Termőföld vásárlása Magyarországon: Útmutató és tudnivalók
A termőföld vásárlása Magyarországon szigorúan szabályozott folyamat, amelynek célja a mezőgazdasági területek megőrzése és a gazdálkodók érdekeinek védelme. A jogszabályok és eljárási lépések ismerete elengedhetetlen a sikeres adásvételhez.
A termőföld árát befolyásoló tényezők
A föld árára számos tényező van hatással. Többek között a terület mérete, tömbszerűsége, termőképessége, fekvése, művelési ága, állapota, a gazdasági környezete, de például az is hatással van a terület árára, hogy az adott ingatlan hány fő tulajdonában van. Amennyiben a terület haszonbérlet útján hasznosított, a bérleti konstrukció is befolyásolja az értékét. Az egyedi árképzési módszer figyelembe veszi az összes olyan lényeges tényezőt, mely befolyásolja a föld értékét. Ezen információk birtokában munkatársaink pontos értékbecslést tudnak készíteni földterületéről. Az értékbecslés során mezőgazdász kollégánk személyesen megy ki a helyszínre, hogy felmérje az Ön termőföld területének agrárparamétereit.
Ki vásárolhat termőföldet Magyarországon?
A termőföld vásárlásának szabályozása Magyarországon szigorú jogszabályokhoz kötött. A magyarországi termőföld vásárlása alapvetően két csoport számára elérhető: a magyar állampolgárok és - bizonyos feltételekkel - az uniós tagállamok állampolgárai is jogosultak földet vásárolni. A föld tulajdonjogát főszabályként csak földművesnek minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A földművesek számára biztosított szabályozás célja, hogy a mezőgazdasági területek elsősorban a gazdálkodást végzők birtokába kerüljenek. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor nyújthat be kérelmet állami tulajdonú föld tulajdonjogának megszerzésére, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Külföldi természetes személy föld tulajdonjogát nem szerezheti meg. Jogi személy csak művelésből kivett területre vonatkozóan nyújthat be vételi kérelmet, tekintettel arra, hogy jogi személy föld tulajdonjogát nem szerezheti meg.
Földműves státusz és regisztráció
A földművesi státusz elengedhetetlen a nagyobb földterületek vásárlásához. A természetes személynek, földművesként való nyilvántartásba vételét a kormányhivatal földhivatali egységénél kell kezdeményezni, s a földművesi jogosultság megszerzéséhez be kell bizonyítani, hogy rendelkezik mezőgazdasági tevékenységgel kapcsolatos szakértelemmel vagy ebből a tevékenységből az elmúlt öt évből, legalább három évben bevétele származott. Földművesnek minősül az a Magyarországon nyilvántartott természetes személy vagy uniós állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettséggel rendelkezik, vagy legalább 3 éve folytat mezőgazdasági tevékenységet, akár önállóan, akár mezőgazdasági szövetkezet tagjaként.
Mennyiségi korlátok
A földforgalmi szabályozás mennyiségi korlátokat is megállapít. Nem földműves személy legfeljebb 1 hektár földet birtokolhat, kivéve, ha közeli hozzátartozótól származik a föld. Földműves státuszú személy maximum 300 hektárnyi területet birtokolhat, ideértve a haszonélvezeti joggal érintett földeket is.
A termőföld vásárlási folyamata
A termőföld adásvételére vonatkozó szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, és azt egy speciális „biztonsági kellékekkel ellátott okmányon” kell elkészíteni. Az aláírt, ügyvéd által ellenjegyzett szerződést 8 napon belül kell a mezőgazdasági igazgatási szerv (megyei földhivatal) elé vinni. Az adásvételi szerződést a területileg illetékes jegyző 30 napra közzéteszi a kormányzati internetes portálon, ill. lehetőségként a helyi hirdetőtáblán. Ez idő alatt az elővásárlásra jogosultak jelezhetik vásárlási szándékukat. A közzététel leteltével a jegyző iratjegyzéket készít, amelyben rögzíti azt, hogy vagy nem élt senki elővásárlási joggal, vagy leírja az elfogadó jognyilatkozatot tevőket. A szerződés ezt követően kerül a földbizottság elé.
Elővásárlási jogok
A termőföld vásárlása során az elővásárlási jogok is fontos szerepet játszanak. A Földforgalmi törvény meghatározott sorrendben biztosít elővásárlási jogot különböző személyek számára. Ezek az elővásárlási jogok teszik lehetővé, hogy a föld lehetőség szerint a helyi földművesek kezében maradjon, a spekulációs földszerzőkkel szemben. A törvény szigorú elővásárlási sorrendet állít fel a spekuláció megelőzésére. Az elővásárlás joga alapesetben az államot illeti, de magánszemélyek esetén a sorrend a következő: tulajdonostárs földműves, földhasználó földműves (szomszéd, helyben lakó vagy 3 éve a környéken gazdálkodó), helyben lakó földműves, kiemelt földműves (pl. állattartó, ökológiai gazda, eredetvédett terméket előállító). Azonos rangú jogosultak között előnyt élveznek a fiatal gazdák, családi gazdaságok tagjai és pályakezdők.
