Az E-ING rendszer bevezetése és a TakarNet előnyei az ingatlanügyekben Magyarországon
2025. január 15. napján hatályba lépett az új, ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamint ezzel párhuzamosan a tervek szerint élesedett volna a földhivatali ügyek intézésére kifejlesztett E-ING rendszer. Ez sajnos elmaradt, de 2025 szeptemberére a földhivatali back office rendszereket rákapcsolták az E-ingatlan-nyilvántartásra. Amennyiben fennakadásokat tapasztal a tulajdoni lap lekérésben, a Lechner Tudásközpont honlapjának hírek menüpontjában találhat információt ezzel kapcsolatban.
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése többször csúszott az elmúlt években. A jogszabályok hatálybalépésének tervezett időpontja előbb 2023. február 1., majd 2024. február 1. volt, végül 2025. január 15-ében állapodtak meg. Ezzel párhuzamosan az informatikai fejlesztések is jelentősen módosultak. Az E-ING eredetileg „big bang” jelleggel indult volna, azaz minden modul egyszerre lépett volna működésbe. Ezt a koncepciót azonban 2025 januárjában végleg elvetették, és fokozatos, modulonkénti bevezetésről döntöttek.
A késedelem okai között szerepelt többek között:
- a Digitális Állampolgárság Programhoz (DÁP) való igazodás,
- a kizárólagos elektronikus aláírás követelménye,
- az igazgatási szolgáltatási díjak többszöri módosítása,
- valamint az, hogy az E-ING rendszer 12 másik állami informatikai rendszerrel (például személyiadat- és lakcímnyilvántartás, cégnyilvántartás, kamarai nyilvántartások) kapcsolódik össze.
A Miniszterelnökség tájékoztatása szerint 2025 decemberétől nyílhat meg az online felület az ügyvédek számára, ez a "határidő" eltelt, de az éles indulásról minden bizonnyal kellő időben tájékoztatást ad majd a Lechner Tudásközpont.
Mit érdemes most ingatlantulajdonosként vagy vevőként tudni?
2026-ban még nem kötelező „e-ING-es” ügyvédet választani, a földhivatali ügyintézés továbbra is működik a "megszokott" módon, az elektronikus rendszer fokozatosan, több lépcsőben válik a mindennapi gyakorlat részévé.
Az ingatlanügyekben ma már széles körben használható az elektronikus aláírás, de a földhivatali eljárások speciális szabályokra épülnek. A gyakorlatban három megoldás létezik:
- a papíralapú okirat ügyvéd által történő digitalizálása (így működik ma az e-papíros beadás!)
- a minősített vagy fokozott biztonságú - időbélyeggel ellátott - elektronikus aláírás (Microsec, NetLock, NISZ, illetve más EU-s bizalmi szolgáltató),
- valamint bizonyos hatósági rendszerek által kibocsátott, elektronikusan bélyegzett dokumentumok.
A céges adásvételi szerződés teljesen elektronikusan is köthető, és a jogszabály kifejezetten megengedi, hogy az ügyvezető a saját magánszemélyi minősített e-aláírásával írjon alá a cég nevében - az ügyvédi ellenjegyzés igazolja a képviseleti jogosultságot. Fontos kivétel, hogy a DÁP eAláírás céges ügyekben nem használható.
Elméletileg továbbra is érvényes, hogy a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásokban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig fogadhatóak el a papíralapú beadványok, különösen azon ügyvédek számára, akik még nem rendelkeznek az E-ING rendszer használatához szükséges speciális jogosultsággal. Ezt követően az elektronikus ingatlan-nyilvántartás elméletileg egyeduralkodóvá válik. A bevezetés a jogalkotó belátása szerint bármikor tovább halasztható.
A legfontosabb, hogy a Földhivatal Online felületen elérhetően az E-ING hírek, innen értesülhetünk az esetleges hibákról. A landing.eing.foldhivatal.hu oldal szintén ad tájékoztatást bizonyos leállásokról.
Az átmeneti időszakban a régi rendszer továbbra is működik, biztosítva az adatlekérések folyamatosságát és az ügyfelek érdekeinek védelmét.
Mit hoz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.)?
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek számos újdonságot vezetnek be:
- Teljes digitalizáció: Az E-ING rendszer az ügyvédek és közjegyzők által használt webes felületként funkcionál, amely az ingatlanügyek lebonyolításának elsődleges eszköze lesz az átmeneti időszak után.
- Átmeneti időszak: Az új rendszer kb. 2025 nyaráig párhuzamosan működik a papíralapú eljárásokkal, egészen az ötszázezredik végleges döntés meghozataláig.
- Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Ez az új jogintézmény helyettesíti a korábban ismert „függőben tartás” lehetőségét, de drágítja a hitelből vásárolt ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézést.
- Automatikus döntéshozatal: Bizonyos esetekben órákon belül megszülethet a döntés a tulajdonjog bejegyzéséről.
- Elektronikus aláírás sorsa: Az átmeneti időszak után nem kizárt, hogy csak elektronikus aláírással, DÁP eAláírással, illetve Ügyfélkapu+-al rendelkező ügyfeleket fogunk tudni közvetlenül kiszolgálni.
Tényleg kell Ügyfélkapu+, vagy DÁP eAláírás?
Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás FŐSZABÁLYA szerint az ügyleti és ügyvédi meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyeket az E-ING rendszeren belüli elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azokat minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell hitelesíteni. Papíralapon természetesen szó sem lehet digitális aláírási módokról.
Jogi személyek: Nem természetes személy felek esetén az ügyvéd akkor is kötelezően kinyomtatja az E-ING űrlapokat, ha egyébként digitális eljárást választott. Jogi személyek mindenképpen papír alapon írnak alá, azaz nem hitelesítik digitálisan az aláírásukat.
Természetes személyek: A fenti lehetőség természetes személyek előtt is nyitva áll - nekik azonban nem kötelező a kinyomtatós verziót választani. Valószínűnek tűnik, hogy a kinyomtatós - papíron aláírós módszerekkel fog bonyolódni az ingatlanügyek 90%-a - az átmenet időszakában is.
Hogyan készüljünk fel az új rendszerre?
- Konzultáljon szakértő ügyvéddel: Az E-ING rendszer működéséhez megfelelő jogosítvánnyal rendelkező ügyvédre lesz szükség.
- Szerezzen elektronikus aláírást: Az Ügyfélkapu+ vagy DÁP eAláírás egy ponton elengedhetetlen lesz az ingatlanügyekhez.
- Tájékozódjon: Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás részletes információkkal segíti az ügyfeleket a rendszer működéséről.
A TakarNet rendszer és az ingatlan-nyilvántartás
A TakarNet rendszer a számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszer, amelynek szolgáltatásait a hatóságok számára a feladatellátáshoz szükséges ingatlan-nyilvántartási adatok megismerése okán szinte kötelező igénybe venni. Az adatigénylés új eljárásrendjére való átállás nem minden esetben zajlott zökkenőmentesen, egyrészt azért, mert a rendszerhez történő csatlakozás eljárási és technikai feltételeiről az önkormányzatok nem rendelkeztek kellő ismeretekkel, másrészt azért, mert az anyagi feltételeket is nekik kellett biztosítani (csatlakozási díj, informatikai feltételek).
A tapasztalatok azt mutatják, hogy a TakarNet rendszer működésével nincs alapvető probléma, de néhány esetben a szabályozás pontosítása indokolt lenne (pl. hagyatéki leltárok felvétele). A TakarNet rendszer nagy előnye a gyorsasága.
A földhivatal a jegyzőt, mint helyi adóhatóságot keresi meg a végrehajtási eljárások lefolytatása iránt, amennyiben az igazgatási-szolgáltatási díjak beszedése nem jár sikerrel. Az esetek jelentős hányadában a jegyző eljárása is sikertelen marad jövedelem, illetve vagyon hiányában. Megyei szinten a végrehajtásra átadott ügyek mindössze 30 %-a sikeres.
A telekalakítási eljárásokban az a tapasztalatunk, hogy a jogszabályi környezet ellentmondásainak feloldása után a földhivatal a telekalakítási eljárások ügyintézését zökkenőmentesen át tudta venni az önkormányzati építéshatóságtól. A telekalakítást engedélyező határozat meghozatalának feltétele a különböző szakhatóságok hozzájárulása, ezért a földhivatalnak mindig be kell vonni az eljárásba az önkormányzati építésügyi hatóságot is, hiszen a telekalakításnak feltétele a helyi építési szabályzatnak, a szabályozási tervnek, illetve az általános érvényű kötelező építésügyi előírásoknak való megfelelés. A két hivatal között a munkakapcsolat nagyon jónak mondható.
Az utcanevek és a házszámok megváltozásáról a földhivatalok gyakran nem szereznek tudomást. Ez különösen akkor jelent gondot, ha a tulajdonos az ingatlanára jelzálogjogot akar bejegyeztetni, és eltérés van a tényleges és a nyilvántartott adatok között.
A termőföld mennyiségi védelme a földhivatal egyik alapvető feladata. Az érdekek sokszor egymás ellen hatnak. További problémát vet fel, hogy a belterületbe csatolás engedélyezésénél a földhivatal figyelembe veszi a be nem épített területeket is. A valós és az ingatlan-nyilvántartási adat eltérést mutathat, és mutat is.
