Örökölt ingatlan utáni adó és illeték – részletes útmutató
Az öröklött ingatlan eladása adózási szempontból különleges szabályok szerint történik, és több tényezőtől függ: mikor halt meg az örökhagyó, milyen értéken szerepelt az ingatlan a hagyatéki eljárásban, mennyiért adják el az örökösök, és milyen költségek kapcsolódnak az ingatlanhoz. Ebben a cikkben összegyűjtjük a legfontosabb szabályokat és gyakorlati példákat, hogy egyértelmű legyen, mikor és mennyi adót vagy illetéket kell fizetni.
Kell-e adót fizetni az örökölt ingatlan eladása után?
A válasz attól függ, hogy az adóalapot hogyan határozzák meg, és hogy történt-e öt év eltelte az öröklés és az eladás között. A leggyakoribb tévedés, hogy az örökösnek az egész vételár után 15% SZJA-t kellene fizetnie; valójában csak a költségekkel csökkentett, időmúlási szabály alapján megállapított jövedelem adózik. Ha az örökhagyó 2021-ben vagy korábban halt meg, az 5 éves időszak kilépési feltételként 2026-ban nem adómentességet. Emellett az adó csak a pozitív jövedelemre vonatkozik: a bevételből levonható költségek és hagyatéki érték határozza meg az adóköteles összeget.
Mikortól számít az 5 év örökölt ingatlan esetén?
Öröklésnél a szerzés napja az örökhagyó halálának napja. Az 5 éves időszak naptári évek alapján számítódik, nem pedig a hagyatéki eljárás befejezésétől vagy a földhivatali bejegyzéstől függően. Például ha az örökhagyó halála 2022-ben történt, és az eladás 2026-ban történik, 5 év eltelt, de figyelembe kell venni a konkrét évfordulókat is.
Ha 2026-ban történik az eladás
- A számított összeg adóköteles része 15%-os SZJA-t vont maga után a megállapított összeg alapján, amely a bevétel és a költségek különbözetéből adódik.
- A számítás: eladási bevétel - szerzési érték - igazolt költségek - értéknövelő beruházások - átruházással kapcsolatos igazolt kiadások (bevételrész arányában).
- Az időmúlási szabály szerint a jövedelem egyre kevesebb része adózik: az 1. évben 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évben 0% adózik.
Milyen eladási költség vonható le?
Lehetnek azok a kiadások, amelyeket az eladó visel, közvetlenül az értékesítéshez kapcsolódnak, és amelyeket számlával vagy más igazolattal lehet bizonyítani. Ilyenek például:
- ingatlanközvetítő jutaléka
- hirdetési díjak
- ügyvédi díjak
- energetikai tanúsítvány díja
- egyéb közvetlenül a értékesítéshez kapcsolódó költségek
Hogyan kell bevallani az örökölt ingatlan eladását?
A 2026-ban megszerzett ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani és megfizetni. A bevallás a 26SZJA nyomtatványon vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével teljesíthető. Az adóbevallás során az örökösnek ki kell töltenie:
- teljes bevétel
- szerzési érték
- elszámolható költségek
- időmúlási százalék
- adóköteles jövedelem
- fizetendő adó
Meddig kell megőrizni az iratokat?
A 2026-os ingatlanértékesítéshez kapcsolódó dokumentumokat 2032. december 31-ig kell megőrizni. Ajánlott megőrizni a hagyatéki végzést, hagyatéki leltárt, NAV illetékhatározatát, adásvételi szerződést, földhivatali benyújtás igazolását, felújítási és beruházási számlákat, ingatlanközvetítő számláját, energetikai tanúsítvány díjáról szóló számlát, ügyvédi és hirdetési költségek bizonylatait, banki átutalási igazolásokat, továbbá vevői nyilatkozatot a termőföld adómentességéhez.
5 éven belül is adómentesen értékesíthető a műemlék
2025. január 1-től adómentes lehet a műemlék ingatlan eladásából származó jövedelmed, ha magánszemélyként adod el és teljesíted a három feltételt:
- az ingatlan megszerzése után több mint 3 év (36 hónap) telik el az eladásig;
- a birtoklás alatt a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelő felújítást végezted;
- rendkezelkezelő hivatalos igazolásod van a felújításról.
Ha az eladás gazdasági tevékenység vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történik, akkor az adómentesség nem alkalmazható.
Többen örökoltünk, hogyan kell adózni az eladás után?
Ha több örökös van, mindegyik csak a saját tulajdoni hányada után adózik, az arányosítás kötelező a bevétel és a költségek tekintetében is.
Összegzés
Az örökölt ingatlan eladási bevételéből levonható az ingatlan hagyatéki vagy illetékkiszabási értéke, az igazolt értéknövelő beruházás, valamint az eladót terhelő, közvetlenül az értékesítéshez kapcsolódó igazolt kiadások. Ha az ingatlan tulajdoni hányadait eltérő időpontokban szerezték meg, az átruházással kapcsolatos kiadásokat az egyes szerzési időpontokhoz tartozó bevételrészek arányosan kell felosztani.
Örökölt ingatlan eladása
Ha szeretne pontos becslést adókötelezettségére, kérjen ingyenes konzultációt, és megmérjük az ingatlan reális értékét, az illeték-kifizetendő adót és az adóalapot.
tags: #orokolt #ingatlan #utani #ado #es #illetek