Földbizottsági és hatósági jóváhagyás
A helyi földbizottság megvizsgálja, hogy a szerződésben rögzített földvásárlás megfelel-e a birtok- és agrárpolitikai céloknak, ill. a helyi gazdálkodók érdekeinek és a generációváltás támogatásának. A vizsgálatot elvégzi mind a szerződés szerinti vevő, mind az esetleges rájelentkező esetében. Ezt követően a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. A földbizottság hivatott vizsgálni az ügyletet például a spekulatív földszerzések megelőzése, továbbá birtokpolitikai érdekek érvényesítése céljából. A végső lépés a vevő tulajdonjogának bejegyzése a földhivatalban.
A termőföldpiac alakulása Magyarországon
A magyar termőföldpiac dinamikus változásokon ment keresztül az elmúlt évek során, amely számos gazdasági, társadalmi és politikai tényező hatására alakult ki. A magyar termőföld iránti kereslet az elmúlt évtizedben jelentős növekedést mutatott. Ennek egyik fő oka, hogy a mezőgazdasági tevékenység és a földtulajdon biztonságos befektetési formaként vált népszerűvé. A földműveléshez kapcsolódó uniós támogatások, valamint a mezőgazdasági szektor folyamatos fejlődése és modernizációja tovább növelte a föld iránti keresletet. A kormányzati agrárpolitika támogató intézkedései nagyban hozzájárultak a földárak emelkedéséhez. A földek kínálata korlátozott, mivel a termőföld mennyisége nem növelhető, ami tovább fokozza a versenyt a rendelkezésre álló területekért. Ez a szűkös kínálat a földek árának növekedését eredményezi, különösen a mezőgazdaságilag jól hasznosítható, termékeny területek esetében.
Regionális különbségek
Magyarország különböző régiói között jelentős különbségek mutatkoznak a földárak alakulásában. Az ország nyugati részén, különösen Győr-Moson-Sopron és Vas megyében, a legmagasabb a termőföldek ára. Ez részben a régió gazdasági fejlettségének és a mezőgazdasági termelés hatékonyságának köszönhető. A keleti régiókban, például Szabolcs-Szatmár-Bereg vagy Békés megyében, a földárak valamivel alacsonyabbak, de ezekben a térségekben is folyamatos növekedés figyelhető meg.
Átalakuló piaci trendek
A statisztikai adatok szerint az elmúlt öt évben a magyar termőföldek ára átlagosan évi 3-5%-os növekedést mutatott, de bizonyos területeken ennél is nagyobb mértékű áremelkedés volt tapasztalható. A földárak alakulása a jövőben is folytatni fogja a növekedést, bár a szakértők szerint a piaci dinamika régiónként eltérő lehet. A digitalizáció és az agrártechnológiai fejlesztések szintén jelentős hatással lesznek a földpiacra.
Mi történik, ha valaki nem teljesíti a vállalásait?
Súlyos következménye lehet, ha a földvásárlás során meggondolatlanul teszünk olyan - egyébként a törvény által előírt - kötelezettség vállalásokat, amiket nem tudunk, vagy már eleve nem is akarunk teljesíteni. Január 1-étől egy új szankció került bevezetésre a „földszerzéshez vállalt kötelezettség megsértése” esetén. A legtipikusabb az a vállalás, amit minden, a föld tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződésnek tartalmaznia kell. Ez az a nyilatkozat, amikor a szerző fél vállalja, hogy „a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja” és 5 évig más célra nem hasznosítja. De vannak speciális vállalások is, ezek olyan elővásárlási jogosultságokhoz kapcsolódódnak, amikor a tulajdonszerzés célja valamilyen kiemelt tevékenység folytatása. Ha valaki azért kerül előnyösebb helyzetbe az elővásárlók között, mert célja, hogy a megszerzett területen ökológiai gazdálkodást folytasson, annak a szerződésben vagy az elfogadó nyilatkozatban köteleznie kell magát arra, hogy legkésőbb 3 éven belül birtokba veszi a területet és 10 évig ökológiai gazdálkodást fog folytatni. Hasonló 10 éves szaporítóanyag-előállításra kötelező előírás van az ilyen célú tulajdonszerzésnél is. Továbbá az oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítása, mint privilegizált tulajdonszerzési cél ugyancsak maga után vonja az ilyen terméknek, vagy annak alapanyagának előállítására vonatkozó hosszú távú kötelezettségvállalást. Ezen vállalások betartását ugyanis a hatóság ellenőrzi. Az ellenőrzés során a hatóság először figyelmezteti a mulasztót, hogy határidőn belül tegyen eleget a kötelezettségének. Ez az 5 éves szerzési korlátozás nem csak a tulajdonjog esetén érvényesül, hanem ugyanígy megvan a földhasználati jogosultságnál is. Érdemes alaposan átgondolni egy földvásárláskor vagy egy haszonbérlet esetén, hogy milyen nyilatkozatokat, milyen vállalásokat teszünk a szerződésben vagy éppen az elfogadó nyilatkozatban.
10 bevált passzív jövedelemforrás, amivel elérheted a pénzügyi szabadságot
tags: #tamogatas #szantofold #vasarlashoz