Társasház kivitelezés Nyugat-Magyarországon: helyzetkép és kilátások
A 2021-es év összességében növekedést hozott a hazai építőiparban, 2020-hoz és 2019-hez képest is emelkedett a megkezdett kivitelezések összértéke - derül ki az EBI Építésaktivitási Jelentésből.
A tavalyi évben összesen több mint 2500 milliárd forintot ért el az Aktivitás-Kezdés mutató, ami az előző évhez képest közel 18, 2019-hez képest pedig több mint 6 százalékos bővülést jelentett.
A társasházi lakáscélú magasépítések Aktivitás-Kezdése esetében a harmadik és negyedik negyedévben bővülés volt megfigyelhető.
A teljes évet nézve 2021-ben a nem lakáscélú magasépítések összege a gyenge 4. negyedév ellenére rekordot döntött, ilyen magas összegben még nem kezdődtek meg kivitelezések a szektorban. Összesen több mint 1500 milliárd forintot tett ki az Aktivitás-Kezdés.
2016 óta nem indultak el ilyen kis összegben mélyépítési kivitelezések, mint 2021-ben.
Közép-Magyarország részesedése az elindult építkezéseket nézve az utolsó negyedévben tovább csökkent 2021-ben. Az egész évet tekintve a megkezdett kivitelezések értékének 34%-a jutott a területre, ami alacsonyabb volt a 2014-2020-at jellemzőnél (38%).
Szintén elmaradt Kelet-Magyarország részesedése az Aktivitás-Kezdésből a korábbi éveket jellemzőtől, míg az előbbiekkel párhuzamosan Nyugat-Magyarországé növekedett.
Utóbbi esetében az arány 35 százalékra bővült a korábbi 28 százalékos szintről - áll az EBI Építésaktivitási Jelentésben.
A különböző régiók közül a legmagasabb összegben Budapest után, a Közép-Dunántúlon indultak el építkezések 2021-ben.
2021-ben emelkedés mutatkozott a megkezdett társasházi kivitelezések összegében. Valamivel több mint 300 milliárd forint értékben indultak el építkezések a szektorban, így 40 százalékot meghaladó bővülés volt megfigyelhető az Aktivitás-Kezdésben 2020-hoz képest.
A 2019-es értéktől azonban továbbra is elmaradtak a számok, közel 4 százalékkal, 2018 és 2017-hez képest pedig a különbség még szembe ötlőbb, több mint 30 százalékos volt.
Az év utolsó negyedévének legnagyobb elindult projektjei közé több társasházi beruházás is bekerült, mint a New Palace I.
A 2021-ben befejezett projektek összértéke nem érte el a 2020-as szintet, de így is magasan alakult. Összesen több mint 300 milliárd forint értékben készültek el társasházak 2021-ben, ami a 2020-as után a valaha mért második legnagyobb Aktivitás-Befejezést jelentette.
A 2021-es társasházi lakásépítési bővülés nem egyformán érintette az ország különböző részeit. Nagyobb Aktivitás-Kezdés jellemezte a 2020-ban is a legkevésbé visszaeső Budapestet, valamint az alacsony bázisról induló Pest megyét, és Dél-Alföldi régiót.
2017 előtthöz képest, az utóbbi években lényegesen magasabb értékben indultak el építőipari kivitelezések az Észak-Alföld régióban. 2017 és 2018 kiugróan magas építőipari Aktivitás-Kezdést hozott, de 2019-ben és 2020-ban is magas maradt.
A különböző építőipari ágakat nézve elmondható, hogy a társasházi lakásépítési Aktivitás-Kezdés ugyan némileg növekedett a régióban 2021-ben 2020-hoz képest, azonban továbbra is messze elmaradt a 2016-2019 közötti időszakot jellemző számoktól, 2019-hez képest például több, mint 30 százalékkal.
2016 és 2019 között olyan nagyobb összegű beruházások munkálatai kezdődtek meg a területen, mint a Párizsi Udvar II. és IV.üteme vagy az Ispotály lakópark Debrecenben illetve a János-hegy lakópark Nyíregyházán.
