Soproni önkormányzati lakás bérleti joga eladó — jogi háttér, csere és vásárlás feltételei

Első pillantásra kecsegtetőnek tűnnek az önkormányzati lakás bérleti jogát hirdető ajánlatok, ám valóban jó döntés belevágni? A lakás bérleti jog egy vagyoni értékű jog, ami lehetőséget ad arra, hogy egy ingatlant használjon anélkül, hogy azt megvásárolná. Ez a jog bizonyos feltételekkel átruházható más személyre. Fontos tudnia, hogy ez nem a megszokott értelemben vett adásvételi szerződés.

Itthon az emberek nagy része az otthonát saját tulajdonú lakásban képzeli, szemben a nyugat-európai szokásokkal, ahol nagyobb számban jellemző a bérlakás konstrukció. A rendszerváltás után megváltozott a társadalmi és gazdasági helyzet, de a jogi szabályozás sok eleme megmaradt.

Mire érdemes figyelni: a bérleti jog fogalma és értéke

Bérleti jog alatt azt a bérleti szerződésen alapuló jogosultságot értjük, amelynek alapján a bérlő jogosult a bérelt dolgot a bérleti szerződésben foglalt feltételekkel birtokolni és használni. Bár a lakásbérleti jognak pénzben is kifejezhető értéke lehet, azonban ez nem olyan, mint egy tulajdonjog.

Azért nevezzük a bérleti jogot vagyonértékű jognak, mert az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor ezt, mint terhet kell figyelembe. Ki kell emelni, hogy nem minden jogviszony vonatkozásában veszik figyelembe a bérleti jogot, mint vagyonértékű jogot. A bérleti jog az Illetéktörvény alkalmazásában és fogalmai szerint az illetékkötelezettség megállapítása szempontjából a 102. § (1) bekezdésének d) pontja szerint valóban nem vagyoni értékű jog, tehát az ingatlant bérleti joggal terhelten megvásárló ezen jog értékével nem csökkentheti az illetékalapját. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a forgalmi érték megállapításánál figyelmen kívül hagyható.

A lakásra vonatkozó bérleti jog jelentős értéket is képviselhet. Bár a lakásbérleti jognak pénzben is kifejezhető értéke lehet, azonban ez nem olyan, mint egy tulajdonjog. A bérleti jogot nem lehetséges közvetlenül pénzért másra átruházni (eladni).

Eladás helyett: csereszerződés lehetőségei és korlátai

Lehetséges a lakásbérleti jog cseréje? Főszabály szerint a lakásbérleti jog elcserélhető másik dologra (ingóra vagy ingatlanra), másik jogosultságra. Valódi, tiszta értelemben vett csereszerződésről akkor beszélhetünk, ha a szerződés alapján pénz nem cserél gazdát. Tehát egyenértékű dolgok, jogok, követelések kölcsönös átruházására kerül sor.

A bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti. Ennek érdekében arra van szükség, hogy a bérlő és a cserepartner írásban csereszerződést kössenek egymással és ehhez a cseréhez a bérbeadó hozzájáruljon. Fontos, hogy a csere nem szerződésátruházás útján történik. A régi szerződés megszűnik, és egy új jön létre. Ez azt jelenti, hogy az új bérleti szerződést a felek akár új feltételekkel is megköthetik.

A hozzájárulás megtagadásával nem valósíthat meg joggal való visszaélést. Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását, ha a cserepartner a fenti kérést a megadott határidőn belül nem teljesíti, vagy a benyújtott okiratok, illetőleg - szükség esetén - a cserelakás helyszínen történő megtekintése alapján kétség merül fel a cserepartner lakásbérleti vagy tulajdonjogának fennállása kérdésében. Amennyiben a cserepartner az okiratok benyújtására vonatkozó kötelezettségét nem teljesíti, a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását.

Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását a törvény rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.

Dokumentumok, eljárás és határidők - mit kell benyújtani?

