Társasház esetén ha nem járulunk hozzá a kapunyitáshoz
A korszerű társasházi működés alapelvei között kiemelt helyet foglal a közös területek tervezett fenntartása, a tulajdonostársak számára világos közös döntések meghozatala, a határozatok végrehajtásának ellenőrzése és a jogviták megelőzése. A törvény nem változtatja meg a társasházi tulajdonformát, de egyértelművé teszi: már a legalább egy önálló lakást és egy önálló nem lakás céljára szolgáló helyiséget magában foglaló épület esetén is alapítható társasház. Emellett a jogszabály kötelezővé teszi a szervezeti-működési szabályzat létrehozását, amely részletes előírásokat tartalmaz a közösség működéséről és a tulajdonosi jogokról.
A közös képviselet és a Posta-igények jegyzékbe vétele
Az új szabályozás szerint a közösség fenntartásáért és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézéséért a közösség jogszerzőképessége a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét illeti meg. A törvény hangsúlyozza, hogy a lakóépületek kezelését végző szakember szakképesítéssel rendelkezzen, és ezt a 2023-as módosítások sorfára megállapítják. Így a modern közös képviselet transzparensen és szakszerűen működhet, a jogi keretek pedig összhangban vannak a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvénnyel és annak 2023-as fejlesztéseivel. A közös képviselő feladatai közé tartozik a szemétszállítás koordinálása, a közüzemi számlák befizetése és a könyvelés felügyelete is. Évente minimum egy közgyűlést kell összehívnia, és a határozatokról jegyzőkönyvet kell készíteni és a Határozatok Könyvében nyilvántartani.
SZMSZ és a szervezeti szabályzat szerepe
A közösség szerveinek hatásköreit a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) hivatott szabályozni, valamint a házirend ad részletes előírásokat a közös használatú területek és a közös tulajdon használatára vonatkozóan. A szabályzatban rögzíteni kell az öt fő témakört: a közgyűlés szervezését, a közös költségek viselését, a közös tulajdon fenntartását, a lakások használatát és hasznosítását, valamint a közösségi berendezések egyedi használatát. Ezzel a megoldással a lakók közötti konfliktusok minimalizálhatók, és a vitás helyzetek száma jelentősen csökkenhet, ha mindenki tisztában van a felelősségeivel. A lakókörnyezet védelmére vonatkozó előírásokat a közgyűlés hozza meg, és a házirend a külön tulajdonra és a közös használatra vonatkozó korlátozásokat is tartalmazza. A SZMSZ nélkülözhetetlen eszköz a rendezettséghez és a határozatok érvényesítéséhez.
A hatékony döntéshozatal és a közgyűlés
A közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A törvény szerint a közgyűlés hatáskörébe tartozik például a közös költségek megállapítása, az alapító okirat módosítása, a közös tulajdonban álló területek használatáról szóló döntések meghozatala, a közös képviselő és számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása. A lakók szavazati jogát a tulajdoni hányad arányában gyakorolják. A határozatképes közgyűléshez több mint a fele kell jelen legyen, és ha a megismételt közgyűlés sem határozatképes, újabb ülésre van szükség. A közgyűlésekre történő meghívásoknak írásban kell megtenniük, és a napirendi pontokat is közölni kell. A döntések meghozatalakor a jelenlévők szavazata elegendő a legtöbb esetben, kivéve ha jogszabály vagy alapítói okirat másként írja elő.
Átláthatóság és adatvédelem a 2023-as változások tükrében
A 2023-as módosítások kiemelt része a közös képviselők szakképzettségének és a nyilvántartások részletességének elismerése. A Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben nyilvántartásba kerülnek a közös képviseletet ellátó személyek adatai, beleértve a szakképzés azonosító számát, a vállalkozó nevét és adatait, valamint a megbízó hatóság megnevezését. A nyilvántartásban feltüntetik a közös képviselő tevékenységét végző gazdálkodói szervezet adatait, a cégjegyzékszámot és a nyilvántartási számot, továbbá a vállalkozó egyéni vállalkozóként történő részvételét és személyes adatait. Az adatok kezelése a GDPR-szabályok és az SZMSZ-ben foglalt adatkezelési rend szerint történik, amely magában foglalja a jogokat és kötelezettségeket, így például a közgyűlések és tartozások adatkezelési szabályait, valamint a kamerahasználatot is, ha van beépített megfigyelés a közös területeken. Az SZMSZ megléte elengedhetetlen, és a jogszabály szerint kötelező.
Közös tulajdon és állagmegóvás
Az állagmegóváshoz kapcsolódó kötelezettségek a közös tulajdonban lévő épületrészek karbantartásának és a szükséges javítások elvégzésének kötelezettségét jelentik. Bármely tulajdonostárs jogosult a közös tulajdonból fakadó szükséges intézkedéseket megtenni, ha a közgyűlés nem rendelkezik másként. A költségek megosztása a tulajdoni hányadok arányában történik. A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A közös költség és a karbantartási feladatok összehangolásához a törvény számos példát és útmutatást ad, többek között a jótállási és kellékszavatossági igények érvényesítéséről is rendelkezik. A Kúria több döntésében hangsúlyozta, hogy a közös tulajdont érintő állagmegóvási intézkedéseket lehet közgyűlési határozat nélkül is elvégezni, ha az adott helyzet sürgős vagy szükségszerű. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy szükség esetén a tulajdonostársak közös költség-típusú teherviselés mellett is hozzájárulhatnak a feladatok elvégzéséhez.
A csend és a viselkedési normák a háztartásokban
A csendháborítás megítélése településenként eltérő lehet, de általános keret, hogy hétköznapokon reggel 7 és este 10 óra között, hétvégén és ünnepnapokon adott idősávban lehet zajos tevékenységeket végezni. A házirend és a helyi önkormányzati rendeletek által meghatározott követelmények betartása kötelező. A lakók közötti konfliktusok kezelése érdekében javasolt a házirend törvényes keretek közötti megalkotása, amely figyelembe veszi a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség rendeltetését és a közös tulajdon használatának rendjét. A rendellenes zaj vagy más kellemetlenségek esetén egyeztetések és előzetes értesítések segítik a békés együttélést, és a közös képviselő feladata ezek áttekintése és a szükséges lépések megtétele. A csendháborítás esetén a jegyzői vagy bírósági beavatkozás lehetősége is rendelkezésre áll, ha a helyzet súlyos és a házirend nem segít a megoldásban.
Végső gondolatok
A cikk a 2023-as társasházi törvény alapelveit és gyakorlati alkalmazását mutatja be azzal a törekvéssel, hogy a közös döntések transzparensek legyenek, a közös költségek adminisztrációja átlátható legyen, és a közös tulajdon karbantartása hatékonyan és jogszerűen történjen. A kapunyitás és a közösségi döntések összefüggéseiben ezért fontos, hogy a tulajdonostársak betartsák a SZMSZ és a házirend előírásait, és a szükséges külső szakemberekkel együttműködve biztosítsák a közösség biztonságos és rendezett működését. A jogi környezet pedig lehetővé teszi a közös képviselő kötelezettségeinek és felelősségének érthető és mérhető elvárását, így a társasházi élet jogilag és pénzügyileg átláthatóbbá válik.
tags: #tarsashaz #eseten #ha #nem #jarulunk #hozza