A magyar lakáspiac fő trendjei és áralakulása
A magyar lakáspiac dinamikusan változik, figyelemre méltó emelkedés és lassulás egyaránt jellemzi az elmúlt éveket. A 2023-as év csökkenése után 2024-ben élénkülés tapasztalható, különösen Budapesten.
Lakáspiaci forgalom alakulása
A lakáspiaci forgalom 2022-ben kezdődő visszaesése után 2023-ban további 24%-kal csökkent a lakáseladások száma. Az év folyamán összesen 105 ezer lakás cserélt gazdát, ennek 6,2%-a volt új építésű. Azonban 2023 IV. negyedévében a korábbi csökkenő tendencia megfordult, már 13%-kal több lakást adtak el, mint egy évvel korábban. 2024 I. negyedévében tovább emelkedett a teljes lakáspiac forgalma, az előző évi azonos időszaki bázishoz képest az I. negyedévben 39, a II. negyedévben 26%-ra becsülhető a növekedés.
A 2023. évi forgalom országosan 24, a fővárosban 27%-kal maradt el az előző évitől. A kisebb, nem vármegyeszékhely városokat érintette a legkevésbé a piac visszaesése, ebben a településkategóriában 19%-kal csökkentek az eladások. 2024 I. negyedévében Budapesten 55, a községekben viszont mindössze 16%-kal több eladás történt az egy évvel korábbinál. A növekedés mértéke a II. negyedévben is hasonlóan alakult, ebben az időszakban 38%-os fővárosi növekedés állt szemben a községek 9% körüli növekedésével.
A 2024-ben megfigyelt bővülés 2025 I. negyedévében nem folytatódott, tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. Az év első időszakát gyorsuló lakásár-emelkedés jellemezte.
Lakásárak alakulása
A teljes lakáspiac 2023. évi árszintje 7,1%-kal haladta meg az előző évit, ezen belül a használtlakás-piacé 6,0, az újaké 15%-kal. A drágulás mértéke számottevően elmaradt a korábbi évek gyorsabb ütemű áremelkedéseitől. Az összevont lakásárindex a 2015. évi bázis 273%-át tette ki.
A 2023. évi lassúbb ütemű áremelkedés után 2024 I. negyedévében az előző negyedévhez képest 8,1%-ra gyorsult a használt lakások drágulása. Az új lakások 5,8%-kal kerültek többe, mint egy negyedévvel korábban. A 2024 I. negyedévi gyors növekedés reál értelemben is érezhető volt: a használt lakások 6,9, az újak 4,6%-kal drágultak az előző negyedévhez képest. A II. 2024 II. negyedévében a használt lakások reálára 78, az újaké 113%-kal haladta meg a 2015. évi szintet.
Az országos átlagár a 2023. évi 62,6 millióról 66,1 millió forintra emelkedett. Budapesten átlagosan 79 millió forintba került egy új lakás, 7,9 millióval többe, mint 2023-ban. Az átlagos négyzetméterár megközelítette az 1,5 millió forintot. A vármegyeszékhelyek és a kisebb városok 850 ezer, illetve 860 ezer forintot kitevő átlagos újlakás-ára mögött ugyancsak jelentős helyi különbségek figyelhetők meg.
2024 I-II. negyedévében egy lakás országos átlagos ára 32,9 millió forint volt, 3,3 millióval több, mint 2023 átlagában. Az 519 ezer forintot kitevő négyzetméterár 79 ezer forinttal haladta meg az előző évi szintet. Budapesten egy lakás átlagosan 52,6 millió forintba került, 1 millióval többe, mint 2023-ban. A négyzetméterár a megelőző évi 887 ezerről 942 ezer forintra emelkedett.
A 2024. évi fellendülés után 2025 I. negyedévében az eladott lakások száma 10%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól. Az elmúlt évekre jellemző nagyobb arányú év eleji lakásár-emelkedés ezúttal is bekövetkezett: 2025 I. negyedévében 5,3%-kal nőttek az árak a megelőző negyedévhez viszonyítva, a növekedés reálértelemben is jelentős mértékű, 2,7%-os volt.
Budapesten egy lakás átlagosan 62,5 millió forintba került, 8,8 millióval többe, mint az előző év azonos időszakában. A négyzetméterár az 1,2 millió forinthoz közelített, 228 ezer forinttal meghaladta az egy évvel korábbi szintet.
Külföldi vásárlók és korosztályi megoszlás
2023-ban az összes eladott lakás 62%-át a 35-64 éves korosztály vásárolta meg. A 35 év alattiak vásárlásai az összes tranzakció 27%-át tették ki. Ez az arány Budapesten csak 23, a községekben viszont 33% volt. A fiatalok részesedése az újlakás-piacon az átlagosnál alacsonyabb, 20%-os volt.
2023-ban 6,3 ezer külföldi állampolgár vásárolt lakást Magyarországon, 1,7 ezerrel kevesebb, mint egy évvel korábban. A vietnámiak és az oroszok kivételével valamennyi országból kevesebb lakásvásárló érkezett, mint a megelőző évben. 2023-ban a külföldi vásárlók aránya Budapesten 9,1% volt. Súlyuk a pesti belső kerületekben jóval átlagfeletti volt, itt a tranzakciók 22%-ánál külföldi állampolgár volt a vevő. Magas volt a külföldiek részesedése Somogy vármegye lakáspiacán, ahol az eladások 14, az összes piaci érték 18%-a kötődött hozzájuk.
Lakáspiaci árak az Európai Unióban
2024 II. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 152%-át tette ki. Az előző negyedév lassúbb emelkedése után 1,9%-kal nőtt a lakásárak szintje egy negyedév alatt. Az eurózónán belül 145% volt a lakásárindex, a tagállamoknak ebben a körében 1,8%-os áremelkedés zajlott le az I. negyedévhez képest. 2025 I. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 158%-át tette ki, miközben az eurózóna bázisindexe is átlépte a 150%-ot.
Németországban a hosszabb ideig tartó árcsökkenés után tartósan megfordult az árak alakulása, és negyedik negyedéve emelkednek a lakásárak. Az éves szinten megfigyelt lakásár-növekedés Portugáliában volt a legmagasabb (16%), ezt Bulgária (15%), és Horvátország (13%) követte. A reál lakásárak 2015 óta Portugáliában emelkedtek a legnagyobb mértékben (196%), ezt Magyarország (188%), majd Horvátország követte (160%).
Magyarország olajultimátumot adott ki Ukrajnának: Vajon Európa egy újabb válság felé tart? : Magyarázat
Összesített lakáspiaci érték és eladások értéke
A 2023. évi lakáseladások összesített értéke 3283 milliárd forint volt, 773 milliárddal, közel ötödével kevesebb, mint egy évvel korábban. A visszaesés mértéke még a 2020-ban, a koronavírus-járvány kitörésének évében regisztrált csökkenését is meghaladta. 2022-ben a forgalom visszaesését még ellensúlyozta a gyors áremelkedés, 2023-ban azonban a piaci forgalom visszaesése mellett a lakásárak is lassuló ütemben emelkedtek, ami az előbbi negatív folyamatot kevésbé tudta kompenzálni.
Az eladások összértékének 41%-át a budapesti eladások adták, e tekintetben nem történt érdemi változás a megelőző évhez viszonyítva.
tags: #pest #elerheto #lakasarak