A 2021-es alacsony számok ellenére is indult nagyobb társasházi beruházás a területen, mint a Debreceni utcai társasházak Hajdúböszörményben, vagy a Platanus Lakópark I.
Az EBI Építésaktivitási Jelentés módszertana
A kutatás célja: A projektadatbázis rendszeres (negyedévenkénti) feldolgozásának célja, hogy az egyedi építési projektek adataiból olyan aggregátumokat alakítsanak ki, amelyek új információt hordoznak az építési piac szegmenseinek teljesítményéről.
Regionális trendek 2022-ben
Az első negyedéves kiugróan magas Aktivitás-Kezdést mérséklődés követte a második negyedévben a hazai építőiparban. A második negyedévben ugyan csökkent az építési fázisba lépő projektek értéke, de továbbra sem beszélhetünk alacsony számokról, az Aktivitás-Kezdés az 5. legmagasabb volt az elmúlt éveket nézve negyedéves szinten.
Ugyanakkor hozzá kell tenni, hogy az elmúlt időszakban a kivitelezési költségek drasztikusan emelkedtek, ami önmagában jelentősen felfelé lökte a folyó árakon számolt Aktivitás-Kezdés mutatót, míg változatlan árakon a volumen ennél alacsonyabb lenne.
Magasépítések
A magasépítések esetében a jelentés szerint bővülés volt tapasztalható az Aktivitás-Kezdésben, az év második negyedévében több mint 560 milliárd forintot tett ki a megkezdett kivitelezések értéke a szektorban, ami túlszárnyalta az első negyedéves számot, valamint az elmúlt évek második legmagasabb szintjét jelentette 2021 április és június közötti időszaka után.
Itt is igaz azonban - írják -, hogy az Aktivitás-Kezdést folyóáron számolva jelentősen emelte az elmúlt évek jelentős kivitelezési költségemelkedése.
Hozzáteszik, a magasépítéseken belül ugyanakkor a lakáscélú magasépítésekben nagyon jelentős visszaesést hozott az idei második három hónap, míg a nem lakáscélú magasépítések számottevően bővültek, az Aktivitás-Kezdés mutató április és június között 500 milliárd forint fölé emelkedett, ami 2021 második negyedéves értéke után a valaha mért második legnagyobbnak számít.
2022 második három hónapjában a legnagyobb elinduló magasépítési projektek közé tartozott a Veszprémi várnegyed egyházi épületeinek felújítása, a Dunakeszi IV. Béla Király Gimnázium, VSZC Lányi Ferenc Technikum és Szakképző Iskola, valamint a Kárpáti György Uszoda építése, a Sisecam üveg csomagolóanyag-gyártó üzem kivitelezése Kaposváron, a HelloParks pátyi és maglódi projektje, a BMW festőüzemének illetve központi irodaépületének I. üteme Debrecenben, a Rubin NewCo féltengelyt és kardántengelyt gyártó üzem I. üteme Felsőzsolcán, a Center Point 3 irodaház építése, a Magyar Posta Központi Csomagfeldolgozójának kivitelezése Maglódon, illetve a Budapesti Atlétikai Stadion szabadtéri edzőpályáinak építése - részletezik az EBI Építésaktivitási Jelentésben.
Mélyépítések
Mint írják, az előző jelentésben már foglalkoztak azzal, hogy két nagyberuházásnak köszönhetően a mélyépítési Aktivitás-Kezdés minden eddigi rekordot megdöntött az első negyedévben. Ehhez képest a második negyedév jelentős visszaesést hozott, mindössze kevesebb, mint 240 milliárd forint értékben indultak el kivitelezések a szektorban, ami ugyanakkor az előző évek átlagosnak nevezhető negyedéves szintjével azonos.
Az első negyedévhez képesti mérséklődés az út- és vasútépítéseket érintette, az Aktivitás-Kezdés mutató esetükben nem érte el a 90 milliárd forintot.
