Nyaraló átminősítése családi házzá: útmutató és tudnivalók
Folyamatos az igény arra, hogy a Balaton-parti nyaralókat lakóházzá minősítsék. Több oka is lehet annak, hogy valaki lakóházat szeretne csinálni a nyaralójából, sok nyugdíjas van például aki a Balatonra akar költözni. Az is előfordul, hogy valaki a kedvezőbb hitel, vagy a CSOK miatt indítja el a folyamatot, vagy a lakáskassza megtakarítását szeretné az üdülőjére költeni.
A nyaraló átminősítése egy igen időigényes és költséges folyamat, de nem lehetetlen. Az állandó lakhatásra vágyók számára vonzó lehetőség a vidéki nyaralók lakóházzá alakítása, ám a folyamat korántsem egyszerű. Számos jogszabályi, valamint infrastrukturális feltételhez kötött. A nyaraló átminősítése csak bizonyos övezetekben, megfelelő közműellátás és engedélyek birtokában valósítható meg, és akár hónapokig is eltarthat.
Az átminősítés folyamata és feltételei
A nyaralóingatlan állandó lakhatásra való átminősítése elsősorban az önkormányzat és az építési hatóság hatáskörébe tartozik. Bozsó Bence, a szegedi Limit Ingatlaniroda tulajdonosa szerint a nyaralók többsége olyan övezetben épült, ahol a lakóingatlanok elhelyezése nem engedélyezett, például üdülő- vagy pihenőövezetben. Emiatt ezekben a helyzetekben az átminősítés egyáltalán nem lehetséges.
Horváth Gábor, balatonfenyvesi műszaki főtanácsos kiemelte, hogy ha valaki lakóházként szeretné használni a nyaralóját, elsőként azt kell megnéznie, üdülőterületen áll-e a ház. Ha igen, akkor kérelmet kell beadni. A helyi polgármesteri hivatalnál az építéshatósági osztályon lehet kérelmezni az átminősítést, és ha a helyi építési szabályzatnak megfelelnek a ház paraméterei, akkor gyorsan megy az ügyintézés.
Szegeden talán egyedüliként kivételt képez a Baktói kiskertek, ahol a legtöbb esetben kérhető az átminősítés. Bizonyos kiskertes övezetekben ugyanis, ahol az infrastruktúra megfelelő és elérhető szilárd burkolatú út, vezetékes víz, áram és gáz, ott a nyaraló hivatalos úton átminősíthető lakóházzá. Fontos azonban, hogy a közművek állandó hozzáférhetősége biztosított legyen, azaz például a téli vízellátás hiánya problémát jelenthet azokban az övezetekben, ahol a hideg hónapokra megszüntetik a vízellátást. Ilyen övezet Szegeden a Tiszavirág üdülőtelep, a Sárga vagy a Foka.
Mi szükséges az átminősítéshez?
„Amennyiben az ingatlan megfelel az alapvető lakhatási feltételeknek (konyha, fürdőszoba-és vécé, burkolt lakótér, mosogatási lehetőség), és a közműellátás is biztosított, az átminősítés megengedett. A gyakorlatban azonban a település szabályzatai, a helyi építési előírások erősen korlátozhatják a folyamatot” - tette hozzá Bozsó Bence. Egy földmérő bevonása és az önkormányzat, illetve a földhivatal engedélye gyakran szükséges, így az átminősítés több hónapig is eltarthat, valamint nem kevés költséggel járhat.
Az épületnek tartalmaznia kell legalább egy legalább 16 m2 alapterületű lakószobát. Ha többszintes az épület, a szintek közötti lépcső kialakításának meg kell felelnie az OTÉK-ban leírt követelményeknek. A lakásnak huzamos tartózkodásra szolgáló, természetes fénnyel és szellőzéssel rendelkező, fűthető helyiségnek kell lennie, amely alkalmas alapvető életfunkciókhoz kapcsolódó tevékenységekre és berendezések elhelyezésére.
Egy tervező építészként számos alkalommal kérik segítségemet meglévő nyaralók, vagy egyéb ingatlanok lakóépületté történő átminősítéséhez. A felkérésnek rendszerint az az előzménye, hogy a Tulajdonos az építésügyi hatóságtól, földhivataltól, vagy személyes ismerősétől olyan tanácsot kapott, hogy számára előnyös hozadékkal járna, ha nem lakó funkciójú ingatlanát - melyben egyébként életvitelszerűen bennlakik -, átminősíttetné. Az átminősítés előnye lehet adókedvezmény, illetve az épület bővítésének, egyéb funkcióval való felruházásának lehetősége.
