Önkormányzati ingatlan bérbeadási rendelet: jogi keretek és gyakorlati szabályok

A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra, a tulajdonos önkormányzat rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendelet határozza az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának - a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó - feltételeit.

A következőkben részletesen ismertetjük az önkormányzati ingatlanok bérbeadására vonatkozó alapelveket, a szerződéskötés, a bérlők és bérbeadók jogai és kötelezettségei, a bérleti viszony módosítása és megszűnése, valamint az ezekhez kapcsolódó eljárási lépések és adózási kérdések szabályait, külön hangsúlyt fektetve az önkormányzati rendeletek szerepére.

Szerződés létrejötte és bérlőtársak

A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető.

Önkormányzati lakásra - ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik - a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők.

A rendelet szerepe a bérbeadás feltételeinek meghatározásában

Az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett - különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet a szerződést. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja.

Bérleti díj, lakbér megállapítása és lakbértámogatás

Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

Az önkormányzati lakások bérbeadása esetében a bérlő és a bérbeadó nem állapodhat meg szabadon a lakbérek mértékéről, azokat - az Ltv. keretszabályainak figyelembevételével - az önkormányzatnak kell rendeletben meghatároznia. Valamennyi önkormányzati lakbér mértékének meghatározásakor közös szabály, hogy a lakás alapvető tulajdonságai alapján (pl. a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése), valamint az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással kapcsolatosan a bérbeadót terhelő karbantartási, felújítási költségeket figyelembe kell venni.

A szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakás esetén a rendes felmondásra csak az épület (a benne lévő lakás) átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor. Az önkormányzati rendelet a bérlőtámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és az eljárási szabályait is meghatározza. A bérbeadó önkormányzat a lakbértámogatásra való jogosultság fennállását évente köteles felülvizsgálni és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszüntetni.

Átadás-átvétel, karbantartás és helyreállítás

A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel.

A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. Önkormányzati lakás esetén a bérbeadónak a bérlő igazolt költségeit - haladéktalanul - egy összegben kell megtéríteni.

Az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül szükséges munkák elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni. A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát - lehetőség szerint - ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell.

Bérlemény ellenőrzése és más személy befogadása

A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrzi. Önkormányzati lakás esetén az ellenőrzés egy naptári éven belül történő lefolytatásának gyakoriságát önkormányzati rendeletben kell meghatározni.

A bérlő a lakásba más személyt - a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével - a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét. A befogadáshoz a bérbeadó írásbeli hozzájárulása is szükséges, kivéve azt a személyt, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhat.

Önkormányzati lakás esetén, ha a befogadáshoz a bérbeadói hozzájárulás szükséges, ennek feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

Albérlet, csere és tartási szerződés

A bérlő a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe a lakást vagy annak egy részét. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg. A lakás albérletbe adásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

A bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet. A tartási szerződés megkötése után a felek a lakásba más személyt - kiskorú gyermekük kivételével - a másik fél írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be.

A bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti; a csereszerződést írásba kell foglalni. Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását, ha a cserepartner a fenti kérést a megadott határidőn belül nem teljesíti, vagy a benyújtott okiratok, illetőleg - szükség esetén - a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner lakásbérleti vagy tulajdonjogának fennállása kérdésében.

Szerződés megszűnése, felmondás

A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata. A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen - fővárosban a főváros területén - köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik.

Állami vagy önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést rendes felmondással, írásban abban az esetben mondhatja fel, ha egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő lakást (cserelakás) ajánl fel ugyanazon a településen. A felmondási idő három hónapnál rövidebb nem lehet. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás a lakbér nem fizetése esetében az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Bérleti jogviszony módosítása és adminisztratív folyamatok

A fennáló bérleti jogviszony módosítását kezdeményező kérelem vagy az Önkormányzat, mint bérbeadó részéről kezdeményezett módosítás esetén az eljárást kezdeményező irat érkeztetése, iktatása az első lépések egyike. Ha a bérleti szerződés tartalmazza a bérleti díj emelésének az éves inflációval történő automatikus emelésére vonatkozó rendelkezést, a bérlő értesítése az inflációval megemelt összegű, a tárgyévben általa fizetendő bérleti díj mértékéről szükséges.

A bérleti díj összegétől függően előterjesztés készítése a Képviselő-testület, vagy a Településfejlesztési, Környezetvédelmi és Vagyongazdálkodási Bizottság számára gyakori eljárás. A hatáskörrel rendelkező döntéshozó szerv határozata alapján, ha kivételesen versenyeztetés mellőzésével történik a bérbeadás, abban az esetben az ügyfél részére megküldésre kerül a bérbeadás tárgyában hozott határozat. Ha az ügyfél úgy nyilatkozik, hogy elfogadja a bérlet feltételeit, elkészül az előzetesen egyeztetett szerződés, amely aláírásra kerül a Polgármesteri Hivatal kötelezettségvállalás rendjére vonatkozó hatályos szabályzatában foglaltaknak megfelelően.

Fő szabályként az előterjesztés a versenyeztetési útján történő értékesítésre tesz javaslatot. Versenyeztetés esetén a nyílt pályázati felhívás meghirdetésre kerül a Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján, honlapján, a helyi televízióban, valamint ingatlan esetében ingatlan.com internetes hirdetési portálon. A benyújtott ajánlatokat a döntési hatáskörrel rendelkező Képviselő-testület vagy Bizottság elbírálja, ezt követően a szerződés aláírása és a birtokbaadás, majd az ügyirat irattárba helyezése történik.

