Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése öröklés esetén Magyarországon
Négyen vagyunk testvérek. Az édesapánk vidéken lakott egy kertes családi házban, egyedül. Sajnos múlt évben elvitte a koronavírus egyik szövődménye, így a házat mi négyen örököltük meg. Az egyik testvérünk Amerikában lakik, a másik Franciaországban, én pedig a húgommal itt, Magyarországon. Mi szeretnénk a húgommal eladni a házat, mert kell nekünk a pénz, de a külföldön élő testvéreink ezt nem engedik, mert azt mondják, hogy a ház mindig is a családé volt, már a dédszüleinktől kezdve.
Ha törvényes örökösként a családi ház Önökre, a négy testvérre szállt, akkor feltételezem, hogy mindannyian ugyanakkora tulajdoni hányadot szereztek, vagyis az ingatlan 25%-át. Nyilvánvaló, hogy nem nagyon fognak olyan külső, 3. személy vevőt találni, aki egy ingatlannak csak bizonyos tulajdoni hányadát veszi meg, hiszen egy ilyen vevő szempontjából ez a későbbiekben jogi kockázatot jelent. Vagyis, valójában egy külső vevő feltűnése elősegítené azt, hogy Önök a saját tulajdoni hányaduktól úgy szabaduljanak meg, hogy a kecske is jól lakjon, és a káposzta is megmaradjon. De a kérdés változatlanul az, hol találnak olyan vevőt, aki egy ingatlan tulajdoni hányadára hajlandó adásvételi szerződést kötni és az ezzel járó kockázatokat is vállalni.
Ha a testvérek maguktól nem hajlandóak megvenni az Önök tulajdoni hányadát és Önök sem találnak olyan vevőt, aki azért fizetne pénzt, hogy egy ingatlanban pl. egy ilyen per azonban években mérhetően hosszadalmas, költséges, igazából senkinek sem éri meg, és ha a végén esetleg csak árverési értékesítéssel lehet megszüntetni a közös tulajdont, akkor még olyan szempontból sem jó megoldás, hogy az árverési vételár, amit feloszthatnak, végül nagyon alacsony is lehet.
Az osztatlan közös tulajdon felszámolása
A Kormány egyik fő birtokpolitikai célkitűzése, hogy a mezőgazdaságban csökkenjen az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok száma. Ennek érdekében fogadta el az Országgyűlés a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. Ennek a birtokpolitikai célnak az elérését szolgálják azok a jogalkotói lépések is, amelyek arra irányulnak, hogy a mezőgazdasági ingatlanokon lehetőség szerint ne is keletkezzen osztatlan közös tulajdon, illetve, hogy az ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen.
Ennek megvalósítása érdekében született meg az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény (a továbbiakban: Módtv.), amely a Magyar Közlöny 2022. évi 210. A Módtv. 60-63. §-ai rendelkeznek az osztatlan közös tulajdon öröklés esetén történő megszüntetéséről, mely §-ok 2023. január 1-jén léptek hatályba.
Az új jogszabályi rendelkezések
Az új jogszabályi rendelkezések szerint, ha a 2022. december 31. Ezzel kapcsolatban elsődlegesen azt kell kiemelni, hogy a Módtv. rendelkezéseit nem kell (nem lehet) alkalmazni akkor, ha az örökhagyónak van végrendelete. Kérdésként merülhet fel azonban, hogy akkor irányadóak-e a Módtv. rendelkezései, ha van ugyan végrendelet, de az nem terjed ki az egész ingatlanra (vagyis az ingatlannak csak egy tulajdoni hányadára/illetőségére van végrendeletben nevezett örökös, a fennmaradó tulajdoni hányad tekintetében pedig a törvényes örökösök örökölnek). Mivel ebben az esetben már nem kizárólag a törvényes öröklés szabályai szerint történik az öröklés, ezért álláspontunk szerint a Módtv.
Fontos emellett azt is kiemelni, hogy az ingatlan hagyatékból az örökösök mellett a kötelesrészre jogosult személyek is részesülhetnek.
Osztályos egyezség és átruházás
Osztályos egyezség kötésére, illetve a hagyatéki eljáráson belüli átruházásra jelenleg is lehetőség van a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Hetv.) alapján. Ezt a két esetkört a Módtv. azonban azzal a feltétellel nevesíti, hogy az osztályos egyezség, illetve az átruházás során ne jöjjön létre közös tulajdon. Az osztályos egyezség megkötésének, illetve az átruházásnak a feltétele tehát az, hogy azok eredményeként az ingatlanon ne jöjjön létre közös tulajdon.
