Otthon Centrum és az ingatlanpiaci trendek: hogyan formálja az Otthon Start Program a keresletet, kínálatot és árakat?

Az Otthon Centrum Magyarország legtöbb irodával rendelkező ingatlanközvetítő hálózata. Már több mint 20 éve szívügyünk, hogy minden ügyfelünket álmai otthonához, ingatlanához segítsük. Szaktudásunk az erősségünk: az Otthon Centrum szakértői folyamatos, széles spektrumú, a piac igényeire és az ügyfelek visszajelzéseire alapuló képzéseken vesznek részt a mindenkori minőségi ügyfélkiszolgálás érdekében.

Az ingatlanpiaci folyamatok megértése kulcsfontosságú, ha tudatos döntést akarunk hozni lakásvásárlás vagy ingatlanbefektetés előtt. Az egyik legfontosabb faktorok közé a magyar gazdaság teljesítménye, a Magyar Nemzeti Bank kamatdöntései, továbbá az aktuális kormányzat által folytatott politika sorolható. Az alapkamatszint egy fontos indikátor az ingatlanpiac esetében.

Mi az Otthon Start Program (OSP) és milyen szabályokat határoz meg?

A globális és hazai lakáspiacon tapasztalható árnövekedésre adott válaszul, a kormány 2025. július 31-i rendeletében megfogalmazta az első lakástulajdon-szerzést ösztönző Otthon Start Programot (OSP), annak feltételeit és részletszabályait. A döntéshozók szerint az OSP a rendszerváltás óta történt legnagyobb otthonteremtési támogatás az első lakásvásárlók számára.

Az OSP egy államilag támogatott lakáshitel-konstrukció, ami az igénybe vevőknek akár 50 millió forintos, fix 3%-os kamatozású hitelt biztosít legfeljebb 25 évre. A program elsődleges célja a fiatalok ingatlanhoz jutásának elősegítése (de életkortól függetlenül felvehető). A fix 3%-os kamat révén egy megvásárolt saját lakás havi törlesztőrészlete 30-40%-kal kevesebb, mint egy piaci hitel esetén.

Az igénylő a központi költségvetésből ezen rendeletben meghatározott feltételekkel Magyarország területén lévő, belterületi lakás vagy egylakásos lakóépület építéséhez vagy vásárlásához szerezhet hitelt. A maximális hitelösszeg 50 millió forint, a minimum összeg pedig bankoktól függ. A program elsődleges célcsoportja az első lakásvásárlás előtt álló fiatalok, viszont a támogatást életkortól függetlenül bárki megkaphatja.

Az állam ezzel nemcsak anyagilag, de adminisztratívan is ösztönzi az új építkezést. Azok a fejlesztések, ahol az Otthon Start feltételrendszerének megfelelő lakások épülnek, nemzetgazdasági kiemelést kaphatnak. Ezek a konstrukciók az engedélyezési eljárásban jelentős előnyt élvezhetnek, ezzel felgyorsítva a folyamatot.

Keresleti hatások: azonnali élénkülés és várakozások

Az Otthon Start bevezetése várhatóan a keresleti oldal gyarapodását fogja eredményezni az ingatlanpiacon. Erőteljes keresletélénkülés már a program bejelentése előtt bekövetkezett: júliusban látványosan megugrott a kereslet a lakáspiacon, melyet a Duna House havonta közölt keresletindexe kifejezetten jól szemléltet. Már júliusban 12 százalékpontos emelkedésben volt a kereslet, a vállalat keresletindexe 77 ponton állt, ami 2020 óta a legerősebb júliusi érték. Augusztusra már a 110 pontot is elérte, ami a mutató 12 éves fennállása óta az eddig mért legmagasabb érték. Ez júliushoz képest 43 százalékos, az előző év azonos időszakához képest pedig 53 százalékos növekedést produkált, ami egyértelműen az OSP-nek tudható be.

