A közös költség és a fizetési kötelezettségek részletezése a társasházakban
A társasházi lakáskiadás témája az utóbbi években egyre több figyelmet kap - nem véletlenül. A lakásbérlés iránti kereslet folyamatosan nő, miközben sok lakástulajdonos igyekszik kiaknázni ingatlanában rejlő bevételi lehetőségeket. Azonban a társasházi környezet speciális szabályokat, közösségi érdekeket és jogi korlátokat is jelent. A társasházi életvitel sajátossága, hogy bizonyos költségeket közösen, míg más kiadásokat külön viselnek a lakók. Abban az esetben viszont, ha az egyik tulajdonos ennek nem tesz eleget, a teljes lakóközösségnek okoz komoly kellemetlenséget és problémát.
A közös költség definíciója és kiterjedése
A 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény) 24. § (1) bekezdése szerint a közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Ebből következik, hogy a közös költség a közös berendezések, illetve közös tulajdonú épületrészek fenntartását szolgáló költség, amelyet a tulajdonosok tulajdoni hányaduk szerint viselnek. ASZMSZ (SZMSZ) rendelkezései szerint a költségviselés aránya gyakran a tulajdoni hányadra épül és a szervezet-működési szabályzat részletezi a költségnemek és a számítás módját.
A közös költség tehát nemcsak felújítási és karbantartási tételeket foglal magában, hanem minden olyan szolgáltatást, amely a közösségi használat alatt szükséges a ház rendeltetésszerű üzemeltetéséhez (pl. takarítás, liftüzemeltetés, közvilágítás). A költségek felől a SZMSZ határozza meg a költségviselések módját, és a jogi keretek között kell meghatározni, ki és mennyivel járul hozzá a közös kasszához.
Hogyan alakul a fizetési kötelezettség?
A közös költség fizetési kötelezettsége alapvetően a Tulajdonostársakat terheli, és a tulajdoni hányad alapján viselik a terheket. A Tht. 24. § (1) alapján a közös költség kötelezettsége az albetétek tulajdonostársait terheli, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik. Ha az ingatlan albérleti üzemeltetése történik, a legtöbb esetben a közös költség terhét átterhelik az albérlőre, de ez a bérleti szerződésben is rögzíteni kell, hogy elkerülhető legyen a későbbi konfliktus.
Az SZMSZ meghatározza a közös költség megosztása és a költségtételek elszámolásának részleteit, és kijelöli a felelősöket a költségek behajtására. A befizetés alapbizonylata a közgyűlési határozat, amely a költségvetési és kiadási tételeket rögzíti. A közös költség azonban nem mindig áll ellenőrzés nélkül: ha nem történik meg a befizetés, a közös képviselő fizetési felszólítást küld, és ha ez sem oldja meg a problémát, a jogi úton történő behajtás lép életbe. A közös költség behajtását lehetővé tevő leghatékony eszköz a fizetési meghagyás kiadása, amelyet általában a közös képviselő vagy az intézőbizottság kezdeményez.
A késedelmek és szankciók kezelése
Ha a tulajdonostárs nem fizeti rendszeresen a közös költséget és a közműdíjakat, a közösség hosszú távon ellehetetlenülhet. A közös költség behajtása érdekében a közös képviselő a tartozás megállapítását követően kezdeményezi a fizetési meghagyás kibocsátását, amely a tartozás egyrészt jogi úton történő behajtását teszi lehetővé, másrészt pedig a kifizetetlen összeghez kapcsolódó költségek növekedését is okozhatja. A fizetési meghagyás 3 millió forint összegig vezethető be. A kézbesítés és az ellenmondási lehetőség részletei a törvényi előírások szerint történnek: az adós 15 napos határidőn belül dönthet az ellentmondásról, és ha vitatja a tartozást, az eljárás tovább folyik az ellenőrzés vagy peres eljárás felé. A tartozás behajtását a közös képviselő további eszközökkel is növelheti, például zálogjog galom terhére a tulajdonos lakására vagy a tulajdonrészekre, bár ezt a deviziót a jelzálogjog-bejegyzés előnyben részesítése érdekében a gyakorlatban ritkábban alkalmazzák.
