Részarány tulajdon megszüntetése és díjvisszafizetés: részletes jogi és gyakorlati ismertető

A közös tulajdon megszüntetésének szabályai sok tulajdonostárs számára összetett jogi és gyakorlati kérdéseket vetnek fel. A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy dolog - tipikusan ingatlan vagy más jelentős értéket képviselő vagyontárgy - tulajdonjoga több személyt illet meg meghatározott tulajdoni hányadok szerint. A közös tulajdon nem csupán jogosultságokat, hanem kötelezettségeket is keletkeztet.

Mi az osztatlan közös tulajdon a gyakorlatban?

Osztatlan közös tulajdonról egyszerűen akkor beszélünk, ha ugyanannak az ingatlannak több tulajdonosa van. A tulajdoni lapon ilyenkor minden tulajdonostárs tulajdoni hányada szerepel. A tulajdoni hányad eszmei hányad.

A közös tulajdonban álló dolog nem fizikailag van megosztva. A közös tulajdon alapvető szabálya szerint a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog egészének birtoklására és használatára. Minden tulajdonostárs jogosult a dolog birtoklására, használatára és a hasznok szedésére - a tulajdoni hányad arányában -, ugyanakkor úgy köteles ezeket tenni, hogy se a többi tulajdonostárs joggyakorlását ne zavarja, se azok jogos érdekeit ne sértse.

A részarány földkiadás és az osztatlan közös tulajdon megszüntetése - jogszabályi háttér

A földrendezõ és a földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény többek között rendelkezik a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének szabályairól. Később megnyílt a lehetőség a részarány földkiadás során keletkezett ilyen osztatlan közös tulajdonok megszüntetésére irányuló kérelmeket előterjeszteni.

Felhívjuk a figyelmet, hogy a törvény 2012. január 1-étõl hatályos 12/F. §-a értelmében ha a részarány földkiadási eljárás eredményeként létrejött osztatlan közös tulajdon tulajdonostársait megilletõ tulajdoni hányadokat az ingatlan-nyilvántartásba jogerõsen bejegyezték, bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlan megosztását annak érdekében, hogy saját tulajdoni hányadát önálló ingatlanként kaphassa meg.

Az önálló ingatlan kialakítása iránti kérelmet legkésõbb 2012. június 1-jéig lehet benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. A jelzett határidõ elmulasztása esetén a közös tulajdon megszüntetésére a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. Az határidõig azon tulajdonostársak is benyújthatják önálló ingatlan kialakítása iránti kérelmüket, akik az önálló földrészlet kialakítását nem kérték, a visszamaradó földrészleten tulajdonközösségben maradtak.

Állami szerep és nagy volumenű földmegosztási projektek

Az ingatlan-nyilvántartásba osztatlan közös tulajdonként bejegyzett ingatlanok esetében a megosztások költségeit - a soronkívüliség kivételével - az állam viseli. A projekt lebonyolítója a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) volt, a költséget a Magyar Állam viselte.

A projektben közel 64 ezer, összesen 950 ezer hektár területű földrészlet, és mint egy 300 ezer kérelmező volt érintett. Ez egy összetett és hosszadalmas eljárás volt, ami több, egymásra épülő hatósági és ún. szolgáltatási típusú cselekményekből állt és a megosztás teljes folyamatát magában foglalta.

A feladatot a földhivatalok országszerte, ütemezve végezték. A tájékoztatás szerint a gyakorlatban a kérelmezőket hatékonyabban vonják be az eljárás kezdeti szakaszába, amikor az egyezségi tárgyalás keretében javaslatot tehetnek a megosztás módjára.

Újabb jogszabályi változások és a 79/2025. rendelet

A kormányrendelet 2025. április 17-én jelent meg a Magyar Közlöny 45. számában. A részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól szóló 79/2025. (IV. 17.) Korm. rendelet a Foktftv. rendelkezéseivel összhangban tartalmazza a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló, a kormányhivatal mint segítő közreműködésével zajló eljárás részletes szabályait.

