A Társasház Alapító Okirata: Létrehozásának Folyamata és Jelentősége

A társasház alapító okirata a társasház létrehozásának jogi alapdokumentuma. Ez az okirat határozza meg és rögzíti, hogy az adott ingatlanon álló épület(ek) mely részei kerülnek önálló (külön) tulajdonba, és melyek maradnak közös tulajdonban. Az alapító okiratot a tulajdonos (vagy tulajdonosok) készíttetik el, és azt ügyvédnek kell ellenjegyeznie, mivel ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül.

A társasház a magyar jogban egy speciális ingatlanforma: egyetlen földrészleten álló épület (vagy épületek) esetében lehetővé teszi, hogy az egyes lakások, üzletek önálló tulajdoni lappal rendelkezzenek. Az alapító okirat ennek a jogi dokumentuma: kimondja, mely helyiségek kerülnek külön tulajdonba, és melyek maradnak közös használatban. A földhivatal viszont csak akkor jegyzi be a társasházat, ha az alapító okirathoz jóváhagyott társasházi vázrajz is csatolva van.

Az Alapító Okirat Létrehozásának Folyamata

A társasház alapításához minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot. Egy társasházat egyetlen cég vagy magánszemély is alapíthat, ha a fenti feltételek teljesülnek. Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is (közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként).

Az alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat. Ebben kell megnevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét.

Új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapításának előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a feljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. táblázatában jelenik meg. Az épület felépítése után kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. Fontos megjegyezni, hogy az előzetes feljegyzéssel még nem jön létre a társasház.

Az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd ezeket záradékoltatja az illetékes földhivatalban. A társasházi vázrajz nem egyszerű alaprajz. Ez egy hivatalos, földhivatali dokumentum, amelynek formátumát, jelöléseit és adattartalmát szigorú geodéziai szabályok határozzák meg.

A társasházi alapító okirat műszaki előkészítése összetett feladat, ahol a pontosság és a határidő-tartás egyaránt kritikus. A földmérő méri, rajzolja és hitelesíti a valós fizikai állapotot. Az ügyvéd erre a műszaki alapra építi fel a jogi szöveget. A beruházó pedig ebből értékesíthető, bejegyezhető lakásokat nyer.

A társasház nem az építkezéssel kezdődik, és nem is az ügyvéd irodájában. A társasház ott születik meg, ahol a telek, az épület és a jog találkozik - a földmérő asztalán. A társasház-bejegyzés sikere azon múlik, hogy a műszaki és jogi dokumentumok ugyanarról a valóságról beszélnek-e.

A társasház alapító okirat tartalma a következőket foglalja magában:

A külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket.
A közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját.
A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását.
Az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.
A közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemei közös tulajdonban állnak. Ezt a két tulajdoni fajtát rögzíti, felsorolja és szabályozza a társasház alapító okirat.

Az alapító okiratok két fő kategóriába sorolhatók. Az egyik kategóriába azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készültek. A másik kategóriába pedig azok az okiratok tartoznak, amelyeket korábbi, már nem hatályos jogszabályok szerint hoztak létre. Az alapító okiratok két típusának felépítése közös vonásokkal rendelkezik.

Jellemzően római számokkal, esetleg az ABC első nagy betűivel tagolják:

I. számmal jelölik a bevezető rendelkezéseket, a közösség nevét.
II. szám alatt található a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.
III. szám alatt jelölik a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket és az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot.
IV. számmal jelölik az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.

A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok V. része szabályozza a tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyait.

Az Alapító Okirat Módosítása

A társasházi alapító okirat módosításához, akárcsak az alapításhoz, általában minden tulajdonostárs hozzájárulására szükség van, és a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak is.

Az alapító okirat módosítására azonban vannak kivételek:

Ha az alapító okirat lehetővé teszi, a közös tulajdonú ingatlanrészek és vagyontárgyak elidegenítésének jogát a társasházi közösség gyakorolhatja, ha az ingatlan önálló egységként alakítható ki, vagy a meglévő külön tulajdon tárgyát bővíti. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak szavazatával dönthet az elidegenítésről.
A társasházi közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát akkor is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak legalább négyötöde egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell szólítani a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásban nyilatkozzanak arról, kívánnak-e élni a keresetindítási jogukkal.

Ezeket a határozatokat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Új Szabályok és Technikai Pontosítások

A közelmúltban életbe lépett módosítások további könnyítéseket és pontosításokat vezettek be a társasházak alapító okiratával és működésével kapcsolatban.