A nem út- és vasút mélyépítéseknél ugyanakkor több kivitelezés is elkezdődött, ami magasabb értéket képviselt, mint az első negyedéves, körülbelül 150 milliárd forintot tett ki - összegzik a kutatási eredményeket.
Ismertetik: a legnagyobb építőipari projektek közé mindössze egy útépítési beruházás került be, a 25. számú főút Szentdomonkos-Borsodnádasd közötti szakaszának kivitelezése. Ezen kívül még a nagyobb mélyépítési beruházások közé tartozott a negyedévben az Adonyi, Ercsi kistérség ívóvízhálózatának fejlesztése, illetve a Budapest és környéke víztermelő kútjainak ivóvízminőség-javítását célzó beruházás elindulása.
Regionális megoszlás
A közzétett jelentés-kivonatból kiderül az is, hogy az idei évet illetően az Aktivitás-Kezdésből a legnagyobb részesedéssel Közép-Magyarország rendelkezett, 43 százalékos aránnyal, a második helyen Kelet-Magyarország állt 37 százalékkal míg Nyugat-Magyarországhoz a megkezdett építkezések értékének valamivel kevesebb, mint 20 százaléka kapcsolódott.
A 2014 és 2021 közötti időszakkal összehasonlítva Közép és Kelet-Magyarország részesedése a megkezdett kivitelezési munkákból magasabb volt 2022 első felében, míg Nyugat-Magyarországé alacsonyabb.
Az elmúlt 1 évre visszatekintve az összes régió közül Budapesten és a Dél Alföldön volt a legmagasabb a kivitelezési fázisba lépő projektek összeértéke, az elemzés második felében ez utóbbival részletesen is foglalkozunk.
Az Aktivitás-Kezdésből a legkisebb részesedéssel a Nyugat-Dunántúl és a Dél-Dunántúl rendelkezett - számolnak be a jelentésben.
Társasházi lakásépítések
2022 április és június között mindössze kevesebb mint 60 milliárd forint értékben indultak társasházi lakásépítések, ami 2016 óta 2020 második felét nem számítva a legalacsonyabb összeget jelentette, úgy, hogy azóta jelentősen nőttek az építési költségek, vagyis változatlan árak mellett nézve ez jóval kisebb építési volument jelent.
Az első negyedévhez képest az Aktivitás-Kezdés visszaesése körülbelül 40 százalékos volt, ugyanakkor a 2021-es második negyedévhez képest ennél jóval kisebb, körülbelül 18 százalékos elmaradás volt mérhető - olvasható a jelentésben.
Összességében az idei első félévben a társasházi lakásépítési aktivitás nagyon szerénynek mondható a körülbelül 150 milliárd forint értékben megkezdett kivitelezésekkel, ami alacsonyabb a 2016 óta mért valamennyi első féléves számnál.
A beruházások indítását továbbra is nehezítik a piaci bizonytalanságok, az építőanyagok nehézkes beszerzése, illetve az előre nehezen megjósolható drágulásának mértéke, miközben a gazdasági nehézségek következtében a kereslet is visszaesni látszik, és finanszírozást is csak egyre rosszabb feltételekkel lehet találni - foglalják össze az Építésaktivitási Jelentésben a társasházi építésekre vonatkozó információkat.
A piac szempontjából jelentős változás - hívják fel a figyelmet a dokumentum készítői -, hogy a kedvezményes áfával kapcsolatos határidőt további két évvel kitolták, így az építési engedélyek megszerzésével kapcsolatban már nem sürgeti a fejlesztőket az idei év végi határidő.
Rámutatnak, a másik jelentős változás, hogy könnyítést kaptak a beruházók a szigorodó energetikai szabályok bevezetésének két éves eltolásával. Szintén változás a piac szempontjából, hogy a nagyobb, 5000 négyzetméternél nagyobb épületek, valamint az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább 6 lakásból álló új, társasházi lakóépületek esetében vétójogot kap az állami főépítész vezette Országos Építészeti Tervtanács.
