Netjogtár termőföld értékesítése jogi feltételek
A jelen cikk a Netjogtár alapján összegzi a termőföld értékesítésére vonatkozó jogi feltételeket, különös tekintettel az elővásárlási jogra, közös tulajdonra és a földhasználati szabályokra.
Mint az közismert, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) elővásárlási jogot határoz meg a termőföld tulajdonának átruházása esetén. A jelen cikkben először az elővásárlásra jogosultakkal kapcsolatos jogi szabályozás változását, majd pedig az elővásárlási jog gyakorlásának alakulását kívánjuk röviden áttekinteni.
Az elővásárlási jog sorrendje és változásai
A Földforgalmi tv. eredeti szövege az alábbiak szerint állapította meg az elővásárlásra jogosultak általános sorrendjét: a) az államot, b) a földet használó olyan földművest, ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül, bb) aki helyben lakónak minősül, bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. (2) Az (1) bekezdés c)-e) pontjában meghatározott földművest - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi a b) réteg, amely a különböző művelési ágakban nyilvántartott földek eladásakor előnyt élvez. A jogszabály 2019.01.19-i hatállyal jelentősen átrajzolta az elővásárlásra jogosultak sorrendjét, kibővítve és pontosítva a sorrendet.
Az új szabályozás szerint: az (1) bekezdés d)-e) pontjában meghatározott földművest - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Ezt követően 2020.07.01-től kezdődő hatállyal a fenti b) pont ismét módosításra került, a jogalkotó immáron az adott térségben élő földművesek számára biztosít előnyt azzal, hogy a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves élvez elsőbbséget, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, és aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása. A Kúria megállapította, hogy ilyen elővásárlási jogra hivatkozás esetén a cél valódiságát valószínűsíteni kell.
Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók
A törvény szövege az (1) bekezdés c)-e) pontjában, valamint a (2) és (3) bekezdésben meghatározott jogosulti csoportokon belül további sorrendiséget is meghatároz. Eszerint itt az elővásárlásra jogosultak sorrendje a következő: a) családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, b) fiatal földműves, c) pályakezdő gazdálkodó. Megjegyzendő, hogy a fenti a) pont 2021.01.01-től hatályos, a törvény eredeti szövege itt „a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja” kitétel tartalmazta, a módosítás tehát igazodik az időközben bekövetkezett jogszabályi és terminológiai változásokhoz.
Közös tulajdonban álló föld és elővásárlási jog
A közös tulajdonban álló földek esetén fennálló elővásárlási jog gyakorlása korábban problematikus volt, a jogalkotónak és a bíróságoknak is értelmeznie kellett a kérdéskört. A Kúria 2008-ban kimondta, hogy közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. szerinti elővásárlási jog, csak a földműves tulajdonostársat illeti meg. Az ide kapcsolódó eljárási szabályokra utalva a bíróság kimondta, hogy föld eladása esetén az adásvételi szerződést a tulajdonostárssal közvetlenül is közölni kell. A Kúria 2021-ben újabb elvi döntést hozott: a földforgalmi törvény alapján tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga, ha a vevő és az elővásárlásra jogosult is tulajdonostársak. Ha egyikük sem jelölhető meg az elővásárlási rangban, a mezőgazdasági igazgatási szerv dönti el, kivel hagyja jóvá az adásvételi szerződés megkötését.
A módosítás azt szolgálta, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében a tulajdonostárs általi szerzés egyértelmű legyen, és így a közös tulajdon megszüntetése elősegüljön. A 3 éves tulajdonlás elvárása a visszaélések kizárását szolgálja, és azt jelzi, hogy a jogszabály támogatja az osztatlan közös tulajdonban álló földek tulajdonosátársi szerzését az előírt feltételek teljesülése mellett.
Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók tovább
Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók kiemelt helyet kapnak az elővásárlási jog sorrendjében, amely a fenntartható gazdálkodás és generációváltás támogatását szolgálja. A jogszabály újraszabályozása részletezi a helyben lakók és az üzemközponttal bíró gazdálkodók előnyben részesítését, továbbá a földfélékhez kapcsolódó konkrét mezőgazdasági tevékenységek támogatását. A jogalkotó célja, hogy a földbirtok-politika átlátható legyen, és a helyi közösségek érdekeit is védje.