Az a) pontban nevesített osztályos egyezség annyiban sajátos, hogy ennek az a végrendeletben kizárt törvényes örökös is alanya lehet, aki kötelesrészre jogosult, ha a kötelesrészét az ingatlanból természetben kapná meg. A b) pont alapján az örököstárs (örököstársak) az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre, valamint a hagyatéki hitelezőre ruházhatja (ruházhatják) át.
Arra is van lehetőség, hogy az érintettek első lépésben az a) pont szerinti osztályos egyezséget kössenek, amelynek eredményeként egyetlen törvényes örökös tulajdonába kerül az ingatlan, majd az ingatlannak ez a kizárólagos tulajdonosa a b) pont szerint egy újabb jogügylettel átruházza az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre.
Közös értékesítés
A törvény által nevesített harmadik lehetőség a c) pont szerinti közös értékesítés. Ennek során az adásvételi szerződés megkötésében eladóként az örököstársak közössége vesz részt. a Hetv. 89. A c) pont szerinti értékesítés esetén az ingatlan-nyilvántartásban az örököstársak közösségének tagjait közbenső jogszerzőként kell feltüntetni, az egyes örököstársakat megillető tulajdoni hányad feltüntetése nélkül.
Lényeges kiemelni, hogy az a)-b) pontokban felsorolt jogügyletek megkötésére csak a hagyatéki eljárásban, a c) pont szerinti közös értékesítésre csak a hagyatéki eljárást követően, a d) pont szerinti állam javára történő ingyenes felajánlásra pedig akár a hagyatéki eljárásban, akár azon kívül is sor kerülhet. Amennyiben az örököstársak az ingatlant a hagyatéki eljárásban ajánlják fel ingyenesen az állam javára, a közjegyző a Hetv. 94.
Mi történik, ha a fentiek nem vezetnek eredményre?
A Módtv. arra az esetre is kitér, ha a fenti a)-d) pontokban felsoroltak nem vezetnek eredményre. Ekkor az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak (ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is) a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg, vagyis az ingatlanon osztatlan közös tulajdon jön létre. A d) pont szerinti eljárás vagy a 2020. évi LXXI. törvény II. Fejezetének 2. alcíme szerinti eljárás (Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával), vagy pedig a 3.
Az a)-d) pontokban foglalt kötelezettség biztosítására az öröklés ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg a ingatlanügyi hatóság az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét az örökléssel érintett tulajdoni hányadok vonatkozásában.
Amennyiben az örököstársak a fenti a)-d) pontban írt megszüntetési módok egyikét sem teljesítik, a törvény egy nagyon szigorú jogkövetkezményt ír elő: a tulajdoni hányad kényszerértékesítésére kerül sor. Ennek részletszabályait a törvény végrehajtására kiadott Korm.
Az ingatlan használatának rendezése
Nagyon gyakori eset, hogy az idős szülők elhalálozásával felnőtt gyermekük örökli az ingatlant. Előfordul, hogy nem mindenkinek egyezik a véleménye, hogy mi legyen a ház vagy lakás sorsa: eladják vagy megtartsák, és tovább bonyolódik a dolog, ha a testvérek közül valaki be is költözne az ingatlanba. A szövevényes vitahelyzet lehetséges útjait dr. Ritka szerencse, ha a tulajdonosok egyetértenek abban, mi legyen az örökölt ingatlannal. Ha ez nincs így, és az elképzelések másfelé mutatnak, akkor vitás helyzet alakulhat ki arra nézvést, kié legyen a döntő szó.
Szerencsére a törvény támpontot ad a kérdésben: a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. Az ügyvéd úgy magyarázza, hogy az említett törvény szerint minden tulajdonostárs tulajdoni hányada arányában jogosult az ingatlan használatára, birtoklására, hasznosítására, kötelezett a költségek és a kárveszély (például esőzés miatti beázás vagy viharkár) viselésére, vagyis annak arányában illeti meg őket a szavazati jog.
Természetesen előfordulhat olyan helyzet, hogy az örökösök így sem jutnak dűlőre, például, mert két egyenlő arányú tulajdonnal rendelkező testvér közül mindkettő mást akar, vagy mert három azonos mértékű tulajdonrészt örökölt közül mindhárman különböző megoldásra szavaznak.