A TakarNet rendszer használatának ellenőrzése az ingatlanügyi hatóság feladata. Az ellenőrzések kapcsán megállapítható volt, hogy a jogszabályi előírásoktól eltérő felhasználás oka a felhasználók nem megfelelő tájékoztatása volt.
A TakarNet rendszerhez való csatlakozás menete
A TakarNet földhivatali számítógépes rendszerhez történő csatlakozás menete a következő:
- Hozzáférési jogosultság (csatlakozási engedély) kérése
- Engedély birtokában Szolgáltatási szerződés kötése
A felhasználó - megfelelő indokokra hivatkozva - hozzáférési engedélyért folyamodik 2019. április 1-ét követően a Lechner Nonprofit Kft. Ingatlan-nyilvántartási Főosztályához (korábban Földmérési és Távérzékelési Intézethez - FÖMI) írásban.
A kérelem az erre a célra rendszeresített formanyomtatványon nyújtható be. A csatlakozási engedély iránti kérelem az erre a célra rendszeresített formanyomtatványon nyújtható be, amely letölthető Acrobat pdf formátumban, vagy a Nyomtatványok menüpont alatt, ahol on-line is kitölthető:
- TAKARNET igénylõlap letöltése intézmények, cégek részére
- TAKARNET igénylõlap letöltése ügyvédek, közjegyzõk, bírósági végrehajtók részére
A megfelelően kitöltött kérelmet két példányban, eredeti aláírással ellátva a Lechner Nonprofit Korlátolt Felelősségű Társasághoz kell benyújtani (1111 Budapest, Budafoki út 59., 1519 Budapest, Pf. 566.).
A kérelem benyújtásakor - a Díjrendelet (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet) 20. § (5) bekezdése alapján - a TakarNet engedélyezési eljárásért 4800.- forint összegű díjat kell megfizetni. Az engedélyezési eljárásért fizetendő díjat a Lechner Nonprofit Kft. Földmérési és távérzékelési tevékenység bevételei 10032000-00332921-00000062 számú számlájára átutalással kell teljesíteni.
A kérelemhez csatolandó mellékletek:
- Ügyvédeknek, közjegyzőknek, önálló bírósági végrehajtóknak: az illetékes kamara 30 napnál nem régebben kiállított igazolását arról, hogy a kérelmező kamarai tagsága fennáll, és arról, hogy az igénybejelentő közjegyzői szolgálatát/ügyvédi tevékenységét/végrehajtói tevékenységét nem szünetelteti, valamint közjegyző/ügyvéd nem áll fegyelmi eljárás hatálya alatt.
- Egyéb cégeknek: A cég eredeti, hiteles vagy közjegyző által hitelesített aktuális (30 napnál nem régebbi) cégkivonatát, aláírási címpéldány vagy aláírás minta másolatát, TakarNet engedélyezési eljárás átutalásának banki igazolását.
A kiadott csatlakozási engedély alapján a Lechner Nonprofit Kft. Ingatlan-nyilvántartási Főosztálya előkészíti a TakarNet használatát szabályozó szolgáltatási szerződést, amelyet ezt követően postáz a felhasználónak.
Az ügyfeleknek a szerződésben nyilatkozniuk kell arról, hogy hány db és milyen érvényességi időtartamú digitális igazolványt, illetve személyes, avagy postai kézbesítést igényelnek. A digitális igazolványok darabszámának meghatározásánál kérjük vegyék figyelembe, hogy egy db digitális igazolvánnyal egy időben csak egy hozzáférés valósítható meg.
Összegzés
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és az E-ING rendszer egy új korszakot nyit a magyarországi ingatlan-ügyintézésben: Gyorsabb ügyintézés: Az automatizált döntéshozatalnak köszönhetően jelentősen csökkenhet az átfutási idő. Környezetbarát megoldás: A digitalizáció révén csökken a papírhasználat. Nyomon követhetőség: Az ügyfelek és ügyvédek könnyebben követhetik nyomon az ügyek állását az online rendszerben. Nagyobb biztonság: Az elektronikus aláírások és hitelesítések révén minimalizálható a csalások és visszaélések lehetősége.
Az automatizáció és a digitalizáció előnyei kétségtelenek, ugyanakkor az átmeneti időszak kihívásai és a növekvő költségek sok kérdést vetnek fel. Az ügyfelek számára a legjobb felkészülés az alapos tájékozódás és a megbízható ügyvédi segítség igénybevétele.
tags: #takarnet #elonyei #ugyved