Elővásárlási jog társasházi alapító okiratban: jogtiszta létrejött és dologi hatály bejegyzésének jelentősége
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra.
A társasházi alapító okiratban kikötött elővásárlási jog csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik dologi hatályúvá, és ezáltal kikényszeríthetővé harmadik személyekkel szemben és a társasházi ingatlan adásvételnél a közreműködő ügyvéd a társasházi törzslap ellenőrzésére is köteles annak megállapítása során, hogy nem áll-e fenn szerződéses elővásárlási jog.
A kis lakásszámú társasházak esetén bevett, hogy a tulajdonostársak egymás javára elővásárlási jogot kötnek ki az önálló albetétként nyilvántartott ingatlan adásvételi szerződéssel történő átruházására.
A Kúria Pfv.VI.20.087/2020/10. számú eseti döntésében foglalkozott azzal a kérdéssel, hogy elegendő védelmet nyújt-e egy társasházi alapító okiratban kikötött szerződéses elővásárlási jog, ha az eladó végül nem közli a többi tulajdonostárssal a vételi ajánlatot és egy harmadik személynek eladja az ingatlant.
A jogeset tényállása szerint egy társasházi ingatlanban kisszámú lakás és garázsingatlan volt, melyeket a földhivatal külön-külön helyrajzi számon, külön tulajdonban tart nyilván.
A társasház alapító okirata tartalmazta, hogy bármely garázs önálló (azaz nem az adott társasházban lakásingatlannal együtt) harmadik személy részére történő értékesítése esetén a többi lakásingatlannal vagy garázsingatlannal rendelkező tulajdonostársnak elővásárlási joga áll fenn.
Az egyik garázstulajdonos eladó önálló értékesítés keretében eladta a garázst egy harmadik személy vevőnek.
Ugyanakkor a társasházi tulajdonostársakat, mint elővásárlási jogosultakat a vételi ajánlatról nem tájékoztatta.
Sem az eladó, sem a vevő által megbízott, a szerződést ellenjegyző ügyvéd nem szerezte be a társasház alapító okiratát, így egyikük sem szerzett tudomást az elővásárlási jog fennállásáról.
Az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjogát az illetékes földhivatal bejegyezte.
Az egyik tulajdonostárs a bíróság előtt megtámadta az adásvételi szerződést és kérte, hogy vele szemben állapítsák meg az adásvételi szerződés Ptk. 6:223. § (1) szerinti hatálytalanságát, illetve azt, hogy közte és az eladó között adásvételi szerződés jött létre, mely alapján kérte a tulajdonjogának bejegyzését.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a jogesetben az eladó és a vevő megsértették az elővásárlási jogot, de a keresetet elutasította, mert az elővásárlási jog kötelmi hatályából eredően az elővásárlási jogosult jóhiszemű vevővel szemben nem támaszthat igényt.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és megállapította, hogy az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan és rendelkezett arról, hogy az elővásárlási jogosult tulajdonjogát be kell jegyezni.
A másodfokú bíróság szerint a vevő az adásvételi szerződés megkötése és tulajdonjogának bejegyzése során ügyvéddel járt el, aki ekként az ő meghatalmazottjának minősül, ezért az eljáró ügyvéd mulasztását a meghatalmazó vevő terhére kell értékelni.
Mindezért a vevő rosszhiszeműnek tekinthető és nem illeti meg az elővásárlási jogosulttal szembeni védelem.
A másodfokú bíróság utalt továbbá a BH.2004.465. számú eseti döntés II. pontjára, mely szerint az a körülmény, hogy a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot más dolgokkal együtt kívánja értékesíteni, nem szünteti meg az eladó tulajdonjogát korlátozó elővásárlási jogot az e joggal terhelt dolog tekintetében.
A felülvizsgálati eljárás során a Kúria rögzítette, hogy az elővásárlási jog fennállt, ugyanakkor mulasztás miatt nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Az elővásárlási jogot annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése teszi azt dologi hatályúvá, mely esetben az adott bejegyzésre mindazokkal szemben hivatkozni lehet, akik a bejegyzést követően szereztek az ingatlanon jogot.
Ennek elmaradása esetén az elővásárlási jog alapítására vonatkozó megállapodás csak kötelmi hatályú, csak az alapító okiratot aláíró felek egymás közötti viszonyában létesít jogokat és kötelezettségeket.
Ebből eredően a szerződésből eredő jogok megsértésére is csak a szerződő felek hivatkozhatnak egymás közti jogviszonyukban és az ebből eredő igényeiket egymással szemben érvényesíthetik.
Ennek alapján alakult ki azon következetes bírói gyakorlat, hogy az alapító okiratban rögzített szerződéses elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül nem jelent hatásos jogvédelmi eszközt a tulajdonostársaknak, ezért minden esetben javasolt az elővásárlási jog bejegyeztetése valamennyi adott társasház törzslapjának tulajdoni lapjára.