A közös tulajdon megszüntetésének módjai
Amennyiben nincs egyetértés, akkor célszerű tiszta jogi helyzetre törekedni. A tulajdonostársak nem tudnak megállapodni egymással, úgy bármelyikük kérelmére a bíróság is megszüntetheti a közös tulajdont, amely ebben az esetben természetbeni megosztással, magához váltással, társasházzá alakítással vagy árverési értékesítéssel történik.
Bővebben, a közös tulajdon megszüntetésének a legegyszerűbb módja, ha az ingatlanból legalább két, önálló helyrajzi számmal rendelkező új ingatlant alakítanak ki, amelyek a felek külön-külön tulajdonába fognak kerülni. Erre természetesen csak akkor van lehetőség, ha az ingatlan adottságainál fogva alkalmas a megosztásra. Az is lehetséges, hogy valamelyik tulajdonos kivásárolja a másikat, azaz magához váltja a másik tulajdoni illetőségét.
Sokszor előfordul, hogy az örökösök egyszerű megoldásként az ingatlan eladása mellett döntenek. A tulajdonostársak mindegyike tulajdoni hányada arányában jogosult a vételárból őt megillető részre. Amennyiben az ingatlanban 50-50% tulajdoni hányaddal rendelkeznek, úgy az ingatlan vételárából is fele-fele arányban fognak részesülni.
Elővásárlási jog és elővásárlási szerződés
A jogszabályok alapján annak a résztulajdonosnak, aki eladná az ingatlant, lehetősége van a tulajdonrészének eladására a másik fél beleegyezése nélkül, aki ezt nem akadályozhatja meg. A gyakorlatban tehát az ingatlanrészt eladni tervező örökösnek közölnie kell a vevőtől kapott, elfogadni szándékozott vételi ajánlatot a másik tulajdonostárssal mint elővásárlásra jogosulttal. Más kérdés, hogy egy résztulajdon, tehát például egy ingatlan 50% arányú tulajdoni hányada mennyire piacképes, mennyire akar bárki fél ingatlant venni és ezzel közös tulajdonba kerülni egy idegennel, így e helyzet valós előfordulása ritka.
Kiadások és bevételek a közös tulajdonban
Ha az örökölt ingatlan eladása nem is merül fel, a kiadása még mindig szóba jöhet a tulajdonosok között. Ez sem megy mindig zökkenőmentesen. Ahogyan az ingatlan állagának megóvásához, fenntartásához szükséges költségeket, valamint az adókat és más közterheket, továbbá a közös tulajdonnal járó egyéb terheket, kiadásokat a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában közösen viselik, természetesen a bérleti díj mértékéből is a tulajdoni arányuk függvényében részesednek. Ez azt jelenti, hogy ha egy lakást havi 100 ezer forintért ad ki két, 50-50%-os tulajdonnal rendelkező testvér, akkor 50-50 ezer forint jár majd nekik a bérleti díjból.
Használati megállapodás
Olyan helyzet is előállhat, hogy valamelyik vagy akár több tulajdonostárs szívesen lakná a rájuk szállt ingatlant. Lehetőség van arra, hogy a közös tulajdon használatát a tulajdonostársak valamilyen megállapodással, illetve szerződéssel rendezzék egymás között.
Két testvér esetén az is előfordulhat, hogy az egyik a másiknak kívánja ajándékozni az ingatlanban meglévő tulajdoni hányadát, ami a 2020. július 08. napi hatállyal módosult az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.). szerint már illetékmentesen lebonyolítható, azonban az ajándékozási szerződés érvényes létrejöttéhez ügyvéd által ellenjegyzett okirat szükséges.
Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi a fene?
Gyakori kérdések és helyzetek
Nemcsak az örökölt ingatlan körül merülhetnek fel kérdések: vitás helyzetek válás esetén is kialakulhatnak. Kinek mennyi jár az ingatlan árából válás esetén? A válóperek nehéz kérdése a vagyonmegosztás, azon belül is a házasság alatt vásárolt ingatlan sorsa.
Végrendelet és beköltözés
Végrendeletet készülök írni. Halálom után házas ingatlanom két féltestvér fiamra szándékozom hagyni. Hogyan védhető ki, hogy közvetlen halálom után a végrendelet kihirdetéséig (vagy akár azt követően bármelyikük is végakaratommal ellentétben) beköltözzön az ingatlanba, ily módon kitúrva a másikat az örökségből?
