de a kivonás megléte megkönnyíti az eljárást, hiszen a Földforgalmi törvény hatálya nem vonatkozik rájuk.
• A művelés alól ki nem vont zártkerti ingatlanokra továbbra is vonatkoznak az agrárjogi korlátozások és elővásárlási kötelezettségek, amelyek hosszabb folyamatokat eredményezhetnek.
• Számlaképp a kivonás bejegyzése csak akkor lehetséges, ha az önkormányzat rendeletben ezt lehetővé tette és a telek egy részének kivonása esetén a telket meg kell osztani.
• A tízszázalékos beépítettségi korlát csak általános szabály, helyi építési szabályzat ettől eltérő intézkedéseket is hozhat, és nem minden zártkerti telekre vonható ki.

Mit kell ellenőrizni a vásárlás előtt?

• Tulajdoni lap és térképmásolat összevetése a valós állapottal: a telek tényleges állapota és a nyilvántartásban szereplő beépítési mód/határok közötti eltérések jelezhetik a szükséges földmérő bevonását.
• Beépíthetőség és építési övezet: a technikai beépíthetőség központi korlátja gyakran 3% vagy annál alacsonyabb belterületen és kötelezően meg kell vizsgálni a helyi építési szabályzatokban.
• Elővásárlási jog: a legtöbb esetben a kifüggesztés időtartama alatt a hatóságok megvizsgálják és közlik az elfogadó nyilatkozatok jogszerűségét és rangsorát.
• Finanszírozás: bankok hitelnyújtási feltételei bankonként eltérnek, gyakori, hogy a kifüggesztés és földforgalmi eljárás hosszabb időt vesz igénybe, ezért előzetes értékbecslés és banki egyeztetések ajánlottak.

Tippek a zártkerti adásvételhez

• Mindig kérj szakértői jogi tanácsot, különösen olyan ingatlanok esetében, amelyek termőföldként szerepelnek a nyilvántartásban.
• Ellenőrizd a tulajdoni lapot és a térképmásolatot együtt, hogy a valóság és a nyilvántartás közti különbségek tisztázódjanak.
• Ha kivonták a művelés alól, nem szükséges a földforgalmi elővásárlási eljárás; egyébként a folyamat a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásával együtt hosszabb lehet.
• A 2026. évi jogszabály-módosítások lehetővé tehetik a zártkerti ingatlanok egyszerűsített kivonását művelés alól, ha az önkormányzat rendeletben ezt lehetővé teszi.

Előnyök és kockázatok

A zártkerti ingatlanok gyakran alacsonyabb áron érhetők el, és egyes településeken az önkormányzat belterületbe vonási tervei növelhetik a későbbi értéküket. Ugyanakkor a földforgalmi és elővásárlási szabályok miatt a folyamat több hónapot vagy akár egy évet is igénybe vehet, a végleges tulajdonjog megszerzése tehát türelmet és szakértői támogatást igényel.

Ha részletes segítségre van szükséged zártkerti ingatlan vásárlásához, a BP Legal szakértői készen állnak, hogy áttekintsék a konkrét esetet, és végigkísérjenek a szerződéskötéstől a hatósági jóváhagyásig.

Fontos kifejezések röviden

Művelés alóli kivonás: az a folyamat, amely során a zártkerti ingatlan egy részét vagy egészét kivonják a mezőgazdasági rendeltetés alól, hogy egyszerűsített eljárásokkal váljon lakóingatlanná vagy más célú tulajdonná.

Beépíthetőség: az építési övezet és helyi szabályzat határozza meg, hogy a zártkerti telken mennyi épület helyezhető el (általában 10% országos felső korlát, de helyi rendeletek ettől eltérhetnek). A tényleges beépíthetőség függ a település rendezési és építési előírásaitól is.

Elővásárlási jog: az állam, a helyi földművesek és egyéb jogosultak számára biztosított jog, amely szerint a harmadik félnek történő értékesítés esetén az elővásárlásra jogosultak elsőbbséget élveznek. A jog gyakorlása a kifüggesztés és a hatósági jóváhagyás függvénye.

tags: #muveles #alol #kivett #zartkerti #ingatlanok #eseten

Népszerű bejegyzések:

• Engedélyek és rendezvények ideiglenes alkoholárusításának folyamata
• Power BI implementálásával kapcsolatos információk
• A tetőtéri ablakok előnyei
• Ebben a cikkben: a bérleti díj tartozásának rendezése és igazolása
• Szolnok Kiadó Házak