A felmérési tervet ezután településkép-védelmi szakmai konzultáció keretében be kell mutatni az illetékes Főépítésznek, aki elbírálja, hogy az érintett épület megfelel-e a vonatkozó településkép-védelmi követelményeknek, megfelelően illeszkedik-e környezetébe, megjelenése egyezik-e a területre jellemző táji, építészeti karakterrel.
Érdemes-e belevágni?
A nyaraló átminősítése egy ritka lehetőség, ám sok esetben a ráfordított költség és az időbefektetés sem biztos, hogy megtérül. Azokban az ingatlanokban, ahol az átminősítés megléphető, ott a hitelfelvétel is megoldható, mivel csak lakóházzá minősített ingatlanra kérhető az olyan állami segítség, mint az Otthon Start program. A nyaralók adás-vételi illetéke pár éve 10-ről 4%-ra változott, ezért egyre többeknek lehet vonzó lehetőség ilyen ingatlanban lakni, életvitelszerűen.
A nyaralóban élés előnyei a csendes környezet, az alacsonyabb vételi költségek, a nagy kert, hátránya viszont, hogy nem igényelhetünk rá lakáshitelt, valamint állami támogatást, és a biztosítási díjak is magasabbak. Ha tartósan lakóingatlannak szeretnénk használni a nyaralót, a következőkre mindenképp figyeljünk a vásárlás előtt: védett területen található-e a telek, ártérben van-e a ház? Egyes esetekben a ház nem is lesz a saját tulajdonunk, csak a telek, ilyen, például ha természetvédelmi területen vásárlunk. Ártérben számítani kell a magas vízállásra és a sok szúnyogra.
A régi, történeti jelentőségű épületek rekonstrukciója során a korabeli állapot igazolása és a szabályozásban való szerepeltetés szükséges. Épület bontásakor biztosítani kell, hogy az ne veszélyeztesse a környezetet, az egészséget és az épített örökség védelmét.
A 70-es, 80-as években épült nyaralók esetében szinte biztos, hogy a falak 25-ös téglából készültek, de hogy erről meggyőződjünk, először is fel kell tárni a rétegrendet. A feltárás után szakszerű hőtechnikai számítás alapján ki kell számítani, milyen hőszigetelést kap a ház. Ha magastetős a ház, két megoldás közül választhatunk. Ha a padlásteret nem kívánjuk használni, úgy olcsóbban megússzuk, mert a födém külső, azaz padlás felőli síkján végezzük el a hőszigetelést, ha a padlásteret is használni akarjuk, akkor a tető síkjai alatti hőszigetelést kell választanunk. Hasonló a helyzet a döngölt vagy alápincézett padlóval is: érdemes a rétegrendet az energia-megtakarítás érdekében ott is átalakítanunk.
Megfontolandó az ablaktok cseréje is: a fém és műanyag ablaktokok maguk is beépített légkamrákat tartalmaznak, a tokok is jobban szigetelnek, mint elődeik. Ha mindez megvan, el kell gondolkodnunk a fűtési technológián. Legegyszerűbb az elektromos fűtés. Ehhez ellenőriztetni kell, hogy az elektromos hálózat bírja-e majd ezt a terhelést. Ha nem, akkor a vezetékeket és a villanyórát is ki kell cseréltetni; kétségtelen előny azonban, hogy nem kell kéményt építeni. A legolcsóbb, de legkényelmetlenebb megoldás szerezni egy öreg vaskályhát, építeni egy falazott kéményt, és szénnel, fával, faforgáccsal fűteni. Jutányos megoldás, ha szerencsénk van, és tudunk szerezni egy bontott cserépkályhát. Ennek előnye a vaskályhával szemben az, hogy viszonylag hosszú ideig tartja a meleget. Elektromos fűtőbetétekkel ellátva vezérelt áramról is működtethető.
Ha abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy van vezetékes gáz az utcában, netán a házban, akkor akár cirkófűtést is kialakíttathatunk. Ahogy egy üdülőövezetben egyre több lesz az állandó lakos, és egyre többen használnak háztartási gépeket, a korábban üdülőre méretezett közművek sorra mondják fel a szolgálatot. Kevés lesz a víz, kicsi az emésztő, csatornázni kell. A közművekkel kapcsolatban kalkuláljuk bele, hogy a helyi önkormányzat rendszerint nem nézi jó szemmel a sok állandó lakót, hiszen a zöldövezetet szeretné megtartani. Nem utolsósorban azért, mert a lakóövezetté alakulásnál kötelezettségei vannak a közművekkel kapcsolatban is. A helyi szervek gátolhatják az átalakulási folyamatot, például úgy, hogy nem adnak útfelbontási engedélyt a csatornához.
