Személyiségi jogok a társasházban jogi szabályozás
Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek.
Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl. … Ahhoz, hogy a társasház létrejöjjön, a tulajdonostársaknak alapító okiratot kell elfogadniuk.
Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból.
Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges, azonban például milyen módon használhatók a külön tulajdonban álló részek (pl. a közös tulajdon fenntartására vonatkozó szabályokat).
A házirend szabályozza, hogy lakásunkban mikor végezhetünk építési-szerelési munkákat vagy zajjal járó más tevékenységeket, továbbá, hogy milyen módon használhatjuk a közös tulajdont.
Mivel sok esetben probléma a közös költség fizetésének elmaradása, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a legalább 3 hónapnyi közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos külön tulajdonát … A közgyűlés összehívása nélkül is megterhelheti jelzálogjoggal a közös képviselő a hátralékos tulajdonos tulajdonát, ha erre őt az SZMSZ felhatalmazza.
A jelzálogjog alapítása 3 havonta megismételhető, ha a tulajdonos továbbra sem fizeti a közös költséget.
A közös költség tartozás behajtására hatékonyabb megoldás lehet a közös képviselő fizetési meghagyásos eljárást indít a tulajdonossal szemben.
Ez esetben három hónapot sem kell várni, a fizetési határidő lejárta után azonnal kezdeményezhető az eljárás.
Lakásvásárlás esetén mindenképp javaslom, hogy a vevő kérjen az eladótól igazolást arra vonatkozóan, hogy nincs közös költség tartozása.
A közös képviselő az eladó kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról.
A közgyűlés dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról.
Közgyűlést évente legalább egyszer tartani kell, a meghívó írásban történik, és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni.
Közgyűlésre kötelező meghívást adni, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kérték.
A közgyűlésen minden tulajdonostársat meg kell hívni és részt vehet, a szavazás pedig a tulajdoni hányad arányában történik.
A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
A közös tulajdon megfigyelésére szolgáló kamerarendszer csak akkor létesíthető, ha a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel a tulajdonosok megszavazzák.
Fontos, hogy a kamerarendszer semmiképp nem irányulhat a külön tulajdonban álló ingatlan bejáratára, a kamerák által megfigyelt területre belépni szándékozó személyeket pedig tájékoztatni kell arról, hogy a területen kamerás megfigyelés történik és informálni kell őket jogaikról és az üzemeltető személyéről, elérhetőségeiről.
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba/az SZMSZ-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.
Tehát, ha úgy érezzük, hogy a közgyűlési határozat számunkra hátrányos döntést tartalmaz, akkor jogaink megóvása érdekében bírósághoz fordulhatunk.
Jó, ha tudjuk azt is, hogy a társasház működésének, szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el.
A jegyző ellenőrzi többek között, hogy a társasház alapító okirata, SZMSZ-e, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak.
A társasház nem más, mint egy speciális közös tulajdoni forma, melyben külön tulajdonnak számító albetétek és közös tulajdonú épületrészek alkotnak egy egészet.
A társasházi jogvita a lakók, szomszédok, illetve a társasház, mint tulajdonostársak közössége közötti viták egyik leggyakoribb formája; az ilyen viták a mindennapi életet is befolyásoló esetkört képeznek.
A leggyakoribb vitás esetek a közös költség elszámolása, illetve behajtása terén találhatóak, de gyakoriak az érvénytelen, illetve sérelmes közgyűlési határozatok miatti perek is.
Az alábbiakban a társasházi jog fontosabb alapelveit és működését összegző áttekintést adunk.
- Társasház alapítása: az alapító okirat és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés a társasház jogszerű létrejöttének alapfeltételei.
- Alapító okirat tartalma: a külön tulajdonba kerülő lakások és helyiségek, a közös tulajdonba kerülő épületrészek, a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és egyéb jogok.
- Alakuló közgyűlés: a közös képviselő/intézőbizottság megválasztása, SZMSZ és házirend meghatározása.
- SZMSZ tartalma és meghozatala: a közgyűlés egyszerű többséggel dönt a SZMSZ-ről; a tervezetet legalább 15 munkanappal a szavazás előtt meg kell küldeni.
- Közös költség és felújítási alap: a költségek viselése és a felújítási alap célja a hosszú távú fenntarthatóság biztosítása.
- Jogok és kötelezettségek megkülönböztetése: külön és közös tulajdon vonatkozó jogai és kötelezettségei; a közös költség kötelezettségként történő teljesítésének elvárása.
- Közgyűlés és megvitatandó ügyek: hatáskörök, jegyzőkönyvek és határozatok jogszerűségének követelményei.
A társasházi élet központi elemei közé tartozik a közös tulajdon használata, a közgyűlés döntési jogosultsága és a közös képviselő felelőssége a gazdálkodás átláthatóságáért.
A közösség feladatainak ellátása során a felújítási alap képzése és a költségvetés elfogadása kulcsfontosságú, hogy a modernizáció és a karbantartás finanszírozott legyen, és hogy a lakók nyugalmát és értékét megőrizzék.
Ha jogvita merül fel, a bírósági eljárás lehetőségei közé tartozik a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása vagy a közös költség behajtására irányuló eljárások indítása.
Az alapító okirat és az SZMSZ folyamatos felülvizsgálata és naprakészen tartása fontos a jogszerű működéshez és a felek közötti viták megelőzéséhez.
Ajánlott jogszabályok: a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Thtv.) és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapvető szabályokat tartalmaz a társasházak vonatkozásában.
A társasházakra vonatkozó részletes szabályozást a Thtv. és a Ptk. tartalmazza; a közösséget érintő kötelezettségek és jogok részletesen megjelennek az alapt dokumentumokban.
A társasház működésének alapja tehát a közgyűlés, a közös képviselő vagy az intézőbizottság tevékenysége, a SZMSZ és a házirend által meghatározott keretek között, valamint a közös költség és a felújítási alap felelős gazdálkodása.
Ha jogi segítségre van szüksége, érdemes a bírósági vagy jogi tanácsadói lehetőségeket igénybe venni a kezeletlen viták megelőzése érdekében, és korai tanács adása segíthet elkerülni a hosszú pert.
tags: #szemelyisegi #jogok #a #tarsashazban