A 2022 második negyedévet illetően némileg nőtt az első negyedévhez képest a befejezett társasházi lakásépítések összértéke. Az Aktivitás-Befejezés így az első félévben valamivel 100 milliárd forint felett alakult a szektorban. Az idei évre azonban további jelentős mennyiségű beruházás befejezése várható, bár a piaci körülmények miatt elképzelhető, hogy több fejlesztés esetében csúszhat az átadás - prognosztizálják a dokumentumban.
Kifejtik azt is, hogy a társasház építések területi eloszlása továbbra is nagyon egyenlőtlen, 2022 első félévében az Aktivitás-Kezdés több, mint 60 százaléka Közép-Magyarországhoz volt köthető, ami nagyjából a 2014-2021 közötti időszakot jellemző szinttel azonos. Kelet-Magyarország részesedése a korábban megfigyeltnél magasabb volt 2022 első felében, míg Nyugat-Magyarország alacsonyabb részesédéssel rendelkezett az idei év első 6 hónapjában a társasházi lakásépítésekből.
Dél-Alföld régió
Bár 2022 második negyedéve nem hozott kiugró építés Aktivitást a Dél-Alföldön - írják a kutatási eredmények összefoglalójában -, az azt megelőző első negyedévben nagyon magasra rúgott az elindult kivitelezések értéke a régióban két nagyberuházásnak köszönhetően. De a tavalyi év utolsó negyedévében is magas összegben került sor építkezések elindítására a területen. 2022 első felében összesen több mint 400 milliárd forintot tett ki az Aktivitás-Kezdés mutató összege. Az elmúlt 4 negyedévet nézve pedig összesen átlépte a 660 milliárd forintot a megkezdett kivitelezések értéke - teszik hozzá.
Az egész építőiparra jellemző kiugró számok a régióban a mélyépítésekre voltak visszavezethetőek, az elmúlt 4 negyedévben az ebben a szegmensben építési fázisba lépő projektek összértéke meghaladta az 500 milliárd forintot, ami a korábbi csúcsértékeknek is a többszörösét jelentette - olvasható a kivonatban.
A társasházi lakásépítések esetében nagyjából a 2021 második féléves Aktivitás-Kezdés jellemezte 2022 első félévét is, ami így magasabb szintet jelentett a 2019 július és 2021 júniusa között az egyes féléveket jellemző számoknál. A régióban 2018-ban volt a csúcson a társasházi lakásépítési Aktivitás-Kezdése, amikor elindult a Cédrus Liget lakópark kivitelezése Szegeden, a mostani szint ettől jóval elmaradt - emlékeztetnek a jelentésben.
Hozzáteszik, az említett projekt volumenét mutatja, hogy az elmúlt évek nagy társasházi projektjeinek értéke csupán töredék összeget jelentettek ehhez képest a régióban, inkább közepes méretű társasházak építése vette kezdetét, mint a Domby 60 társasház, a Balaton Lakópark A épületének II. Üteme és a Green Lakópark I. üteme Kecskeméten.
Kitérnek arra is, hogy a KSH számai szerint az idei év első félévében nagyjából annyi lakásépítési engedélyt adtak ki mint 2021-ben, így az engedélyek száma elmaradt a 2018 és 2019-es szintektől január és június között. A kiadott engedélyek körülbelül kétharmada egylakásos épülethez kapcsolódott, ami csökkenést jelentett a 2021-es arányokhoz képest, és valamivel a 2020-asnál is alacsonyabb volt.
A nem lakáscélú magasépítéseknél 2021 jelentette az eddigi rekordot a Dél-Alföldön, nem sokkal megelőzve 2018-at. Tavaly indult el például a Mercedes K1-es présüzemének építése Kecskeméten, a térségi piac kivitelezése Békéscsabán, valamint a Makói Termál- és Gyógyfürdő beruházás. A nem lakáscélú magasépítések esetében az idei év a tavalyi második félévhez képest némi bővüléssel indult a megkezdett kivitelezések értékét illetően, ezzel az elmúlt évek 3. legerősebb félévét jelentette a régióban - írják a jelentésben. 2022 márciusában kezdődött meg például a Kada Elek Közgazdasági Szakgimnáziumhoz köthető beruházás Kecskeméten.