A zártkertek átminősítése
Sajnos úgy látom, hogy a zártkerti hétvégi házas tulajdonosoknak csak egy lehetőségük maradt, ez pedig a művelés alóli kivonás, persze leginkább akkor, ha ezt az új szabályozás szerint a települési önkormányzat rendeletében egyszerűsített eljárásban lehetővé teszi. Ez azt jelenti, hogy a zártkerti tulajdonosok első és legfontosabb lépése, hogy tájékozódjanak a saját önkormányzatuknál: elfogadtak-e már ilyen tartalmú rendeletet, tervezik-e a közeljövőben a rendelet megalkotását? Ha az önkormányzat zöld utat ad, a tulajdonos egy egyszerű kérelemmel fordulhat az illetékes földhivatalhoz az átminősítésért.
A művelés alóli kivonás az ingatlan jogi jellegét változtatja meg a földhivatali nyilvántartásban. Megszűnik termőföldnek lenni, ami az eladást könnyíti meg. Ez az, amire az új, fent hivatkozott jogszabály vonatkozik. A belterületbe vonás egy sokkal komplexebb, településrendezési eljárás, amit jellemzően az önkormányzat kezdeményez nagyobb külterületekre. Ezáltal a külterületi ingatlan hivatalosan is a település lakóövezeti részévé válik, ami általában a közművesítés és az infrastruktúra fejlesztésével jár.
Számos helyen lehet találkozni kalkulátorokkal, például biztosítóknál, bankoknál, kivitelezőknél, és nem meglepő módon az energetikai tanúsítóknál is. Az energetikai tanúsítvány az adott ingatlannak azt az állapotát rögzíti, amikor a helyszíni felmérés elkészült, ám az azutáni változásokat, felújításokat már nem tartalmazza. Arról már volt szó korábban, hogy ingatlanok adásvételéhez, bérbe adásához szükséges energetikai tanúsítvány készítése, de ez vajon a nyaralókra is vonatkozik?
Településképi bejelentés és földhivatali eljárás
Ha engedi a szabályozási terv, akkor a következő lépés, hogy településképi bejelentést kell tennünk a települési önkormányzathoz. A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII.15.) Korm. r. (TTr.) 46. § (1) bekezdése szerint: „Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni az építmények rendeltetésének megváltoztatása - így az önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítása vagy az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása - esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében...” A TTr. előírja a kérelem tartalmi kellékeit, az önkormányzatok ezt segítendő formanyomtatványt szoktak közzétenni a honlapjukon. A kérelemhez mellékletek csatolása is szükséges. A mellékletek olyan tervdokumentációk, melyek elkészítéséhez építész tervező közreműködése szükséges.
Ha az építész tervező által elkészített tervdokumentáció, valamint az energetikai tanúsítvány rendelkezésre áll, úgy ezekkel együtt a településképi bejelentési kérelmet az önkormányzathoz benyújtva 15 napon belül döntenek a kérelem tárgyában. Az eljárásra az Ákr. szabályai az irányadóak. Jó hír, hogy az eljárás díjmentes, valamint szintén örömre ad okot, hogy az eljárásban helye van az Ákr. 80. § (2) bekezdés c) pontja szerinti jogszerű hallgatásnak: ha 15 napon belül nem dönt az eljáró szerv, akkor az ügyfelet megilleti a kérelmezett jog gyakorlása.
A földhivatali ügyintézéshez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. év C. tv. 29. § (3) bekezdése szerint az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzésére irányuló eljárásban szükségünk lesz egy hatósági bizonyítványra, ami alapján az ingatlan-nyilvántartási hatóság a hétvégi házat átvezeti lakóházra. A hatósági bizonyítvány iránti kérelmet szintén a települési önkormányzathoz kell benyújtanunk. Kitöltve az ingatlan-nyilvántartási kérelmet a hatósági bizonyítványt mellékletként csatolva kérelmezzük az ingatlan fekvése szerinti földhivatalnál a rendeltetésmód-változás ingatlan-nyilvántartási átvezetését, megfizetve a benyújtás napján aktuális igazgatási szolgáltatási díjat. A földhivatal szintén az Ákr-ben foglalt ügyintézési (remélhetőleg) határidőben döntést hoz, a változást a tulajdoni lapon átvezeti, majd a határozatot postázza.
tags: #nyaralo #atminositese #csaladi #hazra