Osztatlan közös tulajdon — mit kell tudni, ha szomszéd kiallhatatlan

Lakásvásárlás esetén a vevő könnyen találkozhat olyan ingatlannal, amely osztatlan közös tulajdonban áll. Osztatlan közös tulajdon esetén egy ingatlannak több tulajdonosa van. A tulajdonostársak főszabály szerint szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Ez azt jelenti, hogy, amennyiben a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A használati megosztási megállapodásban a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan mely részének használatára melyik tulajdonostárs jogosult. A megállapodásban meghatározhatják azokat a területeket is, amelyeket továbbra is közösen használnak (pl. a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti). A tulajdoni hányad kivásárlása: Ha a természetbeni megosztásra nincs lehetőség, akkor az ingatlant megfelelő ellenérték fejében a bíróság valamelyik tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Az ingatlan közös értékesítése: Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. Társasház alapítása: Az ingatlanon fennálló közös tulajdon az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.

Infografika: Hogyan alakul ki osztatlan közös tulajdon és mik a főbb megoldási lehetőségek

Mi történt a konkrét esettel?

Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanon a szomszéd a tudtom nélkül eladta az ő házrészét egy számomra idegen személynek. Nem kellett volna előbb engem is megkérdeznie? Az elővásárlási joggyakorlást az aktuális tulajdoni lapon feltüntetett címen kell lefolytatni. Ha Ön az ingatlan-nyilvántartásban szereplő címről már elköltözött, és a tulajdoni lapon nem aktualizált a lakcímét, akkor az elővásárlási joggyakorlás során a tértivevényes ajánlott levél valószínűleg „nem kereste” vagy „ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezett vissza eladóhoz vagy jogi képviselőjéhez. Ezzel Ön elmulasztotta a lehetőséget az elővételi joggyakorlásra, mert az illetékes földhivatal elfogadja/vélelmezi, hogy nem kívánt élni ezzel a jogával. Fontos tehát, hogy ha ingatlant vásárol, s időközben a földhivatalba bejelentett állandó lakcímünk megváltozik, a lakcímadatot a földhivatalban aktualizálni kell, ellenkező esetben nem talál meg bennünket a levél, ami fontos lehet.

A lakcím aktualizálása díjmentes, csak az aktuális címet tartalmazó igazolványt vagy lakcímkártyát kell bemutatni az illetékes földhivatalban. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha névváltozás történik házasság vagy válás miatt. Az osztatlan közös tulajdon sokak esetében kizáró tényező lehet, amikor ingatlan vásárlásáról van szó. Röviden fogalmazva: ha egy adott ingatlannak vagy ingatlanrésznek több tulajdonosa van, és minden egyes része olyan arányban oszlik meg a tulajdonostársak között, amilyen arányban a tulajdonjoguk fennáll, akkor osztatlan közös tulajdonról van szó. Ilyen esetben a tulajdonosok mindegyike jogosult az ingatlan használatára. Azonban ezt a jogot egyikőjük sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a tulajdonukhoz fűződő törvényes érdekeknek sérelmére.

Ábra: Használati megosztási szerződés elemei és a közös használat logikája

Elővásárlás és közös jogok

Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan eladása esetén a tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Az elővásárlási joggyakorlást az aktuális tulajdoni lapon feltüntetett címre kell lefolytatni. Ha Ön már elköltözött, és a lakcím nem frissült, az elővásárlási jog gyakorolása idején a levél visszaérkezhet, és ezáltal elmaradhat a joggyakorlás. Ezért rendkívül fontos a lakcímek aktualizálása a földhivatalnól. Ugyanez a mechanizmus érvényes arra az esetre is, ha névváltozás történik.

Az elővásárlási jog hosszú távon is védelmet jelent a közösség számára: az eladó ugyanazokkal a feltételekkel adhatja el az ingatlant, mint amit a piacon kapott volna. A banki hitelek esetében bár szigorúbb feltételeket támaszthatnak az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokra, a vásárlás és a kölcsön felvétele nem zárja ki egymást, amennyiben az ingatlan forgalomképes marad és a lemondó nyilatkozatok beérkeznek a bank felé. A tulajdonrészek átruházása vagy terhelése egyhangú határozatot igényel a rendes gazdálkodáson felül eső kiadások és egyéb döntések esetén.

Elővásárlási jog: minden résztulajdonos részvétele az eladásban, a jogok védelme.
Használati megállapodás: a közös és a kizárólagos részek meghatározása, gyakorlata.
Termőföldök és földhasználat: 2021. január 1-jén hatályba lépett törvény a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolását célozza.
Értékesítés és kivásárlás: közös tulajdon megszüntetése lehet közvetlen kivásárlással vagy bírósági úton történő megoldással.

Ha Önnek osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanja van, lehet, hogy a dologösszesség létrehozása (dologösszesség) jogi megoldást jelenthet, ha nem szeretné külön értékesíteni a garázst és a házrészét együtt. A dologösszesség létrehozása azonban szigorú szabályokhoz kötött. A 2021. január 1-én hatályba lépett törvény csak a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdont érinti, tehát nem terjed ki minden ingatlanra. A megosztásnál alapvető, hogy minden földrész jól kihasználható és értékesíthető maradjon. A megoldások között szerepel a megosztás vagy bekebelezés (egy tulajdonostárs általi megszerzés) is, ha a terület megfelelő méretű marad.

Közös tulajdon és társasház közötti különbségek - ábra

Gyakorlati következtetések és tanácsok

A közös tulajdon logikája egyszerre lehet előnyös és bonyolult. Ha minden tulajdonostárs megállapodik a használatról és a költségek megosztásáról, simán működhet a közös tulajdon, és még a napelemes beruházás is könnyebben kivitelezhető. A legfontosabb lépések a következők:

Mindig ellenőrizze a tulajdoni lapot vásárlás előtt; az osztatlan közös tulajdon megemlíthető, de nem feltétlenül nyilvánvaló a közvetítőknél.
Készítsen használati megosztási szerződést, vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratot a tulajdonostársak közös használatáról és a kizárólagos részekről.
Fontolja meg az elővásárlási jogot érintő döntések határidejét és a címváltozások bejegyzésének szükségességét.
Ha mezőgazdasági területen áll fenn osztatlan közös tulajdon, legyen tisztában a 2021-es törvénnyel és annak következményeivel a föld megosztására vagy bekebelezésére vonatkozóan.
Ha kompromisszumos megoldás szükséges, a dologösszesség létrehozása vagy a közös tulajdon megszüntetése jogi út lehet; ehhez alapos előzetes véleményezés és szakértői tanácsadás szükséges.

#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️

Az osztatlan közös tulajdon sokszor összetett és jogi útvesztőket rejt. A modern gyakorlatban egyre több az ilyen típusú ingatlan, ezért fontos, hogy tisztában legyünk a jogi keretekkel, a jogérvényesítés módjaival és a lehetséges megoldásokkal. A BP Legal szakértői segítenek eligazodni az osztatlan közös tulajdon szabályaiban és a konkrét ügyek megoldásában.

Röviden a kulcsfontosságú fogalmakról

Osztatlan közös tulajdon: egy ingatlannak több tulajdonosa van, a használatot és a jogokat közösen gyakorolják.
Elővásárlási jog: a tulajdonostársak jogosultak elővásárlási jog gyakorlására.
Használati megosztási szerződés: rögzíti, ki melyik részt használhat és milyen közös részek vannak.
Beépítés és telekkialakítás: a beépítéshez egyezés és helyi szabályok betartása szükséges.
Termőföldek osztatlan közös tulajdona: 2021. évi LXXI. törvény célja a megszüntetésük