Elővásárlási jog és közös tulajdonú teremgarázsok: hogyan nyílik bejárat egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanban?

Az elmúlt években gyakori probléma volt társasházak esetében az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs beállóhelyek adásvétele.

A földhivatal részére csatolni kellett a jogosult nyilatkozatát az elővásárlási jogról („lemondó nyilatkozat”) vagy, ha a jogosult nem nyilatkozott, akkor a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a vételi ajánlat közlését az eladó a tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel tudta igazolni.

Fontos, hogy a fenti eljárás kizárólag garázsok esetén alkalmazható, minden más esetben (például a gépjárműtároló helyiségben kialakított álláshelyek) a jogi gyakorlat megváltozott.

A rendelet értelmében álláshely az épület gépjárműtároló helyiségében kialakított terület, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik, további három oldala a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt.

Az álláshelyeknek önálló helyrajzi számot elsődlegesen a jelenleg, illetve a jövőben épülő társasházakban tudnak kialakítani; a meglévő teremgarázsok esetében is van lehetőség arra, hogy a beállóhelyek saját tulajdoni lapot kapjanak a társasházi alapító okirat módosításával.

Ha teremgarázs beállóhelyre vonatkozó adásvételi szerződést szeretne kötni, keressen bizalommal!

Az egy társasház legfontosabb jogi és gazdasági jellemzői a következő dokumentumokból állapíthatóak meg: Alapító okirat, Szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ), és a Házirend.

Az alapító okirat a társasház legfontosabb dokumentuma, amely minden lényeges információt tartalmaz.

A tulajdoni viszonyok mellett számos fontos jog és tény is szerepelhet benne, például kiderülhet, hogy van-e elővásárlási vagy előbérleti jog, illetve hogy a lakáshoz tartozik-e tárolóhelyiség vagy gépkocsibeálló.

A SZMSZ meghatározza a közgyűlés hatáskörét és működését, a közös képviselet feladatait, a felújítási alap kezelését és a házirendet, valamint a közgyűlés összehívásának rendjét.

Ezen túl, a házirend és a kamerás megfigyelés feltételei befolyásolhatják az adásvétel körülményeit és a lakók jogait.

Az elővásárlási jog kulcsfontosságú kérdés a társasház jogi vizsgálatakor: meg kell vizsgálni, hogy a megvásárolni kívánt lakás vagy garázs kapcsán él-e az elővásárlási jog.

Az elővásárlási jog általában az alábbi jogi alapon keletkezhet: szerződéses rendelkezés alapján az alapító okiratban, törvényen alapuló elővásárlási jog akkor lép életbe, ha a teremgarázs-beálló vagy a tároló használati jog formájában van jelen.

Az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó, Ptk.-szerinti elővásárlási jog a többi tulajdonostársnak ad hatáskört a megvásárolt részre.

Ha a társasházi lakáshoz tartozó garázs vagy tároló értékesítésre kerül, és az elővásárlási jog jogosultja élni kíván jogával, a jogosultnak határidőn belül kell döntenie.

Ha igen, az adásvételi szerződés a jogosult és az eladó között jön létre.

Gyakran felmerülhet kizárólagos használati jog kérdése is: az alapító okirat vagy az SZMSZ olyan rendelkezéseket tartalmazhat, amelyek kizárólagos használatot rögzítenek a közösen tulajdonolt részekre vonatkozóan.

Gyakran előfordulhat, hogy a kizárólagos használati jog nem önálló helyrajzi számmal rendelkezik, hanem a közös tulajdonú részek megosztott használatát írja le írásbeli megállapodásban.

Az ilyen megállapodások azonban nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, ezért nem mindig kötelező a földhivatal számára benyújtani.

Az ingatlan adatait, a tulajdonosok személyét és az ingatlanon lévő terheket a tulajdoni lap tartalmazza, amely nyilvános és bárki betekinthet a földhivatalnál.

A tulajdoni lap I. részében található a helyrajzi szám (HRSZ) és az ingatlan leíró adatai; a térképmásolat és az elektronikus e-hiteles másolat is lefoglalhatók, amelyek bizonyító erővel bírnak.

A helyrajzi szám részletes megállapításához a társasház esetében gyakran albetétekre kerül sor, amelyek a közös tulajdonú részek önálló nyilvántartási egységei.

Az albetét szükségessége és a társasház bejegyzése attól függ, hogy telekalakítás vagy társasházi albetétesítés történt-e.

Az alapító okirat módosítása komoly kihívás egy összetett társasházban, és általában a tulajdonostársak kétharmados többségét igényli, kivéve bizonyos kivételeket, amikor a jogszabály ettől eltérőt enged.

A bejegyzéshez szükséges a földhivatalnál benyújtott kérelmekkel kapcsolatos meghatalmazás és a közös képviselő határozata.

Az alapító okirat módosítását követően az eljárást a földhivatal hivatalos nyilvántartási bejegyzése követi, amelyhez földmérő által készített vázrajz és a hatósági bizonyítvány szükséges lehet.

Az elkülönített tulajdonú lakások és a közös használatba kerülő részek összefüggéseit a helyrajzi szám és az albetét rendszere világítja meg, és a bejegyzéshez szükséges az ingatlan-nyilvántartási kérelem és a kapcsolódó díjak rendezése.

Ha a közös tulajdon-i rendszeren belül kizárólagos használati jogot szeretnénk létrehozni, ezt a gyakorlatban írásbeli használati megállapodás biztosíthatja, ám ez nem feltétlenül jelenik meg a földhivatalban, és nem minden esetben ad jogszerűen új helyrajzi számot.

Amennyiben új parkolóhelyet vagy garázs-számot kívánnak bejegyezni, figyelembe kell venni a használati megállapodásokat és a földhivatali gyakorlatot is.

Az ingatlan megvásárlása során érdemes előre tisztázni az alapító okiratot, SZMSZ-t és a házirendet, hogy a közös területek használatát, az elővásárlási jogot és a kizárólagos használati jogokat megfelelően értsük.

Az ilyen jogi háttér és eljárások ismeretében érdemes lehet annak reményében, hogy a garázsbeállókat együttesen értékesítsék, vagy egyedi tulajdoni lapokat igényeljenek, amelyeket a földhivatal állapít meg és jegyez be.