Az önkormányzati lakás bérleti jogát átruházni kívánó személynek több dokumentumot is be kell szereznie. A lakásbérleti szerződésének bemutatása alapvető követelmény. Ha lakástulajdonra történő cseréről van szó, akkor a tulajdonában álló lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lapot is be kell mutatni. Nem elég bármilyen régi tulajdoni lap - a jogszabály előírja, hogy csak a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolata fogadható el.

Az önkormányzat mint bérbeadó bizonyos esetekben megtagadhatja a bérleti jog átruházásához szükséges hozzájárulást (bérleti szerződés megtagadása). Ha a cserepartner nem tudja bizonyítani, hogy valóban rendelkezik lakás bérleti vagy tulajdonjogára vonatkozó jogokkal, az szintén ok lehet a megtagadásra. Sok esetben az önkormányzat egyéb nyilatkozatok megtételét is kéri a cserepartnertől.

Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg bizonyos esetekben. Ha ezek az indokok fennállnak, és a szükséges dokumentumokat megfelelően benyújtotta, az önkormányzat nem tagadhatja meg a cseréhez való hozzájárulást. Ilyenkor nem kell bérleti díjat fizetnie a cseréért.

Speciális helyzetek: halál, befogadás, bérlőkijelölés

A bérleti jog a bérlő halálával nem biztos, hogy megszűnik, mivel lehetnek olyan személyek, akik a bérleti jog folytatására jogosultak. Az a személy, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, az önkormányzati lakás esetén jogosult a bérleti jog folytatására, feltéve, ha a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Ilyen személynek kell tekinteni a bérlő házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, továbbá a szülőjét, amely felsorolás egyben rangsort is jelent közöttük a bérleti jog folytatása iránti „versenyben”. Ha több azonos sorrendben jogosult van, a törvény részletszabályai szerint dől el a jogosultság.

Dr. Nem kizárt, hogy a bérleti jogviszonyt érintően a szerződés, vagy a jogszabály alapján valamely személynek bérlőkijelölési joga áll fenn a bérlő halála esetére. Ha Önnek egészségügyi problémái vannak, vagy megváltozott a munkahelye, jó hír, hogy ezek alapos indoknak számítanak a bérleti jog cseréjéhez. Az egészségügyi problémákat általában orvosi igazolással köteles az értintett alátámasztani. A munkahely változását pedig munkáltatói igazolással tudja bizonyítani.

Soproni szabályok és helyi gyakorlat

Sopron városban az önkormányzati bérlakás elidegenítését a bérlő és a bérlő hozzájárulásával az elővásárlás jogosultja (egyenes ági rokon, örökbefogadott gyermek, házastárs, bejegyzett élettárs) a polgármesterhez benyújtott kérelemmel kezdeményezheti. A lakás vételára a bérleti jogviszony kezdetétől függően az ingatlanforgalmi szakértők által megállapított becsült forgalmi érték 50, 70, vagy 90 %-a.

A vételár-hátralék kamata a szerződéskötéskor érvényes jegybanki alapkamat négyszerese, de legalább 9%/év. A lakás vételárának egy összegben történő kifizetése esetén a vételárat a szerződéskötéstől számított 30 napon belül kell kiegyenlíteni. Lehetőség van a lakásbérlemény vételárának részletekben történő megfizetésére is. Ebben az esetben a vételár 20%-át köteles a vevő a szerződéskötéstől számított 30 napon belül egy összegben megfizetni, a fennmaradó vételár-hátralékra pedig havonta egyenlő részletekben legfeljebb 180 havi részletfizetés illeti meg.

Sopron Megyei Jogú Város Önkormányzata megüresedett lakás értékesítésekor versenyeztetési eljárást folytat le. Az aktuális licitekkel és pályázatokkal kapcsolatos információkat a Polgármesteri Hivatal Városgazdálkodási Osztályának Vagyongazdálkodási Csoportjánál (Sopron, Fő tér 1.) ügyfélfogadási időben személyesen, vagy telefonon az 515-404 számon lehet kérni.