Az egyes törvényeknek az agrárminiszter feladatkörét érintő módosításáról szóló 2023. évi XLIV. törvény 194. §-a alapján a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló, a kormányhivatal mint segítő közreműködésével zajló eljárás különös szabályaival egészült ki. Ezen alcím rendelkezései 2023. szeptember 1-jén léptek hatályba.

A Nemzeti Földalap hatékonyabb kezeléséhez szükséges egyes törvények módosításáról szóló 2024. évi XI. törvény és a Nemzeti Földügyi Központ megszüntetésével összefüggő egyes kormányrendeletek módosításáról szóló 107/2024. (V. 9.) Korm. rendelet alapján 2024. május 31-ével a Nemzeti Földügyi Központ megszűnt. A Nemzeti Földügyi Központ megszüntetésével összhangban az egyes agrártárgyú törvények módosításokról szóló 2024. évi XIX. törvény alapján a Foktftv. 15. alcíme hatályon kívül helyezésre került, és emiatt a 16. alcím is módosult, így a további, még folyamatban lévő eljárásokat a 16. alcím rendelkezései szerint kell egységesen lefolytatni.

Gyakorlati újdonságok a megosztási eljárásban

A tájékoztatás szerint a gyakorlatban a kérelmezőket hatékonyabban vonják be az eljárás kezdeti szakaszába, amikor az egyezségi tárgyalás keretében javaslatot tehetnek a megosztás módjára. A tulajdonosok, a jogi szolgáltató közreműködésével egyezséget köthetnek a kiosztásra kerülő földrészletek sorrendjére, amely jelentősen meggyorsítja az eljárás lefolytatását a rendelet alkotói szerint.

Teljes körű egyezség esetén pedig, a kérelmet be nem nyújtók bevonásával - amennyiben az a jogszabállyal nem ellentétes -, maguk dönthetnek a megosztásról. Jelentős változás, hogy a tanya körüli földek önálló ingatlanná alakítása eddig nem volt szabályozva, most a részarány tulajdonnal rendelkező tanyatulajdonosok a tanyájuk mellett kapják meg a földjüket.

Amennyiben a kérelmet beadó "aktív" tulajdonostárs részére bármilyen okból nem lehet az önálló földterületet kialakítani - például mert a kérelmét visszavonta, nem éri el a területi minimumot a tulajdoni hányada, illetve nem vehet igénybe EU-támogatásokat -, akkor a tulajdoni hányadát a kérelmet be nem nyújtott, "passzív" tulajdonostársak visszamaradó földrészletétől elkülönülten, új közös tulajdonban lévő földrészletben kell kiadni.

Miért fontos a közös tulajdon megszüntetése?

A közlemény emlékeztet, a részarány földkiadás során nagy számban keletkeztek osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek, amelyeken a használat, a hasznosítás kérdéseit illetően a tulajdonostársak - a tulajdoni hányaduknak megfelelő szavazati joggal - többségi szavazatával döntenek. Bizonyos kérdések eldöntését, így például a közös tulajdon megszüntetését azonban a tulajdonostársak 100 százalékos egyetértéséhez kötik.

A tájékoztatás alapján a nagyszámú tulajdonostárs esetén nemhogy a megosztásról, de sok esetben a termőföldek használatáról, a hasznosításról sem tudtak megegyezni egymással a tulajdonosok. Ennek egyik következménye pedig az, hogy a közös tulajdonú földrészletek megműveletlenek maradtak. A tárca szerint az államnak fontos érdeke fűződik ahhoz, hogy ez az állapot mielőbb megszűnjön.

Az osztatlan, közös tulajdonban lévő földterületek nagysága a szakmai becslések szerint egymillió hektár körüli lehet.

A közös tulajdon megszüntetésének polgári jogi eszközei (Ptk.)

Ha a tulajdonostársak között nincs egyetértés, vagy nincs vevő - tehát az előbbiekben felsorolt lehetőségek közül egyik sem alkalmazható a közös tulajdon megszüntetésére -, a bíróság az árverés útján történő értékesítéssel dönt a jogvitáról. Amennyiben a társtulajdonosok között nincs egyetértés, a bírósági eljárás válik szükségessé.

