Társasház alapítása több épületre: hogyan válik különálló társasház az osztatlan közös tulajdonból
A társasház létrehozásához alapvetően egy földrészleten álló épületre, alapító okiratra és a társasház ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére van szükség. A Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi, hogy a földterület és az épület tulajdonjoga egymástól elváljon. Ha a földrészlet, amelyen a társasházi épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg. Ebben az esetben tehát nem szükséges egyhangúság. A kiválás folyamata során a földterület továbbra is osztható marad, és az elkülönült épületek önállóan is megfelelhetnek a társasház létesítés feltételeinek.
Meglévő vagy felépítendő épületre lehet alapítani társasházat. A társasház alapítása közokiratba foglalt vagy ügyvéd által ellenjegyzett alapító okirattal történik, amelyet valamennyi tulajdonostárs aláír. Az alapítás alappillére, hogy a társasház az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Ha a társasház megalapítását követően az alapító okiratban bármiféle változás történik, azt módosító okiratba kell foglalni, és be kell nyújtani a földhivatalhoz bejegyzésre. A közös tulajdonnak társasház tulajdoná történő átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.
Az alapítás feltétele az, hogy az ingatlan valamennyi tulajdonosa hozzájáruljon. Ha több tulajdonos van, mindenkinek egyetértése szükséges; egyedüli tulajdonos esetén ő hozhat döntést. A társasházi alapításhoz szükséges dokumentumok között szerepel a földmérő által készített vázrajz és az alapító okirat, amelyet a földhivatalba záradékolni kell. Az előzetes alapítás tényét a földhivatal bejegyezheti abban az esetben, ha az épület még csak tervben van vagy építés alatt áll, és az építési engedély jogerős használatbavételi engedélyhez kötött. A feljegyzés jogi hatása, hogy a társasház alapítási szándéka köti azt a személyt, aki a feljegyzés után az ingatlanra bármilyen jogot szerez.
A feljegyzést követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ügyvéd által ellátott képviselet kötelező a társasházzá alapítás esetében, mivel az alapító okirat elkészítése szigorú alaki és tartalmi kellékeket tartalmaz. A gyakorlatban gyakran előfordulhat, hogy késik a bejegyzés a közös tulajdon átalakításának és a közös részek rendezésének hiányosságai miatt. A társasház olyan sajátos tulajdoni forma, amelyben az épületet két vagy több önálló tulajdonként bejegyezhető lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotja, és a közös részeket közös tulajdonban tartják.
A társasházi alapítás feltételei között kiemelten fontos a földrészlet közös tulajdonba kerülése. Ha ez mégsem valósul meg, a földhasználati jog illeti meg a tulajdonostársakat. Csak olyan ingatlan válhat társasházzá, amely egyetlen helyrajzi számhoz tartozó földrészleten áll. A telekalakításos lehetőségek a társasház jövőbeli szerkezetét lényegesen befolyásolják: a közös tulajdon elidegenítésekor a tulajdonostársak elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jogát a törvény kifejezetten védi (elsőbbségi jog). A földhasználati jog ekkor a közös tulajdont képező telekhez kötődik, és az épület fennállásáig jogosult marad a társasházi tulajdonosokra nézve.
Az első alakuló közgyűlést a jogosultak a bejegyzést követően kell összehívni, és ez kerül a társasház első hivatalos döntéshozatali fórumává. Az alakuló közgyűlésen döntés születhet a számvizsgáló bizottság létrehozásáról, a szervezeti és működési szabályzatról (SZMSZ) és a közös költségvetésről. A közgyűlés összehívása kötelező a bejegyzést követően, és legkésőbb a bejegyzéstől számított 60 napon belül meg kell történnie. A bejegyzett alapító okirat tartalmazza a társasház jogi alapjait, és megadják a lakások, illetve nem lakás célú helyiségek felosztását is. A SZMSZ a közgyűlés működésének részletes szabályait tartalmazza, és azt érdemes a kettőn belül meghatározni.