A mélyépítések esetében már 2021 is jelentős bővülést hozott az Aktivitás-Kezdésben a Dél-Alföldön, ekkor indult el például a Békéscsaba-Lőkösháza országos közforgalmú vasútvonal építése, a Kalocsa-Paks közötti új Duna-híd és kapcsolódó úthálózat kivitelezése, illetve a Szeged és Röszke közötti vasútvonal építése - emlékeztetnek a jelentésben. Hozzáteszik: 2022-ben azonban már az Aktivitás-Kezdés az első féléves számok alapján is minden eddigi éves rekordot megdöntött, a Budapest-Belgrád vasútvonal Soroksár és Kelebia közötti szakaszához kapcsolódó kivitelezési munkák, valamint az M44-es Kecskemét és Szentkirály közötti szakaszát érintő építkezés megindulásának köszönhetően.
Kihívások és kilátások
A tavalyi „aktivitás-kezdés mutató” nem érte el a 2500 milliárd forintot, ez azt jelenti, hogy a szektorban 2021-hez és 2022-höz képest 19 és 34 százalékkal csökkent az építési fázisba lépő projektek összértéke, a 2023-as érték nagyjából a 2019-es év szintjével egyezett meg.
Változatlan árakon nézve utoljára 2015-ben volt a 2023-nál alacsonyabb az Aktivitás-Kezdés értéke, de még a 2013-2014-es is meghaladta a tavalyit - derül ki az EBI Építésaktivitási Jelentésből.
A tavalyi negyedik negyedév a magasépítések esetében is visszaesést hozott, 2016 óta nem produkált még folyóárakon sem ilyen alacsony negyedéves Aktivitás-Kezdést a szektor, mint az október-decemberi időszakban. Így pedig az első 9 hónap alacsonyabb számain sem sikerült javítani, az egész évet nézve kevesebb, mint 1750 milliárd forint értékben kezdődtek meg magasépítési kivitelezések, ami 2021-hez képest 19, míg 2022-höz képest 23 százalékos csökkenést jelentett.
A magasépítéseken belül a társasházi lakásépítések és a nem-lakáscélú magasépítések esetében is csökkent az Aktivitás-Kezdés. A negyedik negyedévben utóbbiak esetében nagyon drasztikus volt az elmaradás az előző éveket jellemző negyedéves számoktól. A kivitelezési fázisba lépő nem-lakáscélú magasépítések értéke folyóárakon utoljára 2016-ban volt ennél alacsonyabb egy negyedév alatt.
Az egész évet nézve a nem-lakáscélú magasépítések Aktivitás-Kezdés mutatója 17, illetve 22,5 százalékkal csökkent a 2021-es és 2022-es szinthez képest.
2023 utolsó negyedévében az elindult legnagyobb magasépítési projektek közé tartozott több logisztikai és raktár beruházás, mint a HelloParks Páty PT3 logisztikai csarnoka, a Elektromotor-alkatrész gyártó üzemének I-II üteme Miskolcon, a ZF Chassis Modules Hungary gépjármű összeszerelő üzeme Kecskeméten, illetve szintén a ZF Chassis Modules Hungary futóműgyártó üzeme és raktára Debrecenben. De szintén elindult a Hódmezővásárhelyi Honvéd Középiskola és Kollégium beruházása, és a Debreceni Egyetem Természettudományi Karához tartozó Kémiai épület felújítása, illetve az Állatorvostudományi Egyetem B1, B2 és C épülete esetében a felújítás I.
További csökkenés ugyan nem következett be a mélyépítések esetében, azonban a negyedik negyedévben is nagyon alacsony volt az Aktivitás-Kezdés a szektorban, körülbelül ugyanolyan értékben indultak el kivitelezések, mint a harmadik negyedévben.