A jogszabály értelmében a megosztásról végső soron a bíróság dönt és az alábbi "menüből" lehet választani - ebben a sorrendben: a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani; egy/több tulajdonostárs megveheti a másik részét; az egész ingatlant el lehet adni (pl. hirdetés/árverés útján); társasházat lehet alapítani (ez megelőzi az árverési értékesítést).

A bíróság figyelembe veszi a felek személyes és gazdasági körülményeit, valamint a közös tulajdon fenntartásával járó nehézségeket. A bíróság célja az, hogy méltányos és életszerű döntést hozzon, amely nem sérti aránytalanul egyik fél jogos érdekeit sem.

Peren kívüli megoldások: gyakorlatias eszközök

Peren kívüli rendezés akkor reális, ha a tulajdonostársak legalább abban egyetértenek, hogy a jelenlegi helyzetet rendezni kell. Peren kívüli rendezés akkor reális, ha minden tulajdonostárs elérhető és aláírásra hajlandó. Ha ezek közül több hiányzik, a peren kívüli megoldás könnyen elakad.

Használati megosztási szerződés

A használati megosztási megállapodásban azt érdemes rögzíteni, hogy melyik tulajdonostárs melyik lakrészt, házrészt vagy udvarrészt használhatja. Egy jó megállapodás a mindennapi együttélés konfliktuspontjaira is választ ad: hol lehet parkolni, ki használhatja a garázst vagy a bejárót, és milyen szabályok vonatkoznak a közös részekre.

Legalább ilyen fontos tapasztalataim szerint a fenntartási költségek rendezése. A megállapodásban célszerű kitérni arra, hogyan oszlanak meg a közüzemi díjak, ki fizeti a kerítés, kapu, bejáró vagy közös vezetékek javítását, és mi történik akkor, ha az egyik tulajdonostárs nagyobb felújítást végez az általa használt ingatlanrészen.

Újdonságként fontos megemlíteni, hogy az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a használati megosztási rend bizonyos esetekben az ingatlan-nyilvántartásban is bejegyezhető.

Az egyik tulajdonostárs kivásárolja a másikat

A legegyszerűbb peren kívüli megoldás sokszor az, hogy az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik tulajdoni hányadát. Ez a megoldás természetesen csak akkor kézenfekvő, ha összesen egy lakóegységről van szó - tehát ha természetben nem osztható a használat.

A kivásárlásnál a legfontosabb kérdések: mekkora tulajdoni hányad kerül átruházásra; mennyi a reális vételár; van-e jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanon; egy összegben vagy részletekben történik-e a fizetés; mikor kerül sor a birtokbaadásra; kell-e banki hozzájárulás; milyen illetékkövetkezménnyel jár az ügylet.

Fontos, hogy a „kivásárlás” jogilag adásvételt jelent. Ingatlan tulajdonjogának átruházásához ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat és földhivatali bejegyzés szükséges, majd 4% illeték is fizetendő.

Hogyan határozzuk meg a vételárat?

A közös tulajdon peren kívüli megszüntetésénél a legtöbb vita nem azon van, hogy ki akar kiszállni, hanem azon, mennyit ér a tulajdoni hányad. A vételár meghatározásánál érdemes külön vizsgálni: mennyiért lehetne eladni az egész ingatlant a piacon; mekkora tulajdoni hányad kerül átruházásra; ki használja ténylegesen az ingatlant vagy annak egy részét; van-e írásos használati megosztási megállapodás; terheli-e az ingatlant jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy más teher; mennyire lenne eladható a tulajdoni hányad kívülálló vevőnek; történt-e olyan értéknövelő beruházás, amelyet csak az egyik tulajdonostárs fizetett.

A praxisban számtalanszor láttam, hogy a kivásárlás ott bukik el, hogy a felek érzelmi alapon áraznak. A legtisztább út független ingatlanszakértő/értékbecslő felkérése.

Közös eladás

Ha egyik tulajdonostárs sem akar vagy tud kivásárolni, gyakori megoldás az egész ingatlan közös értékesítése. A tulajdonostársak pedig a vételárból a tulajdoni hányaduk arányában részesülnek, ha ettől eltérően nem állapodnak meg. A tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát főszabály szerint eladhatja, de a gyakorlatban ez nehéz piaci áron kivitelezhető.