Adózási kérdések és az ingatlan-bérbeadás áfafizetési megítélése

A nem kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az általános forgalmi adó rendszerében ingatlan-bérbeadásnak minősül. Az ingatlan-bérbeadás az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja értelmében adómentes szolgáltatás, ugyanakkor ez az adómentesség az ingatlanok idegenforgalmi, turisztikai célú hasznosítására már nem terjed ki. Az Áfa-tv. 86. §-a (2) bekezdésének a) pontja rögzíti, hogy az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül, nem alkalmazható a főszabály szerinti adómentesség; tehát a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az áfa rendszerében áfaköteles tevékenységként, kedvezményes, 5 százalékos adókulcs alá sorolható.

Fontos hangsúlyozni, hogy nem attól függ az 5%-os adókulcs alkalmazandósága, hogy a vendég látogatása turisztikai célú-e, hanem hogy az adóalany által nyújtott szolgáltatás alapvetően turisztikai jellegű-e. Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás esetén általában rövid távú tartózkodásról van szó, amelyhez gyakran kapcsolódnak kiegészítő szolgáltatások, például takarítás, ágyneműhasználat, és a rezsiköltségek díját a szállás ellenértéke jellemzően tartalmazza. Ingatlan-bérbeadásnál jellemzően hosszabb távú szálláshely-szolgáltatás valósul meg, amelyhez kiegészítő szolgáltatások általában nem tartoznak, és a rezsiköltségek díja a bérlőt terheli.

Ha a szálláshely a 173/2003. Korm. rendelet szerinti nem üzleti célú közösségi szabadidős szálláshelynek minősül, akkor a szálláshelynek nem kell a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltatási Központban regisztrálni. Ugyanakkor minden esetet egyedileg kell minősíteni, a szolgáltatás jellegadó tartalma alapján.

Folyamatleírás: ingatlan bérbeadásának tipikus lépései

1. Az ügyfél kérelmének vagy a hivatalból indult eljárás esetén az eljárást kezdeményező irat érkeztetése, iktatása.

2. Az üres, bérbeadásra alkalmas ingatlan bérleti díjának megállapítása céljából ingatlanforgalmi szakvélemény megrendelése.

3. A bérleti díj összegétől függően előterjesztés készítése a Képviselő-testület, vagy a Településfejlesztési, Környezetvédelmi és Vagyongazdálkodási Bizottság számára.

4. A hatáskörrel rendelkező döntéshozó szerv határozata alapján - ha kivételesen versenyeztetés mellőzésével történik a bérbeadás - az ügyfél részére megküldésre kerül a bérbeadás tárgyában hozott határozat.

5. Szerződéstervezet elkészítése és egyeztetése az Önkormányzat jogi szakértőjével és az ügyféllel.

6. Aláírás, birtokbaadás, tájékoztatás az érintett hivatalos szervezetek részére, majd az ügyirat irattárba helyezése.

Jogorvoslat, vitás kérdések és bírósági eljárás

Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. A szembenálló felek közötti vitákban a felek megállapodása az irányadó, ennek hiányában a jogi út igénybevétele szükséges.

Speciális rendelkezések: bérlő halála, felmondás bérlőtársakkal szemben

A bérlő halála esetén a vele együttlakó személy részére a lakással rendelkező szervnek a vonatkozó jogszabályok szerint kell eljárnia. Ha ezek a személyek jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő megállapodás hiányában a lakásbérleti jogot a következő sorrend szerint folytatják: a bérlő házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, továbbá a szülője. A bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás bérleti jogát a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja.

Bérlőtársi jogviszony esetén a felmondás valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte.

Összefoglaló táblázat: alapvető felelősségek és kötelezettségek

Gyakorlati tanácsok önkormányzatoknak és bérlőknek

• Az önkormányzat rendeletalkotása során törekedjen a szabályok egyértelmű megfogalmazására, különösen a jogosultsági, rászorultsági feltételek, a lakbértámogatás és a befogadáshoz szükséges hozzájárulások tekintetében.
• A bérbeadóknak gondoskodni kell az adminisztrációs és döntéshozatali folyamatok átláthatóságáról, ideértve a versenyeztetési eljárások lefolytatását is.
• A bérlők részére fontos a szerződés részletes megismerése és a bejelentési kötelezettségek betartása (pl. hosszabb távollét bejelentése).
• Mindkét fél számára célszerű jogi tanácsot kérni vitás kérdésekben, különösen a lakbér megállapítása és a felmondási eljárások során.

A fenti szabályok és eljárások betartása elősegíti a jogszerű és átlátható önkormányzati lakásgazdálkodást, valamint a bérbeadó és a bérlő közötti konfliktusok csökkentését.

tags: #onkormanyzat #ingatlan #berbeadas #rendelet

Népszerű bejegyzések:

• Mezőberényben található Tóth Árpád háza: motívumok és költői képalkotás
• Részletes összefoglaló az Uzsoki környéki építkezésekről és fejlesztésekről
• Hektár és acre közötti átjáró útmutató
• Rotterdam Kiefhoek lakótelep jellemzői
• Boldis Emma ingatlan: Pest megyei lehetőségek részletes áttekintése