Így a mélyépítések esetében az Aktivitás-Kezdés 2023-ban a kiugrónak számító 2022-höz képest jelentősen csökkent, de nem érte el az elindított munkák értéke a 2021-t sem, illetve a 2020-nál is némileg alacsonyabbnak bizonyult.
2021-gyel összevetve 17, míg 2022-höz képest 50 százalékos csökkenés következett be a szektorban, a változatlan áras csökkenés pedig még nagyobb volt, 2022-höz képest már közelítette a 60 százalékot, 2021-hez képest pedig több, mint 40 százalékot tett ki.
A mélyépítéseken belül út- és vasútépítésből alig indult az utolsó negyedévben, a nem út- és vasútépítések közé tartozó mélyépítésekből ugyanakkor jóval több lépett kivitelezési szakaszba.
2023-ban útépítésből ugyan magasabb értékben indultak beruházások, mint 2020-2022-ben, de a vasútépítések óriásit zuhantak tavaly, az Aktivitás-Kezdés esetükben folyóáron csak 2015-ben volt alacsonyabb, mint 2023-ban.
Az elmúlt 4 negyedévet nézve a beruházások közül a legnagyobb arányban Kelet-Magyarországon indultak el építőipari kivitelezések, az Aktivitás-Kezdésből a terület részesedése 42 százalékos volt. Budapesthez az építési fázisba lépő projektek értékének 26 százaléka tartozott.
Az egyes régiók közül Budapest után a második legmagasabb részesedéssel, 25 százalékkal az Észak-Alföld rendelkezett, a harmadik-negyedik helyen Pest megye mellett a Közép-Dunántúl régió állt 10 százalékos részesedéssel.
A második és harmadik negyedév biztatóbb számai után ismét csökkenés következett be a társasházi lakásépítések Aktivitás-Kezdés mutatójában. Az év egésze során végül nem érte el a 300 milliárd forintot a megkezdett társasházi kivitelezések értéke, ami 2022-höz képest 28, 2021-hez képest pedig 30 százalékos visszaesést jelentett, a 2017-2022 közötti időszakot nézve pedig egyedül a 2020-as Aktivitás-Kezdést előzte meg.
Változatlan árakon nézve ugyanakkor még koronavírus járvány és áfa-emelés sújtotta 2020-as évnél is gyengébbnek bizonyult a tavalyi, 2015-ben volt csak alacsonyabb a megkezdett társasházi építkezések értéke.
2024. január 1-től csak a további gyermeket tervezők kaphatnak állami forrásokat (CSOK+) az otthonvásárláshoz a városokban, a további gyermeket nem vállalók számára csak a kedvezményezett településeken a falusi CSOK jelenthet segítséget. Továbbra is elérhető maradt a babaváró hitel a gyermeket vállalók számára, bár szigorúbb szabályok mellett. A bevezetett CSOK+ újítása, hogy közvetlen vissza nem térítendő támogatási elemet nem tartalmaz a vásárlás időpontjában, jelentős összegű kedvezményes hitel igényelhető az új rendszerben. Vissza nem térítendő támogatáshoz a 2. és 3.
Az új rendszer nem tesz különbséget a használt és az új lakások vásárlása között, vagyis eltűnt az új otthonok korábbi előnye, főként, hogy a CSOK+ esetében már az áfa-visszaigénylés lehetőségével sem lehet élni új lakás vásárlásánál. Ugyanakkor pozitív, hogy az igényelhető összegek olyan jelentősen megemelkedtek, hogy a magasabb árú új otthonok esetében is komoly segítséget jelenthetnek.
Bár továbbra is a legnagyobb arányban Budapesten indultak el társasházi lakásépítések, a főváros részesedése némileg csökkent az Aktivitás-Kezdésből 2023-ban 2022-höz képest.
4. lépés: Kivitelezés | Ingyen Energia Ház
tags: #tarsashaz #kivitelezo #nyugatmagyarorszag