Társasházzá alakítás és telekalakítás

A társasház alapítása az egyik legfontosabb peren kívüli megoldás olyan ingatlanoknál, ahol egy épületen belül több, egymástól elkülönült lakás vagy lakásként használható egység van. Az osztatlan közös tulajdon akkor alakítható társasházzá, ha annak műszaki és jogi feltételei fennállnak: az épületben legalább két önálló lakás vagy helyiség alakítható ki, rendelkezésre áll az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alapító okirat és vázrajz.

A társasház alapítása költségesebb, mint egy egyszerű használati megállapodás, de ez az eljárás osztatlan közös tulajdon és az elővásárlási jog megszűnése miatt növeli az ingatlan értékét. A társasház alapítása az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének nem elsődleges módja; ilyenkor a közös részek osztatlan közös tulajdonban maradnak.

Telekalakításnál a cél az, hogy a közös tulajdonú telekből több önálló helyrajzi számmal bíró ingatlan jöjjön létre. A telekalakításhoz általában földmérőre és záradékolt változási vázrajzra is szükség van.

Használat és többlethasználati díj: gyakori kérdések

Gyakran előfordul, hogy a közös tulajdonú ingatlant nem használó tulajdonostárs többlethasználati díjat igényel az ingatlant használó tulajdonostársától. A közös tulajdonban álló ingatlan egészét mindegyik tulajdonostárs használhatja. Ezért az a tulajdonostárs, aki a saját tulajdoni hányadánál nagyobb részt használ az ingatlanból, önmagában e tény miatt nem valósít meg jogosulatlan használatot.

A közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint a közös tulajdont érintő kérdésekben a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak. Minden tulajdonostárs a tulajdoni hányada arányában rendelkezik szavazati joggal. Ily módon arra is lehetőség van, hogy a használat megosztásának kérdésében a tulajdonostársak szótöbbséggel döntsenek.

Ha az egyik tulajdonostárs kizárja a másikat a közös ingatlan használatából, vagy a használatával aránytalanul zavarja a másikat, birtokvédelmi kérdés is felmerülhet. A birtokvédelem azonban nem azonos a közös tulajdon megszüntetésével. A birtokvédelmi eljárás a zavarás megszüntetésére szolgál, nem arra, hogy a tulajdonjogi helyzetet véglegesen rendezze.

Amikor perre kerül a sor

Ha az ingatlan fizikai megosztása nem lehetséges és a felek nem tudnak megállapodni, a bíróság dönthet. A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a közös tulajdon megszüntetésének, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja.

Gyakorlati tanácsok

Az közös tulajdon rendezése előtt mindig ellenőrizni kell a tulajdoni lapot. Nem elég tudni, hogy ki mekkora tulajdoni hányaddal rendelkezik. A terhek legalább ilyen fontosak. Ha az ingatlanon jelzálogjog van, a bank hozzájárulása vagy a hitel rendezése nélkül a tulajdonosváltás elakadhat. Ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, a tulajdonosok megállapodása nem feltétlenül rendezi a használat kérdését. A haszonélvező jogát külön kell vizsgálni.

Ha végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy más teher szerepel a tulajdoni lapon, először azt kell tisztázni, hogy a tervezett ügylet földhivatali szempontból bejegyezhető-e. Ha az ügy bonyolult vagy érzelmileg terhelt, érdemes jogi szakértőt bevonni: ügyvéd, értékbecslő, földmérő és szükség szerint közjegyző segíthet a peren kívüli rendezésben vagy a peres eljárás előkészítésében.

A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Amennyiben további kérdése lenne, érdemes jogi szakembert vagy ingatlanügyi ügyintézőt felkeresni.

tags: #reszarany #tulajdon #megszuntetese #dijvisszafizetes

Népszerű bejegyzések:

• Hasznos útmutató a sikeres értékesítéshez lakásfelújítás esetén
• Hogyan béreljünk garzont lakótelepen: tippek és útmutató
• A zártkert és a beépítetlen telek akadályai az építési telekké válásban
• A telek beépíthetőségének kiszámítása
• Budapesten és Újlengyelben zajló tevékenységek, pénzügyi mutatók: ICON76 és Ikon Ingatlan