Önkormányzati szabályozás részletei (összefoglaló)

Az önkormányzati lakások és helyiségek bérletéről szóló helyi rendelet hatálya kiterjed a Sopron Megyei Jogú Város Önkormányzata tulajdonában álló lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. A rendelet pontosan meghatározza a bérbeadói jogok gyakorlóit: a Népjóléti Bizottságot, a Gazdasági Bizottságot és az üzemeltetőt, továbbá részletezi a polgármester feladatait és hatáskörét.

A megüresedett önkormányzati lakások bérleti jogát pályázaton kell meghirdetni. A pályázati hirdetménynek tartalmaznia kell a bérbeadásra meghirdetett önkormányzati lakás címét, szoba számát, komfortfokozatát, alapterületét, műszaki jellemzőit, a pályázati jogosultság feltételeit, a bérleti jogviszony időtartamát, valamint a pályázattal kapcsolatos információszerzés helyét és idejét.

Gyakorlati tanácsok a bérleti jog megszerzéséhez vagy cseréjéhez

• Ha Ön önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti jogot szeretne cserélni, ismernie kell a folyamat minden lépését.
• A cserét írásba kell foglalni, méghozzá lakásbérleti szerződés megkötése formájában. A szóbeli megállapodás ebben az esetben nem elegendő, sőt, jogilag érvénytelen.
• Érdemes ügyvéd segítségét kérni a szerződés megszövegezéséhez, hogy minden törvényi előírásnak megfeleljen. Ne feledje, hogy a szerződés csak akkor lesz érvényes, ha a bérbeadó is hozzájárul a cseréhez!
• Érdemes pontosan dokumentálni az átadáskor fennálló állapotot, lehetőleg fényképekkel is. Így elkerülheti a későbbi vitákat.
• Tájékozódjon előzetesen az önkormányzattól az új szerződés feltételeiről, mert előfordulhat, hogy az előző bérlő kedvezményei Önre már nem vonatkoznak.

Kockázatok és buktatók

Amikor átvesz egy bérleti jogot, nem biztos, hogy ugyanazokkal a feltételekkel kapja meg, mint az előző bérlő bérleti jogviszonyát. Változhat például a bérleti díj összege, a szerződés időtartama, vagy a lakás használatára vonatkozó egyéb feltételek. Előfordulhat, hogy az önkormányzat nem kötelezhető arra, hogy a bérleti jog megszerzőjével azonos feltételekkel kössön szerződést.

Az egyre magasabbra emelkedő ingatlanárak között vonzó ajánlatnak tűnhetnek azok a jóval a piaci ár alatt kínált lakások, amelyeken a fennálló biztosítékok a követeléssel együtt a bankoktól elkerültek olyan adósokat érintően, akik nem tudták törleszteni a jelzáloghitelüket. Bizonyára Ön is találkozott már olyan hirdetésekkel, ahol nem lakást, hanem lakásbérleti jogot kínálnak eladásra. Elsőre furcsának tűnhet ez a helyzet.

Hol kérjen segítséget?

Az önkormányzatnál, a Polgármesteri Hivatal Városgazdálkodási Osztályánál és a Vagyongazdálkodási Csoportnál kaphat részletes tájékoztatást a pályázatokról, licitekről és a szükséges dokumentumokról. Ha jogi kérdései vannak, érdemes ügyvédhez fordulni, különösen a szerződések precíz megfogalmazásához. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

tags: #soproni #onkormanyzati #lakas #berleti #joga #elado

Népszerű bejegyzések:

• Pótkocsik bérleti díjai közvetlen tokozási megoldásokkal
• Ráday utcai eladó lakás
• Aukciók történelmi személyiségekről és műkincsekről
• Családi házak Rátóton
• Családi házak Rátóton