Takárítás nélkül ment el az albérlő: jogok és lehetőségek bérbeadó és bérlő szemszögéből

Gyakran előfordul, hogy a bérbeadók az adófizetés elkerülése miatt nem akarnak szerződést aláírni. Sok bonyodalom adódhat azonban abból, ha a lakás kiadásakor nem születik írásba foglalt megállapodás a bérlő és a bérbeadó között. Ez nem csak a bérbeadónak, de a bérlőnek is rendkívül hátrányos és költséges lehet. A hozzánk érkező megkeresések alapján bemutatunk egy tipikusnak tekinthető helyzetet és a rá adható válaszokat.

Két hete a párommal kivettünk egy lakást. Előre kifizettük az aktuális havi bérleti díjat, plusz két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót. Ma felhívott a bérbeadó, hogy a jövő hónaptól kétszeresére emeli a bérleti díjunkat és megfenyegetett, hogy ha nem fizetjük ki az emelt összegű bérleti díjat, akkor rendőrt hív, lecseréli a zárat és lezárja a közműveket. Szerződést sajnos nem írtunk. Mit tehetek ebben a helyzetben?

A szerződés hiányának jogi relevanciája

Nem írtunk alá szerződést. Nincs is szerződésem? Nem! Attól még, hogy nem került írásba foglalásra a szerződés, a szerződés létrejött. Fontos viszont, hogy a törvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha nem kerül írásba foglalásra a szerződés, akkor az semmis, tehát olyan, mintha meg sem kötötték volna.

Jogszabályok: a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó Lakástörvény 2. § (5) bekezdése; a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:108. §.

Mit lehet tenni ilyenkor?

Legjobb a megegyezést keresni és visszamenőleg írásba foglalni a szerződést, így az a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik. Jogszabály: Ptk. 6:111. §

Mi történik, ha nem tudunk megegyezni? Ilyenkor mind a bérbeadó, mind a bérlő kérheti az eredeti állapot helyreállítását. A bérbeadó visszakövetelheti a lakást, tehát kérheti, hogy a lakó ürítse ki és bocsássa a bérbeadó rendelkezésére, a bérlő pedig visszakövetelheti a bérlőnek átadott összeget. Ha azonban már két hetet laktak a lakásban, akkor a bérlő a lakás használatáért és a közüzemi szolgáltatásokért fizetni köteles. Jogszabály: Ptk. 6:111. §

Írásban nincs szerződés, de a megállapodás számít valamit?

Az alakiság megsértése miatt semmis szerződés a teljesítés elfogadásával a teljesített rész erejéig érvényesül; tehát érvényes lesz a bérleti szerződés, ha a bérbeadó átadta a lakás birtokát és elfogadta a bérleti díjat. Jogszabály: Ptk. 6:94. § (1) bekezdés

Emelés kérdése: ki dönt?

Ha végül is utóbb mégis érvényessé válik a szerződés, akkor a megemelt lakbért is ki kell fizetni? Nem. A lakbér emelése a szerződés módosítását igényli. A bérbeadó által megemelt díjra csak a bíróság jogerős határozata adhat felhatalmazást. A lakbér emelését tehát a bérbeadónak kell kérnie a bíróságtól, a bérlőnek ezzel nincs teendője. Jogszabály: Lakástörvény 6. § (2) bekezdés

Zárcsere és birtokvédelem

Jogszerű-e zárcserével fenyegetni? Nem. A bérbeadó minden követelését törvényes úton kell érvényesítenie. A zár lecserélése nem megoldás. Ha a bérbeadó lecseréli a zárat vagy eltávolítja a bejárati ajtót, akkor a bérlő birtokvédelmet kérhet ellene az illetékes önkormányzat jegyzőjénél. Ilyen esetben nem számít, ki ki a tulajdonos, a jegyző a békés birtoklást fogja védeni. Illeték 3000 forint. Jogszabály: Ptk. 5:5. §, 5:8. §; 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet

A kiürítés gyakorlata

A bérbeadó a bíróságtól kérheti a lakás kiürítését jogalap nélküli birtoklás címén. A per bíróság által vezetett eljárás, ahol jogi képviselet nem kötelező. Önkéntes kiköltözés hiányában a kiürítés más módon nem oldható meg. Rendőrségi közreműködés csak bírósági végrehajtói kérésre van. Jogszabály: Ptk. 5:9. §; LIII. törvény a bírósági végrehajtásról

Kifizetett díjak visszaszerzése írásos megállapodás nélkül

A lakó visszakövetelheti a már kifizetett bérleti díjat és kauciót, amit még nem lakott le a lakásban. Először írásbeli felszólítást érdemes tenni, amelyet igazolható módon kell megtenni (ajánlott küldemény, személyes átvétel). Ha a bérbeadó eleget tesz, akkor a felek elszámolnak. Ha nem, fizetési meghagyást kérhet a bérlő jogalap nélküli gazdagodás címén. A peres eljárásban a bérlőnek bizonyítania kell jogosultságát. Ügyvéd nem kötelező, de tanácsos lehet. Ha valaki rászoruló, költségmentességet kérhet. Jogszabály: Ptk. 6:579. §; az írásbeli felszólítás és közjegyzői eljárás részletei

Peren kívüli lehetőségek és gyakorlati útmutató

Önmagában azért, mert a bérbeadó nem adja vissza a pénzt vagy a bérlő nem költözik ki, nincs indok feljelentést tenni. A rendőrség szabálysértés vagy bűncselekmény esetén jár el. Ha viszont úgy derül ki, hogy a bérbeadó csalással próbálkozik, feljelentést tehetnek. Szabálysértési eljárás akkor lehetséges, ha a csalás kevesebb, mint 50 ezer forint. A végleges jogi helyzet és hatékony megoldások érdekében ajánlott előzetesen jogi tanácsot kérni.

Kikötések és bevett gyakorlat a karbantartásban

A bérlő felelőssége a lakás folyamatos állagmegóvása és az apróbb karbantartási munkák elvégzése. A bérbeadó felel a lakás alapvető szerkezeti elemeiért és azok javításáért. A közüzemi arányok, a közművek hozzáférése és a berendezések karbantartása a Lakástörvény szerint kerül rendezésre, és a szerződésben lehet eltérést megállapodni. A klíma és egyéb központi berendezések karbantartása gyakran a bérbeadó kötelezettsége, vagy a felek közötti megállapodás tárgya. A bérlőnek előzetesen engedélyt kell kérnie bármilyen nagyobb átalakításról, és költségekről történő megállapodás hiányában a bérlő nem hivatkozhat megtérítésre.

tags: #takaritas #nelkul #ment #el #az #alberlo