A beköltözéssel nem túr ki senki senkit az örökségből.
Öröklés több lépésben
Örökléssel kapcsolatos a kérdésem. Isaszegen található az ingatlan. Édesanyám 50 %-ban tulajdonos, én 1/4 részt örököltem, bátyám szintén 1/4 részt örökölt édesapánktól, aki 14 éve halott. Sajnos a bátyám is elhalálozott 1 éve, igy az ő 1/4 részét gondolom 2 örökbefogadott lánya örökli, de miután erről nem volt tudomásuk, még mindig a bátyám nevén van az 1/4 ingatlan rész. Én mondtam nekik, hogy kérjenek póthagyatéki eljárást, ott kiderül az öröklés joga. Az egész ingatlanon Édesanyám haszonélvezeti joga van.
Isaszegen található ingatlanról van szó. Édesanyám 50 % ban tulajdonos, 1/4 rész az enyém, 1/4 rész a bátyámé édesapánk halála után örököltük a fél házat úgy, hogy édesanyám haszonélvezete van az egész házon. Sajnos a bátyám tavaly meghalt, és az 1/4 részt igy két lánya örökölte meg, de a hagyatéki eljárás során nem lett ez az örökösödés bejelentve. Mondtuk nekik, hogy kérjenek az Önkormányzatnál póthagyatéki eljárást. A kérdésem az, hogyha édeanyám is elmegy, hogy alakul az örökösödés? Csak én fogom örökölni édesanyám 50 %-os tulajdonjögát, vagy a két lány is örökölni fog ?
A lányok is örökölnek.
Értékbecslés és fellebbezés
Olyan ügyben fordulok Önhöz, hogy jók e az értesüléseim azzal kapcsolatban, hogy a hagyatéki leltárkor megállapított ingatlanról kiállított értékbizonyítvány ellen egy éven belül lehet fellebbezni, vitatva a túl alacsony értéket, illetve a póthagyatéki eljárás is csak egy éven belül lehetséges.
A hagyatéki eljárásban beszerzett adó- és értékbizonyítvány egy hatósági bizonyítvány, ami nem fellebbezhető, de a kiállító hatóság egy éven belül felülvizsgálhatja, megváltoztathatja. Póthagyatéki eljárás akkor lehet, ha kimaradt egy vagyonelem az örökhagyó hagyatékából, az Önök esetében nem erről van szó, de ez határidő nélkül lehet.
Az 1/2-ed részben tulajdonostársnak bármikor lehet olyan igénye, hogy kér Öntől havi lakáshasználati díjat, mivel Ön több, mint a fele ingatlant használja,- kivéve, ha Ön kulcsot ad neki, és megengedi, hogy bármikor bemenjen, embereket beengedjen, - és ezzel egyidejűleg, kéri a közös tulajdon megszüntetését is. Kéri azt, hogy Ön vegye meg az Ö részét, vagy értékesítsék közösen. Ez alapvető tulajdonosi joga. Nem köteles kifizetni az általa kért értékbecslő által megállapított összeget, de értékbecslőt a másik fél hívhat. Ha maga nem engedi be, akkor az értékbecslő nem mehet be. Kivéve, ha adott kulcsot a tulajdonostársnak, akkor az értékbecslő is bemehet a kapott kulccsal. Javaslom, közösen kérjenek fel értékbecslőt, és az alapján törekedjenek megegyezésre.
Perben igazságügyi szakértő határozza meg az értéket vita esetén, 150.000.-Ft - 250.000.-Ft szakértői díj ellenében, amit utóbb a felek tipikusan közösen viselnek. Ez alapján a bíróság ítéletben mondja ki, hogy ki kell-e Önnek fizetnie a másik felet, vagy bírói árverés útján kell-e értékesíteni az ingatlant, és mind a ketten megkapják a vételár fele részét. A peres illeték 6%, azzal, is kevesebb lesz Önöknek.
A Polgári Törvénykönyv rendelkezései
A Ptk. 2013. évi V. tv. 5:84. (1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. (2) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. (3) A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. (4) Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. (5) Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.
A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.
A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania.
Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.
tags: #orokles #utan #kozos #tulajdonu #ingatlan #hasznalati