Őstermelők és polgári jogi keretek
Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályokat a Ptk. és a földforgalmi törvény további részei is érintik, például a közeli hozzátartozók közötti szerződésekre, vagy a tulajdonostárs közös tulajdonának megszüntetése esetén alkalmazandó feltételek. A jogi keretek között a tulajdonjog megszerzése és az elővásárlás gyakorlása során kiemelt szerepe van a földhasználati nyilvántartásnak, az erdőgazdálkodói nyilvántartásnak és a közhiteles adatoknak. A jogszabályok szerint a földhasználati nyilvántartás bejegyzése és a közhiteles adatok összegyűjtése kulcsfontosságú a jogszerű földbirtok- szerzéshez és az elővásárlási jog érvényesítéséhez. A jogszabályi összefüggésekben a földbérlet és a résztulajdonjog mérlegelése is megjelenik, amikor az elővásárlási jogot gyakorolják.
Eljárási modell és gyakorlati folyamat
A folyamat során a föld eladására irányuló szerződés megkötése után a papírok először a mezőgazdasági igazgatási szervhez kerülnek, majd a közzétételi kérelem tovább utazik a jegyzőhöz. A jegyző hirdetményi úton közzéteszi a termőföld adásvételi szerződés megtörténtét a kormányzati portálon. A mezőgazdasági igazgatási szerv döntését követően történik meg a bejegyzés a földhivatalnál. Ha több elővásárlásra jogosult van, az igazgatási szerv rangsorolja őket a törvény szerinti sorrend szerint. Ha senki sem élt az elővásárlási joggal, vagy minden nyilatkozat érvénytelen, akkor a vevő egyet feljebb kerül a rangsorban, de csak a hatósági jóváhagyás után kerülhet bejegyzésre a vevő tulajdonjoga. Az eljárás végén a földhivatal bejegyzi az arra jogosult tulajdonjogát. A jogszerűség megállapításához a helyi földbizottság állásfoglalása is bekérése kerül.
A termőföld elbirtoklása és egyéb megszerzési módok
Ingatlanok tulajdonjogát elbirtoklás útján is meg lehet szerezni, de a termőföld sajátos jogi helyzetére tekintettel speciális szabályok vonatkoznak. A mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású föld tulajdonjogának megszerzésére speciális szabályok vonatkoznak. A legkönnyebben az ingatlan tulajdoni lapja alapján lehet megállapítani, hogy a föld termőföld-e. A Polgári Törvénykönyv szerint elbirtoklással akkor szerezhető meg az ingatlan tulajdonjoga, ha valaki az ingatlant 15 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. A termőföld tulajdonjogát elbirtoklással olyan személy szerezheti meg, aki a törvényi előírások alapján jogosult a földtulajdon megszerzésére. A belföldi természetes személy és a tagállami állampolgár csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokolt föld területnagysága az új föld területnagyságával együtt nem haladja meg bizonyos korlátokat. Ezen túl a közeli hozzátartozók esetében külön szabályok lehetnek érvényesek. Az elbirtoklásnál a földhasználati nyilvántartás igazolása is szükséges lehet.
Gyakorlati példák és tippek
Ha valaki elad egy termőföld ingatlant, az elővásárlási jogosultaknak lehetőségük nyílik megvásárolni azt a vevő által megajánlott és eladó által elfogadott kötött vételáron. A szerződéskötés után a papírok először a mezőgazdasági igazgatási szervhez kerülnek, majd a közzétételi kérelem tovább utazik a jegyzőhöz. A jegyző hirdetményi úton közzéteszi a termőföld adásvételi szerződés megtörténtét a kormányzati portálon. Az elővásárlási jog gyakorlása 30 napon belül lehetséges, amely időtartam a jogszabály szerint meghatározott határidő. A jogszabályi keret szerint a közeli hozzátartozók közötti adásvétel nem vonatkozik az elővásárlási jogra.
Tűzvédelmi oktató videó 1. - Ezt tedd tűz esetén!
Összefoglaló elvont elvek és gyakorlati követelmények
Az elővásárlási jog intézménye a földbirtok-politika fontos eszköze, amely a földhöz jutó személyek helybeli kötődését és a mezőgazdasági tevékenység folytatásának stabilitását szolgálja. A törvények célja, hogy a földek hasznosítása átlátható legyen, és védi a helyi közösségek gazdasági érdekeit. A jogi keret magában foglalja a közös tulajdon szintjén alkalmazandó sajátosságokat is, és meghatározza, ki és mikor szerezheti meg a földet elővásárlási jog alapján. A földbirtok megszerzésére vonatkozó szabályozás összefügg a földbirtok-politika általános irányelveivel és a helyi gazdaságélénkítő programokkal is.
tags: #netjogtar #termofold #ertekesites