Az ingatlan.com felmérése is hasonló képet mutat: a bejelentés hetében a keresleti oldalon 90 százalékos bővülés volt tapasztalható az előző heti szinthez képest, éves összevetésben pedig 60%-os növekedés volt kimutatható. Magyarország leglátogatottabb ingatlanhirdetési portáljának, az ingatlan.com-nak adatai alapján is leszűrhető a keresleti oldal felpezsdülése: júliusban közel 46,5 millióan kerestek lakóházat, ami ~26,5 százalékos emelkedés az előző hónaphoz képest, míg lakást majdnem 35,8 millióan, ami pedig ~57,6 százalékos növekedést jelent júniushoz viszonyítva.

A Bankmonitor adatai szerint az OSP-nek köszönhetően tízszeresére ugrott a lakáshitelek iránti konkrét érdeklődés. Az oldalukon leadott valós érdeklődések statisztikái azt mutatják, hogy egyetlen hónap leforgása alatt 879 százalékkal nőtt a kereslet a 2023 januári bázisértékükhöz mérten. Az előrejelzések szerint az Otthon Start 200 milliárd forintra emelheti az újonnan megkötött országos havi lakáshitel volument novemberre, amely 2025 első félévében átlagosan havi 135 milliárd forint volt.

Kínálati reakciók: fejlesztők, Lakhatási Tőkeprogram és építési ciklusok

A kereslet növekedése a kínálatot is élénkíti. A kormányzati intézkedés nyomán az ingatlanfejlesztők is megmozdultak: a fix 3 százalékos hitel felvehető új építkezésekhez is. Fut a Lakhatási Tőkeprogram is, illetve a kormányzat által kiemelt beruházássá nyilvánított projektekkel éves szinten tízezres nagyságrenddel nőhet az ingatlanállomány az elkövetkezendő időszakban.

Ugyanakkor a lakásépítések tényleges megnövekedése a beruházások hosszú ciklusideje miatt csak néhány év múlva lesz látható: a kormány számításai szerint 5 év alatt akár 50 ezer új lakást építhetnek a támogatások hatására, melyekre még hozzáadódnak az jelenleg futó és engedélyre váró beruházások és magáncélú építkezések is.

Az Lakhatási Tőkeprogram 300 milliárd forint támogatást ígér, amelyből 30 ezer új lakás épülhet. Ez már a fővárosban is jelentős szám, és egyértelműen „elférne” a piacon, talán időszakosan árkonszolidációhoz is vezetne, ugyanakkor a teljes, több mint 4 milliós hazai lakóingatlanállományhoz képest elenyésző. A beruházások támogatása fontos lépés, de a program nem fogja tudni megváltoztatni a piac fundamentumait egyik napról a másikra.

Árak, túlértékeltség és regionális különbségek

A várakozások szerint, a kereslet megnövekedése miatt az ingatlanárak emelkedése várható, ezért sokan már a program startja előtt a piacra léptek. Az MNB adatai alapján 2025 első negyedévében országosan 15 százalékot, Budapesten 19,2 százalékot ért el az éves lakásár-dinamika. Az árhatás mértéke régiónként eltérő lehet.

Jelenleg az európai és magyar lakáspiacon érezhető jelenség között szerepel az ingatlanok túlértékeltsége. Mivel a piac nincs állami korlátozás alatt, az árakat a kereslet-kínálat alakulása szabja. Az MNB adatai alapján 2024 negyedévében országosan 14,3 százalékos volt az ingatlanok túlértékeltsége. A túlárazottság Budapesten és környékén nagyobb az országos átlaghoz viszonyítva, viszont ott az Otthon Start Program nem okozhat jelentős áremelkedést, hiszen szigorú feltételek mentén van behatárolva (maximum 1,5 millió forint/négyzetméter ár, lakások esetében 100 millió, családi házak esetében 150 millió forintos értékhatár).

Inkább a vidéki települések lehetnek kitéve az áremelkedésnek és túlértékeltség növekedésének, ahol ezen értékhatároktól távolabb vannak az ingatlan- és négyzetméterárak. Vidéki lokációk vagy az agglomerációk esetében arányaiban sokkal több ingatlan felelhet meg a program elvárásainak, ezért ezeken a helyeken talán még pezsdítőbb hatása lesz, mint a fővárosban vagy a nagyvárosokban.