Pontosan meghatározott használati jog bejegyzése: A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot ezentúl nemcsak az egész ingatlanra lehet bejegyezni, hanem a természetben körülhatárolt vagy területnagyságban megjelölt részre is. Ez különösen hasznos lehet például akkor, ha a társasház egyes helyiségeinek kizárólagos használatát kívánják jogilag rendezni. A bejegyzési kérelmet társasház esetén elegendő, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke nyújtja be, feltéve, hogy a társasház szervezeti formája ezt lehetővé teszi.

Egyszerűsített alapító okirat-módosítás: A közgyűlési határozatok alapján történő alapító okirat-módosítások is könnyebben beépíthetők lesznek a nyilvántartásba. A jövőben ugyanis lehetőség lesz arra, hogy az alapító okirat tartalmazza azokat a módosításokat, amelyeket a tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselő tulajdonostársak fogadtak el. Ez vonatkozik a közös tulajdon értékesítésére, valamint az olyan építkezések miatti változtatásokra is, amelyek újabb ingatlanrész bejegyzését vagy a meglévő tulajdoni viszonyok módosítását teszik szükségessé.

Új szabályok a közjegyzői meghatalmazásra: Ha a kérelem nem a hivatalos elektronikus űrlapon történik, a közjegyzőnek a képviseleti jogát írásban kell igazolnia. Ez történhet papíralapú vagy elektronikus felhatalmazással, de mindenképpen szükséges dokumentált megbízás a társasház részéről. Ez a szabály elsősorban a nem digitális ügyintézést választó társasházakat érinti.

Technikai pontosítások a zálogjogokra vonatkozóan: A rendelet több technikai pontosítást is tartalmaz, elsősorban a különböző zálogjogi formák megnevezésében és kezelésében. Ezek nem változtatják meg alapjaiban a társasházak működését, de a jogi képviselők és az ingatlan-nyilvántartási szakemberek számára fontosak lehetnek az egyértelműbb megfogalmazás miatt.

A lakásszövetkezeti használati jog kimarad: Fontos változás, hogy a lakásszövetkezeti tagokat megillető állandó használati jog nem képezi részét az ingatlan-nyilvántartási adatszolgáltatásnak, amikor az illetékes hatóság adatokat továbbít a Nemzeti Földügyi Központ felé. Ez a módosítás kizárja az ilyen jogviszonyokat az automatizált adatkörből, így azok továbbra is sajátos szabályozás alatt maradnak.

A módosítások a kihirdetésüket követő tizedik napon lépnek hatályba. A közös képviselőknek és társasházkezelőknek érdemes áttekinteniük a folyamatban lévő ügyeket és szerződésmintákat, hogy a bejegyzési kérelmek megfeleljenek az új szabályozásnak.

A társasház alapító okiratának felépítése

Setting Out A Building Foundation | 3 4 5 Method

Miért Fontos az Alapító Okirat Lakáseladás Esetén?

Társasházi lakás esetében a lakástulajdonosnak már akkor meg kellene ismerkednie az alapító okirattal, amikor megveszi az adott ingatlant. Az tapasztalatok szerint ez gyakran elmarad. Ha szerencséje van, akkor ebből nem lesz gondja. Viszont eladáskor érdemes beszerezni és alaposan tanulmányozni az alapító okiratot.

Az alapító okiratban lehet, hogy semmi különleges nincs, ami érinti lakáseladását, de lehet, hogy van benne olyan, ami kulcsfontosságú. Ilyen lehet:

Elővásárlási jog.
Előbérleti jog.
Kizárólagos használati jog.
Tároló tartozik-e a lakáshoz?
Gépkocsi beálló tartozik-e a lakáshoz?

Ezeket a jogokat nem vagy nem mindig tartalmazza a lakás tulajdoni lapja, hanem kizárólag a társasház alapító okirat. Márpedig ezek kulcsfontosságú és/vagy értéket befolyásoló tényezők, tehát nagy jelentőséggel bír, hogy megismerd ezeket, amikor lakáseladás a célod.

Ingatlan-adásvétel esetén manapság már rutin, hogy a vevő ügyvédje bekéri az alapító okiratot. Felelősségteljes ügyvéd pont a fentiek miatt ugyanis átolvassa az alapító okiratot, mielőtt a szerződést megszerkeszti.

A társasház alapító okiratának pontos és részletes ismerete segíthet elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat.

Fontos tudnivalók a társasházi alapító okiratról