Ingatlan bérbeadás utáni adózás részletes útmutató
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait.
Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít.
Bejelentkezés, adószám és bizonylatok
De kötelező számlát adnunk?
Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor?
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény 86. § alapján.
A lakáskiadás bejelentése körüli teendőid attól függenek, hogy milyen döntést hozol.
Az ingatlan bérbeadása során számviteli bizonylatot is ki kell állítani adómentes körben is.
A számviteli bizonylaton a nevünk mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény 2. és 4. mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
A bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség tehát ingatlan-bérbeadásból származó bevétel, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.
Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a fenti kedvező szabály nem alkalmazható.
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját.
A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget.
Adóalap, költségelszámolás és adó mértéke
Magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék.
Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk.
A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke az Szja. tv. 10 százalék költséghányad (vagy tételes költségelszámolás).
Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit.
Tételes költségelszámolás esetén a kiadások közé csak olyan tételek kerülhetnek, amelyeket számlával tudsz igazolni.
Az összevont adóalapodat a családi adókedvezmény csökkentheti, ami azt jelenti hogy kisebb összeg után kell adóznod.
A 10%-os költséglevonás lényege, hogy az adóalap az összes bérleti díj bevétel 90%-a.
A ház vagy lakás értéke idővel csökkenhet az amortizáció miatt, ezt 2%-ként elszámolhatod, és levonhatod az adóalapodból.
A bevétel adóalapját befolyásolhatja az adóelőleg és a nyilatkozatok fennállása.
A bevétel őszinte kimutatása érdekében a NAV adóbevallás-tervezetet készít, amit a kifizető vagy magánszemély is felhasználhat.
Bejelentés és adóelőleg
Az ingatlan bérbeadása esetén negyedévente kell megfizetni az adóelőleget a negyedévet követő hónap 12. napjáig.
Ha a bérbeadásból származó bevétel kifizetőtől származik, az adóelőleget a kifizető fizeti meg.
Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10 százalékos költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget.
A kifizető személyét az Art szabályozza.
Számlaadás, könyvvezetés és adószám
Magánszemélyként adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett számviteli bizonylat kiállítása is elegendő lehet.
Az adószám hiánya - tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre - nem akadályoz minket a számviteli bizonylat beszerzésében.
Az adószám megállapításához a T101-es Bejelentő és változásbejelentő nyomtatványt kell kitölteni és a NAV-hoz benyújtani.
Adószámot az Ügyfélkapun vagy személyesen, a NAV ügyfélszolgálatain is igényelhetsz.
Szálláshely-szolgáltatás és magánszálláshely
A magánszálláshely-szolgáltatás magánszemély vagy egyéni vállalkozó által folytatott szálláshely-szolgáltatás.
Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is.
A magánszálláshely-szolgáltatás rövidebb időtartamú bérleti viszony a turisztikai célból.
A magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységet csak adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet végezni.
Lehetőségek és gyakorlati tippek
A nav információs füzetek és iránymutatások segítenek a bejelentésben és adózási kérdésekben.
A bevételek és kiadások közötti különbség a”bevétel - kiadás = jövedelem” alapképlete alapján számolható.
Ha a bérbeadásból származó bevétel meghaladja az évi 1 millió forintot, nem csak SZJA-t, hanem EHO-t is fizetni kellhet.
Az adóalap meghatározásához a 10 százalékos költséglevonás vagy a tételes költségelszámolás közül választhatsz, és év közben át is térhetsz a kettő között.
A kiadások közé tartozhat a felújítási és karbantartási költségek, amennyiben számlákkal igazolhatók.
A rezsi és közüzemi díjak áthárítása a bérlő felé befolyásolja, hogy melyik költségelszámolási mód érvényes.
Az adómentes vagy adóztatott jövedelem mértékét befolyásolhatja az adott év adózási szabályai és nyomtatványai.
Gyakorlati példák és számítások
Balázs kiadja a lakását, tételes költségelszámolást választ, a rezsi és felújítás alapján kiszámolt kiadásokat levonja, majd kiszámítja az SZJA-t.
A példák szerint a kiadásokat és bevételeket renderelik, és a végső adó mértéke a bevétel és költségek arányától függ.
Tájékoztatás és további források
Az adóbevallás tervezetét a NAV készíti, és minden évben rendelkezésre áll.
Az ingatlan bérbeadásával kapcsolatos aktuális információk a NAV oldalán érhetők el, beleértve az információs füzeteket is.