Bérleti piac és befektetési megtérülés

A bérleti díjak az elmúlt években együttesen emelkedtek az ingatlanárakkal. 2015 óta csupán 22 százalékos reálnövekedés volt országosan. A Duna House szerint a hitelkonstrukció kettős hatást gyakorolhat: csökkenhet a bérlői kereslet, miközben nőhet a kiadó lakások kínálata.

Az ingatlanvásárlás megtérülését illetően gyakran merül fel a kérdés, hogy az ingatlan továbbra is jó befektetésnek tekinthető-e. Ma Magyarországon a banki betéti konstrukciók átlagos éves hozama 4-5 százalék körül alakul, a lakossági állampapírok hozama jellemzően 5-7 százalék közötti éves hozamot biztosítanak. Az elmúlt években az ingatlanárak jelentős mértékben nőttek, továbbá a fenntartási költségek és a rezsidíjak is megemelkedtek, míg ezzel szemben a bérleti hozamok növekedése mérsékeltebb volt, ami lassabb megtérülést jelent. Ma Magyarországon egy ingatlanbefektetés megtérülési ideje, önmagában a bérbeadással számolva, körülbelül 20-25 év lehet.

Amennyiben a bérleti hozam önmagában alacsonyabb, mint a magyar állampapír kamatszintje vagy egy banki lekötés hozama, akkor az ingatlannak csökken a versenyképessége befektetési eszközként.

Szektorok és lokációk: milyen ingatlanok a legnépszerűbbek?

Szembetűnő, hogy gyakorlatilag nincs olyan új építésű lakás, amit ma ne lehetne eladni akár igen magas áron. Az új lakásokat 80%-ban befektetők vásárolják meg, akik figyelembe veszik a jó bérbeadhatóságot és a várhatóan magas értéknövekedést. A másik kiemelkedő szegmenst a panellakások jelentik, amelyek ára csak egy év alatt 24%-ot emelkedett, nem ritka, hogy egy jó állapotú, panelprogramos lakás bőven több mint 1 millió forint négyzetméterár felett kel el.

Összességében úgy gondolom, hogy a 60-80 millió forint közötti árkategóriájú ingatlanok lesznek a legnépszerűbbek. Ez Budapesten egy átlagos 55-65 négyzetméteres használt lakásnak feleltethető meg, ugyanakkor az újlakás piacot is megmozgathatja kicsit a négyzetméterár felső plafonja. El tudom képzelni, hogy a beruházók akár 10%-ot is engednek az áraikból annak érdekében, hogy pont beférjenek a másfél milliós értékhatár alá.

Speciális szegmensek: nyaralók, üzlethelyiségek és regionális hatások

A nyaralópiacon, elsősorban a Balatonon és vonzáskörzetében valóban látható egy kisebb megtorpanás annak ellenére, hogy a tavaszi-nyári időszak hagyományosan erős a szegmensben. A nyaraló, mint műfaj azonban egyértelműen luxuscikk, és az árak elszállásával nagyon leszűkült az a vásárlóréteg, amely ekkora összeget hajlandó kifizetni.

Alternatívaként egyébként kezd egyre népszerűbbé válni a Tisza-tó, a Dunakanyar és a Szigetköz, ahol egyelőre sokkal reálisabb áron lehet ingatlanhoz jutni. Ezekben a lokációkban óriási a fejlődési potenciál.

Az üzlethelyiségek, vendéglátóhelyek esetében valóban látványos az ürülés, ami egyfajta indikátora is a gazdaság teljesítményének, a vásárlóerő alakulásának és a fogyasztási kedvnek. Jelenleg úgy gondolom, hogy csak jelentős diszkonttal lehet ezeket az ingatlanokat értékesíteni.