A közös költségek behajtásával kapcsolatos jogi folyamat során a társasház érdekében a következőképp járhat el:
- írásbeli emlékeztetőt küld a tartozásról
- fizetési felszólítást ad ki
- fizetési meghagyás érdekében jogi lépéseket indít
- létező behajtási eljárásokkal végrehajtást kezdeményez
Fontos megérteni, hogy a közös költség be nem fizetése hosszú távon az épület működésének és a közösség biztonságának rovására mehet, így a többi tulajdonostárs érdekében a közös képviselő és a közgyűlés felelős a költségek és a behajtás hatékony kezeléséért. A gyakorlatban a gyakorlatban a leggyakoribb megoldás a fizetési meghagyás, amelyet a közös képviselő az SZMSZ vagy a közgyűlési határozat alapján jogosan indíthat.
Különleges eszközök a tartozások rendezésére
Különleges jogi eszköz lehet a tartozás behajtására a tulajdonos lakásának/tulajdoni hányadának zálogjoggal történő terhelése. Ennek bejegyzése előfeltétele a közgyűlési határozat vagy a közös képviselői rendelkezés írásos megfogalmazása lehet hiteles vagy közokiratba foglalt formában. A bírósági gyakorlat szerint a társasház üzemeltetéshez kapcsolódó közüzemi szolgáltatásokért a társasház, mint jogalany felelős, a tagok pedig a tulajdoni hányaduk alapján vonatkozó kötelezettségekért helytállnak. A tulajdonostárs tehát addig nem köteles fizetni, amíg a közösségetől követelnek be tartozást; a közös költség behajtása gyakorlati és jogi keretek között történik, amely magában foglalja a megfelelő bizonylatokat és a hatályos jogszabályok betartását.
Közös költség és bérleti viszonyok kapcsolata
Ha az albérleti díj megfizetése részben vagy egészben a bérlő feladata, ezt a megállapodást be kell építeni a bérleti szerződésbe, hogy elkerüljék az esetleges vitákat. Az albérlők és a tulajdonosok közötti megállapodások és a közös költség viselésének módja a társasház belső viszonyának tárgya, és nincs közvetlen kölcsönhatás a közüzemi szolgáltatók felé fennálló tartozásokkal akkor, ha a közös költség ténylegesen a társasháztól kerül behajtásra.
Gyakorlati példák és következtetések
Mikor éri meg a közös költséghez való hozzájárulás a költségvetésben? A költségvetés a Tht. 47. § szerint évente készül, és a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. A költségvetésben felvázolható a várható kiadások és a hozzájárulások mértéke, amelyek a valóságos kiadásokkal és a fenntartási elemekkel összhangban kell legyenek. A tényleges kiadások bemutatásának és a költségmegosztásnak a SZMSZ-ben rögzített módon kell történnie. A közös költség behajtásának és a tartozások rendezésének folyamatát a lakók közös érdekérvényesítése és a közösségi normszerű viselkedés alakítja.
FIX TV | Jogász - A közös költség rejtelmei | 2017.07.31.
Összefoglalóan: a közös költség a társasház mindennapjainak alapvető finanszírozási forrása, amely a közös tulajdon fenntartását és a közösség kényelmének biztosítását szolgálja. A fizetési kötelezettség alapvetően a tulajdonostársakat terheli, és a bérlőkre is áthárítható, amennyiben ezt a szerződés egyértelműen meghatározza. A késedelmek és a hátralékok kezelése jogi eszközökkel, például fizetési meghagyás útján történik, a közös költség behajtásának és a közösség működésének érdekében. A költségvetés és az SZMSZ pontosan határozza meg a költségek megosztását és a behajtások részleteit, hogy elkerüljék a vitákat és a jogi problémákat.
tags: #tarsashaz #fele #fizetendo #dij