Országos lakásár-emelkedés és a budapesti metrofejlesztések hatásai a költözési tendenciák tükrében

A közelmúlt adatai szerint 2025 negyedik negyedévében az országos átlagban 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt, és egy negyedév alatt 5,1 százalékos drágulás volt megfigyelhető. Ez a folyamatos árrobbanás az elmúlt években is megfigyelhető volt, de Budapesten már a negyedik negyedévben mérséklődni látszott az áremelkedés üteme. Az éves drágulás így is rendkívül erős maradt, és a növekedés üteme 2024-hez képest jelentősen haladta meg a korábbi éveket is.

Budapest dinamikája: költözések, belső vándorlás és a kerületi különbségek

A budapesti piac 2024-ben és 2025-ben is élénkülő lohadat mutatott: a KSH adatai szerint tavaly több mint 86 ezer fő döntött úgy, hogy Budapesten belül vagy onnan kiindulva költözik, amely a fővárosi árak alakulásának kulcsfontosságú motorja volt. Az ingatlan.com elemzése a budapesti költözési irányokat vizsgálva rávilágított, hogy a legnagyobb vonzerejű kerületek közé tartozik a XIII. kerület, ahová több mint 5500 fő érkezett más budapesti kerületekből, ezt követte Újbuda (XI.) 4700 fővel és Zugló (XIV.) 4550 fővel. Ezen belül a belső költözések közül a III., XI. és XIII. kerületek lettek a legkedveltebb célpontok, ide az érkezők 8-9 százaléka költözött. A belső migrációs tömbben a VII., VIII. és IX. kerületek vezettek a lakosság növekedésében, ~500-550 fős növekménnyel.

Nem használtam, mert a használati útmutatás szerint nem kell

A legdrágább kerület továbbra is az V. kerület maradt: a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forintról 2 millió forintra emelkedett tavaly és idén májusban. Ezzel párhuzamosan a belváros olyan részei, mint az I., III., XIII. kerület vagy XXI., XVIII., XXIII. kerületek, a költséghatékonyság és a megfizethetőség szempontjából vegyes képet mutatnak. Az árképzés és a költözési mintázatok módosítják a költözési térképet: a legolcsóbb kerületnek a XXIII. kerület bizonyult, míg a legdrágább továbbra is az V. kerület maradt.

Költözési többlet és a vásárlási kedv moderálása a piacon

A költözési hullámot és a keresletet befolyásolja, hogy a befektetői aktivitás mérséklődött, ami visszafoghatja a keresletet és lassíthatja az árnövekedést. „A vevők legnagyobb kihívása jelenleg, hogy a lokáció, az élhetőség és a megfizethetőség hármasából a legtöbben egyszerre csak kettőt tudnak választani kompromisszumok nélkül” - értékelte Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A budapesti belvárosi piac továbbra is vonzó marad, de a belső vándorlás hatásait a környező kerületek analízise is tükrözi. A költözések egyenlege legnagyobb mértékben a VII., VIII. és IX. kerületek lakosságát növelte, amely a belvárosi albérletpiac aktivitásának köszönhető lehet.

Árbetörés és ütem lassulása: júniusban országosan 12,2 százalékkal álltak magasabban az árak az előző év azonos időszakához képest, Budapesten azonban már „csak” 8,7 százalékos volt az éves drágulás, júniusra visszaforduló vagy lassuló tendenciát jelezve. A regionális adatok szerint Pest vármegyében az éves drágulás a legmagasabb volt (18%), míg a közép-dunántúli és észak-alföldi régiókban 15-15,5% körüli volt az emelkedés. Az árcsökkenés és a lassuló drágulás együttese a lakásvásárlók körében mérsékletkészséget teremt.

Előretekintés: a 2025-ös lakásár-robbanás hatása a költözési trendekre

Az előrejelzések szerint a 2025-ös lakásár-robbanás nem mindenkire egyenlő hatást gyakorol. A kertvárosok és a belvárosi kerületek közötti árkülönbség továbbra is jelentős marad, a költözési hullám pedig leginkább Budapesten belül és a Pest megyei agglomeráció felé irányulhat. A belvárosi piac erőteljesebb volatilizása és a külföldi befektetők részaránya az árképzésre nagy hatással van, miközben a befektetői aktivitás visszafogása a keresletet is mérsékli. A XIII. kerületben továbbra is a legnagyobb kínálat lesz a piacon, közel 3700 eladó lakás és ház áll majd rendelkezésre, ami a kereslet-szűkítés miatt a helyi árakat befolyásolhatja.

  1. A budapesti költözési irányok és kerületi preferenciák tovább formálódnak, a belső migráció kölcsönhatása a lakásárakkal erősen befolyásolja a lakásvásárlók döntéseit.
  2. A legdrágább városrész továbbra is V. kerület marad, de a relatív olcsóbb kerületek (például XXIII.) vonzereje növekedhet a megfizethetőség javulásával.
  3. A befektetői aktivitás visszaesése mérsékelheti az agresszív áremelkedést, és a piaci konszolidáció valószínűbbé válik a következő 3-6 hónapban.
  4. Az új metróvonalak és közlekedési beruházások várhatóan hosszú távon növelik a kapcsolódó kerületek piaci vonzerejét, különösen a belváros közelségében.

Korábbi időszakok elemzése alapján a budapesti belvárosi lakáspiac rugalmas maradt a gazdasági bizonytalanságokkal és a magas alapkamatokkal szemben, és ez a rugalmasság a jövőben is alapvető marad. A XII-XIII. kerületek és a belvárosi területek továbbra is a legkeresettebb célpontok lehetnek, miközben a külső kerületek és a Pest megyei régiók közötti árkülönbségek továbbra is érzékelhetőek maradnak. A piac felkészül a 2025-ös időszakra, amely különös figyelmet igényel a befektetők és a lakásvásárlók részéről, akik a megfizethetőség és a lokáció összességére törekednek.

Budapesti költözési trendek térkép

Adatok és példák a budapesti piacról

Május közepén a XIII. kerületben volt a legnagyobb kínálat Budapesten, közel 3700 eladó lakással és házzal, a medián négyzetméterár pedig 1,65 millió forint volt. A XI. kerületben jellemző a 1,67 millió forintos négyzetméterár, míg a VI. és VII. kerületek is a közeli árszintekhez tartoznak. A vidéki nagyvárosok közül Debrecen volt a legdrágább megyeszékhely a medián négyzetméterár 1,04 millió forinttal, Szegeden 980 ezer forint volt a négyzetméterár.

Az árak július első hetében a budapesti eladó használt lakások és házak középáraként 1,4 millió forintos négyzetméterárat mutattak a piaci felmérések szerint, a legdrágább továbbra is a V. kerület 2,1 millió forintos átlagos négyzetméterárral. A budapesti kedvezőtlenül alakuló árkörkép ellenére a belvárosi piac továbbra is vonzó, hiszen a kerületek között jelentős a különbség a megfizethetőség és az élhetőség szempontjából.

tags: #oriasi #lakaspiaci #arrobbanas #johet #a #meghosszabbitott

Népszerű bejegyzések: