Paros összehasonlito ertekbecsles: hogyan határozzuk meg egy ingatlan piaci értékét összehasonlító adatokkal
Az értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll rendelkezésre, a módszer ingatlanrészekénti alkalmazása külön-külön is megengedett (pl. a piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés esetében az értékelést végző az ingatlanpiac folyamatainak a keresleti-kínálati viszonyok elemzéséből határozza meg az ingatlan értékét, a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanoknak a konkrét adásvételekből ismert adataikból /esetlegesen kivételes alkalommal kínálati árakból/ képzett halmazt felhasználva, páros vagy csoportos összehasonlítást alkalmazva.
A fő motivációk és a két értékbecslési folyamat közötti különbségek
Az alapvető cél: Profit vs. A legfontosabb különbség a motivációban rejlik. Ezzel szemben a hitelcélú értékbecslésnél a bank azt vizsgálja: "Ha a hitelfelvevő nem fizet, mennyiért tudom ezt az ingatlant 90 napon belül, kényszerértékesítés során biztosan eladni?" A bankot nem a piaci csúcsok érdeklik, hanem a biztonsági tartalék.
Forgalmi érték vs. A hitelfolyamat során két fogalommal fogsz találkozni, amik meghatározzák a mozgásteredet: Piaci forgalmi érték: az az összeg, amin az ingatlan normál körülmények között valószínűleg gazdát cserélne. Hitelbiztosítéki érték (HBÉ): ez egy jogszabályilag meghatározott kategória, általában a forgalmi érték 70-90%-a között mozog. A bankok a hitelt nem a piaci árhoz, hanem ehhez a csökkentett HBÉ-hez viszonyítva nyújtják. Tipp: sokan elkövetik, hogy a vételár 80%-ára számítanak hitelként. Valójában a bank a HBÉ-t (ami már eleve alacsonyabb a vételárnál) maximum 80%-át hitelezheti meg jogszabály szerint.
A harmadik pont: Eladási célú árazásnál az ingatlanos gyakran figyelembe veszi a „szubjektív” tényezőket is: a környék divatosságát, az egyedi belsőépítészeti megoldásokat vagy az érzelmi többletet. A banki értékbecslő viszont kötött módszertannal dolgozik, és csak a leütött, megvalósult adásvételeket veszi alapul a NAV adatbázisából, nem pedig a hirdetési portálokon látott „álomárakat”.
Az összehasonlító értékelés során több szempontot mérlegelünk: méret, szobák száma, állapot, környék, infrastruktúra és egyéb tényezők. A végeredményét befolyásolja, hogy mennyire hasonlóak az összehasonlító ingatlanok a vizsgált ingatlanhoz.
Az összehasonlító értékbecslés fő elemei
- Az összehasonlító adatok kiválasztása és a releváns adásokból származó információk felhasználása.
- A hasonló ingatlanok eladási és kínálati ára alapján az alapérték meghatározása.
- A fajlagos érték módosítása a vizsgált ingatlan jellemzőinek megfelelően (méret, hely, állapot, kilátás stb.).
- A korrekciós tényezők összegzése és a korrigált négyzetméterár kiszámítása.
- A piaci ár dinamikájának figyelembe vétele: a banki értékbecslés gyakran pillanatfelvétel, amely általában 90 napig vagy 6 hónapig érvényes.
- Az eredmény értelmezése: ha az eladó a magasabb árat akar, és a vevő hitelkérelmet nyújt be, előfordulhat, hogy az együttes feltételek miatt a bank elutasítja a hitelt.
Hitelcélú értékbecslés vs. eladási célú értékelés
Eladóként gyakran figyelembe veszik a környék divatosságát, az egyedi belsőépítészeti megoldásokat vagy az érzelmi többletet. A banki értékbecslő viszont kötött módszertannal dolgozik. A NAV adatbázis alapján csak a megvalósult adásvételek kerülnek figyelembe vételre, nem pedig a hirdetési portálokon látott „álomárak”.
Mindenki számára izgalmas és fontos témát jelent a saját vagy a kiválasztott ingatlan piaci értékének meghatározása. Az alábbi három fő, nemzetközileg is elismert módszert mutatjuk be, amelyeket lakó- és kereskedelmi ingatlanoknál egyaránt használnak:
- A hasonlító összehasonlításon alapuló értékbecslés.
- A jövedelmesedésen alapuló értékbecslés (DCF vagy közvetlen tőkésítés).
- A költség-alapú értékbecslés (pótlási költség és avulási hatások figyelembevételével).
A három módszer lényege összhangban áll az EVS elveivel és a banki rendeletek alapelveivel. Az értékelő a meglévő adatok alapján a lehető legközelebb kerül a valós piaci értékhez, miközben figyelembe veszi a jövőbeni eredmények és a költségek hatásait.
Gyakorlati útmutató a hazai piacon
Az értékbecslés során a banki és a piaci megközelítés közötti különbség megértése kulcsfontosságú. Egy eladásra szánt ingatlan esetében a korrekciós tényezők összegzése után kapott korrigált négyzetméterár adhat irányt a piac felé való belépéshez. Az eladási ár meghatározásánál fontos a reális elvárások megfogalmazása, mert a túl magas árazás hosszú ideig állhat az eladástól és a hitel elutasításához vezethet.
Példák és gyakorlati tanácsok:
- Használd összehasonlító adataidat a NAV adatokkal és a piaci trendekkel összevetve.
- Figyelj a kiválasztott összehasonlító ingatlanok állapotára, kilátására és elhelyezkedésére.
- Számolj a banki HBÉ-vel és a hitelnyújtás maximumával, amely általában a forgalmi érték 70-80%-a lehet.
- Eladói oldalról kerüld a túlzottan érzelmi megközelítést; a bankok szempontjából a hideg logika vezető.
Konkrét személyes megjegyzés
Dr. Barta Ákos PhD közgazdász, ingatlanpiaci elemző és egyetemi oktató szerint az értékelés nem egzakt tudomány, bizonyos mértékű látnokság is van benne. 2016 óta dolgozik az ingatlanpiacon, 2018-tól az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője. A cikk összegzi a három fő értékelési módszert és kiemeli, hogy az értékelés során értékeli a piac folyamatainak, a keresleti-kínálati viszonyok elemzésének szerepét, valamint a leírt módszereket és elveket.
Gyakorlati teendők és felhívás
Ha értékbecslésről vagy piaci árazásról van szó, érdemes megrendelni a „Magabiztos ingatlanár meghatározás - Nyugalom és megalapozott érv az ártárgyaláshoz” kurzus ingyenes tartalmát. Ez az útmutató segít abban, hogy saját értékbecslésedet el tud süríteni, és pontosan felkészítsd magad a tárgyalásokra. A három vizsgálati típust bemutatva áttekintjük, miért lehet szükség rájuk, és hogyan alkalmazhatók a gyakorlatban.
Ha további adatokra van szükséged vagy szeretnéd felmérni a saját ingatlanod várható piaci árát, keress meg minket a megadott elérhetőségeken, vagy töltsd ki űrlapunkat, és a lehető leghamarabb felvesszük veled a kapcsolatot.
Összefoglaló megállapítások
Az értékelés alapja a piaci összehasonlító adatok kiigazítása a vizsgált ingatlan tulajdonságaihoz. A piaci forgalmi érték és a HBÉ közötti különbségek, valamint a banki követelmények meghatározzák a hitelnyújtás mértékét. A három fő értékelési módszer (összehasonlító, jövedelmeződés és költség-alapú) összességében lehetőséget ad a piaci ár megbízható becslésére, amelyre a tulajdonosok és a befektetők is számíthatnak.
Az ingatlan értékbecslés során mindig legyenek tisztában az állandó és a változó tényezők hatásaival, és szilárd forrásokra támaszkodva alakítsd ki a reális elvárásokat a további tárgyalásokhoz.
tags: #paros #osszehasonlito #ertekbecsles