Mivel az alapító okirat szerinti elővásárlási jogot a társasház főlapjára kell bejegyezni, ezért az adásvételi szerződés megkötése előtt nemcsak az adott ingatlan tulajdoni lapját, hanem a társasház törzslapját is le kell töltenie az ellenjegyző ügyvédnek.
Az alapító okiratban érvényesen létrehozott, de az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog gyakorlati jelentőséggel bírhat a jogi bizonytalanságok csökkentésében.
A Társasházi TV 5. Főszabály szerint társasházban fennálló elővásárlási jog nem kerül kiszélesítésre, és mindenképpen érintett jogot kell bejegyezni a ingatlan-nyilvántartásba.
A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint az eladó köteles a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot megfelelő módon közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal, kivéve, ha a közlés rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem miatt elmaradna.
BH 2021.4.104. számú döntés rögzíti, hogy még akkor is, ha az eladó mentesül a közlési kötelezettség alól, az alapító okiratban létrehozott elővásárlási jogot nem szünteti meg.
Ha tehát az elővásárlásra jogosult bármilyen más módon hitelt érdemlően tudomást szerez az adásvételről, jogszerűen felléphet a hatálytalansági perben.
A bejelentkezés és az értesítés fontossága: az eladó köteles a vételi ajánlatot igazolható módon közölni, és a közlés igazolását dokumentálni.
Az adásvételi szerződés relatív hatálytalanságára akkor kerül sor, ha az elővásárlási jogot megsértik, és az elővásárlásra jogosult a szerződés hatálytalanságát kéri.
A Kúria 2021.4.104. számú döntése hangsúlyozza, hogy még extrém nagyszámú jogosult esetén sem szünteti meg a jogot a közlési mentesülés.
Az ilyen helyzetek megelőzésének leghatékonyabb eszköze az elővásárlási jognak a társasház törzslapjára és a vonatkozó albetétekre történő utólagos bejegyzése.
A jogi bizonyítékok értékelése során kiemelkedő szerepe van az alapító okirat elérhetőségének és tartalmának bizonyításának.
A banki finanszírozásnál a bankok is fokozottan figyelembe veszik az elővásárlási jog vonatkozó követelményeket, és bizonyos esetekben elvárják az elővásárlási jog bejegyzését vagy a jog gyakorlásának egyéb megalapozott igazolását.
Ha tehát valaki társasházi ingatlant tervez vásárolni, legyenek körültekintőek: minden esetben kérjék el és tüzetesen tanulmányozzák át a társasház aktuálisan hatályos alapító okiratát és annak minden módosítását, különös figyelmet fordítva az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezésekre, még akkor is, ha az elővásárlási jog nincs explicit módon feltüntetve sem a megvásárolni kívánt albetét tulajdoni lapján, sem a társasház törzslapján.
Az ingatlanforgalmi ügyletben eljáró ügyvédek a jogszabályilag kötelező ellenőrzéseken túlmenően minden esetben javasolják megbízóiknak a társasházi alapító okirat és valamennyi módosításának beszerzését és mélyreható átvizsgálását.
A társasházi alapító okiratban érvényesen létrehozott, de az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog szignifikáns jogi bizonytalanságot generálhat valamennyi érintett számára.
Az elővásárlási jog jogosultjai számára a Ptk. 6:223. §-ában intézményesített hatálytalansági per jelenti az elsődleges jogvédelmi eszközt, amelynek sikere azonban szignifikánsan függ a vevő rosszhiszeműségének bizonyíthatóságától és a jogszabályban előírt rendkívül szigorú eljárási határidők pontos betartásától.
A be nem jegyzett társasházi elővásárlási jogból fakadó jogi és gazdasági kockázatok csökkentése érdekében valamennyi érintett félnek kiemelten körültekintően kell eljárnia, és a fokozott gondosság követelményének megfelelnie.
A jogi hátteret tekintve a társasházi alapító okiratban kikötött elővásárlási jog intézményének elsődleges célja, hogy a tulajdonostársi közösség beleszólást biztosítson a közösség összetételének alakulásába, és védje a hosszú távú érdekeket és a harmonikus együttélést.
Az alapító okiratban rögzített elővásárlási jog szolgalmazott kötelezettsége, hogy a tulajdonostársak között jogokat és kötelezettségeket keletkeztessen, ha a bejegyzés megtörtént.
tags: #tarsashaz #elovasarlasi #jog #torzslap
Népszerű bejegyzések:
- Építésügyi döntések és vezetékjog: határvonalak és következmények
- Pylon Ingatlaniroda: történet és értékek
- Panorámás kertvárosi otthon Gyöngy Lakóparkban
- Részletes betekintés a Csepeli úti autósiskolai képzésekbe és a jelentkezési feltételekbe
- Tanárképzés osztatlan szak felvételi információk és ponthatár