Piaci kilátások és szakértői vélemények

Az előzetes várakozásaink maximálisan beigazolódtak, rendkívül aktív volt az ingatlanpiac első féléve, azon belül is leginkább az első négy hónap. Az értékesítési statisztikák mögött két fő gazdasági körülmény húzódik meg: egyrészt a vásárlók tisztában voltak a tavalyi általános áremelkedéssel és azzal is, hogy sokan az idei év első hónapjaiban fognak hozzájutni az inflációkövető állampapírból származó hozamokhoz. Másrészt a geopolitikai bizonytalanságok egyes időszakokban hűtötték a befektetési kedvet.

Az ingatlanpiac ciklikus, és 2025-ben valószínűleg épp a boom szakaszában vagyunk. Ez jó lehetőség az eladóknak - de a trend bármikor fordulhat. Az alapkamat továbbra is alacsony szintje és a támogatott hitelek együttesen a következő 2-3 negyedévben kiemelkedően magas forgalmi adatokat eredményezhetnek.

Az Otthon Start közvetlen ingatlanpiaci hatásain túl tágabb gazdasági multiplikátorhatásokat is kiválthat. A hiteltámogatás élénkíti az építőipart, ami új munkahelyeket is teremt. Az építőipar fellendülése pedig nem csak az új lakásépítésekben lesz megfigyelhető, hanem párhuzamosan az építések környezetében infrastrukturális beruházások is végbe mehetnek, amelyet együttesen bővíthetik a helyi szolgáltatásokat is.

Tanácsok vásárlóknak és eladóknak

• Először is, ha hitelt, lakáshitelt vennél fel, keress nyugodtan, addig ne tegyél le foglalót, ingatlanos letétet és egyéb pénzeket, amíg nem csekkolunk le, mert hatalmasat bukhatsz.
• Ne feledd! Ha azon gondolkodsz, hogy eladd az ingatlanod, biztosan benned is felmerült a kérdés: vajon most jó pillanatban vagyok? A magas lakásárak és aktív vevők miatt most előnyös lehet az eladói pozíció, de a túl magas ár elriaszthatja az érdeklődőket.
• Fontold meg, hogy az Otthon Start feltételeinek megfelelő ársávban mozog-e az ingatlanod; ha igen, a kereslet növekedése előnyödre válhat.
• A jó időzítés önmagában nem elég: ismerd az építési időcsúszásokat, a helyi piaci feltételeket és a környék infrastruktúráját.

Milyen folyamatokra számíthatunk a második félévben?

A következő időszak minden bizonnyal az Otthon Start Programról fog elsősorban szólni, az ebben foglalt követelmények hozhatnak bizonyos átrendeződést a piacon. A hitelezési aktivitás egészen biztosan növekedni fog, a kihelyezett hitelösszegek pedig minden bizonnyal rekordot fognak dönteni idén. Az ingatlanár-emelkedés az érintett kategóriában nem fog megállni, esetleg kicsit lassulhat, ezért mindig azt szoktam mondani, hogy jobb ma lakást venni, mint holnap.

Az Otthon Centrum célja, hogy ügyfelei kezét az adás-vételi szerződés megkötése után se engedje el: ezen túlmutató szolgáltatásainkkal biztosítási termékeket és pénzügyi befektetési lehetőségeket is kínálunk, együttműködve például a Concorde alapkezelővel. Hosszabb távon olyan saját ingatlanbefektetési alapokat is szeretnénk létrehozni, amelyek stabil hozamot biztosíthatnak ügyfeleinknek.

Ha bizonytalan vagy abban, hogy most hogyan érdemes meghatároznod az ingatlanod árát, vagy szeretnéd, hogy a tárgyalásoknál a lehető legjobb pozícióban legyél, keress bátran. Az Otthon Centrum szakértői készséggel segítenek a piaci helyzet és az egyéni körülmények alapján meghozni a legjobb döntést.

tags: #otthon #centrum #ingatlan

Népszerű bejegyzések:

• Ritka Lehetőség a Varga utcán
• Kedvezmények építményadóra
• Tökéletes kikapcsolódás Sárospatakon
• Nyíregyházi ingatlanok
• Kertkapcsolatos új lakások