A társasház alapításának költségei eltérőek lehetnek, és nem dönthető el előre egyetlen összegben. Az alapítás folyamata megköveteli a dokumentációs rendet és a szakértők bevonását: földmérő a vázrajzért és az albetétek kialakításáért, valamint jogi képviselet az alapító okirat érvényességéért. A végleges bejegyzés után a társasház tényleges működtetése megkezdődhet: az alakuló közgyűlés után az első lépések közé tartozik a közös képviselő kiválasztása és a közös költségvetés meghatározása. A szabályozás szerint a társasházat kizárólag egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészleten lehet alapítani, és minden tulajdonostársat be kell vonni az alapító okirat aláírásába.
A szándéknyilatkozat és előzetes alapítás biztosítja, hogy a korábbi használat zavartalanná váljon a későbbiekben, és a jogi háttér is biztosított legyen. Ha a földhasználati jog a telek tulajdonosára vagy a társasház egyes épületeire vonatkozik, a jogot a földhivatal előtt igazolni kell. A telekalakítás után keletkező földrészlet esetén a közös tulajdon továbbra is fennáll, míg a telekalakítás után létrejövő új telek a társasház közös tulajdonát képezi, és harmadik fél elővásárlási joga illeti meg. A földhasználati jogot érintő teher bejegyzése a törzslapon és a III. részben is szerepel, hogy a föld közös tulajdont képezzen. Az ingatlan-nyilvántartás és a földhasználati jog összefüggései lényegesek a több épületből álló társasházak esetében is, ahol külön törzslapokat nyitnak az önálló épületekre, de a földet a társasház közös tulajdonában tartják.
Összefoglalóan, a társasház alapítása több épületre akkor valósítható meg, ha az adott ingatlan megfelel a jogi és műszaki feltételeknek: legalább két önálló tulajdonként nyilvántartható egység, megfelelő alapító okirat, földrészlet közös tulajdonba kerülése vagy földhasználati jog létrejötte, és a földhivatal általi bejegyzés. A procedúra magában foglalja az előzetes alapítás feljegyzését, a végleges bejegyzést a jogerős használatbavételi engedély alapján, valamint az alakuló közgyűlés megtartását és az SZMSZ elfogadását. A folyamat során fontos a jogi és gyakorlati támogatás, hiszen az alapító okirat elkészítése és a bejegyzés meghatározó elemei a társasház jövőbeli működésének stabilitásához.
Dolgozzunk lépésről lépésre, legyen alapos a dokumentáció, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk. A régi társasházi törvény nem idézi egyértelműen a földhasználati jogokat ugyanabban a formában; az új szabályozás szerint a földrészletet érintő jogok és kötelezettségek szélesebb körben érhetők el, és a telekalakítás, illetve a földhasználat részletszabályai gyakran jogi és gyakorlati egyeztetést igényelnek. A társasházi alapítás tehát egy összetett, de jól előkészített folyamat, amely a szakértők bevonásával hatékonyan levezethető.
Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda áll rendelkezésére társasház alapítás esetén is, hiszen a szakértelem nélkülözhetetlen ezen eljárás során is. Mi garantálni tudjuk Önnek, hogy ezen folyamat nem okoz majd kellemetlenséget!
Több épületből álló társasház esetében a tulajdonosok többsége kérheti a bíróságtól az önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház jogos érdekeit. A közös tulajdont érintő döntések meghozatalakor a társasházi törzs-lap és a földhasználati jog viszonya kerül előtérbe, és a telekalakítás során keletkező földrészlet további sorsát is rendezni kell a közgyűlés határozataiban. A telek oszthatóvá válása esetén pedig a társasházi tulajdonosok dönthetnek a további lépésekről, több társasház egymásrautaltságát mérlegelve.
tags: #tarsashaz #alapitasa #tobb #epuletre