Társasház lakó kijelentése jogi feltételek
A társasházi tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire vonatkozó legfontosabb szabályokat a Társasházi törvény határozza meg. A társasház legfőbb szerve a közgyűlés határozatai alapján a Társasházi törvény által nem szabályozott vagy eltérést engedő szabályozás körében széleskörű döntési jogosultsággal rendelkezik. A jogok és kötelezettség gyakorlásának rendjét, részletes szabályait a társasház szervezeti -működési szabályzat és a házirend szabályozza. Köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte (pl. A 3.) és 4.) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani.
A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga. A rendelkezési jogba nem csak az elidegenítés, a megterhelés, bérbeadás, hanem például a közgyűlésen való részvétel is bele tartozik. Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti a Társasházi törvény 1. A szervezeti-működési szabályzatban a társasház közgyűlése a Társasházi törvény keretei között a következőkről is rendelkezhet. Meghatározhatja a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően. Ennek meghatározása a szervezeti-működési szabályzatban történik. A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására megállapított szabályok nem lehetnek a Társasházi törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. Ezek a szabályok nem lehetnek ellentétesek a helyi önkormányzat vonatkozó rendeleteiben foglalt szabályozással. A külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség esetén (pl. Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről meghozott közgyűlési határozat figyelembevételével dönt.
A közgyűlés a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz a vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. Ezeket a helyiségeket illetően a közgyűlés megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait: a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenység esetén.
Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos egyik legfontosabb tulajdonosi kötelezettség a közös költség fizetése.
Lakcímről kijelentés: mi a teendő lakóhely vagy székhely kérdésében?
Ingatlanvásárlás esetén sok szempontot figyelembe kell venni, és kiemelten fontos, hogy kik jelentkeztek be előzetesen a megvásárolt ingatlanba. A lakcímről kijelentés megoldása érdekében összegyűjtöttünk tanácsokat, amelyek a természetes személyek lakóhelyére és a jogi személyek székhelyére vonatkozó tudnivalókat külön ismertetik. A jogszabály előírja, hogy a ténylegesen használt ingatlanba kötelező bejelentkezni.
Jogi személyek (vállalkozások) esetében figyeljük a postaládát: a székhelyként bejelentett ingatlanon kötelező a saját cégnevet feltüntetni a postaládán vagy az ajtón. Az adásvételt követően, ha kiderül, hogy egy cég bejelentkezett a már tulajdonunkban álló ingatlanba, az illetékes cégbíróság felügyeleti eljárást indíthat, hogy a szervezet törvényes működését megkísérelje helyreállítani. A kérelemről és bizonyítékokról részletes szabályok szólnak az ÁNYK-rendszeren keresztül.
Magánszemélyek esetében: csak az van bejelentve, akiről én is tudok? Mindenképp kérjük meg az eladótól, hogy adjon tájékoztatást arról, kik vannak bejelentve az ingatlanba, és nyilatkozzon arról is, hogy ezeken kívül más személy nem lakik állandó lakóhelyként az ingatlanban. Célszerű ezt a kérdést a szerződésbe belefoglalni, így jogilag rendezhetővé válik a felelősség és a későbbi viták esélye.
Ha gyanús jel, hogy más is be van jelentkezve, lehetőségünk van adatot kérni a kormányhivataltól formanyomtatvány segítségével. Lakcímről kijelentés: hogyan működik az adatkérés? Alapvetően bármely személy adatot igényelhet a polgárok személyi- és lakcímnyilvántartásából, amennyiben az jogának vagy jogos érdekének érvényesítéséhez szükséges. Ehhez díj társul, és ki kell dolgozni a kérelemben, hogy milyen célból és milyen jogalapon kérjük az adatot. Ha tulajdonosként kérjük, elegendő erre hivatkozni, és ehhez csatolni kell a friss tulajdoni lapot.
A jogosulatlan bejelentettekkel szemben a legegyszerűbb megoldás: lakcím érvénytelenségének megállapítása iránti kérelem a kormányhivatalhoz. Személyazonosító okmányok és a tulajdonosi minőség igazolása szükséges. Bejelentkezés hatósági aktus, amelynek joghatása csak annyiban van, hogy a bejelentkezett nem jogosult a lakásba belépni, de postai érkezéseket okozhat. A javaslat szerint érdemes tiszta, egyértelmű állapotot teremteni, és kizárólag azokat engedni bejelentkezni, akik ténylegesen ott laknak.
Eljárás és gyakorlat a közös tulajdon kezelése kapcsán
A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közgyűlés a közös képviselőt vagy az intézőbizottságot, a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A közgyűlés összehívása a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke feladata, amelyre minden tulajdonostársat írásban kell meghívni. A meghívó mellékelve van a szavazásra előterjesztett napirend és iratok.
A közgyűlésnek legalább évente egyszer össze kell ülnie, és szükség szerint, de akár írásban is hozhat határozatot. A közösség a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja, az 1) közgyűlési határozat alapján, és az ezekhez kapcsolódó adatok nyilvántartását a közös képviselő vezeti.
A közös költség fizetése a legfontosabb kötelezettségek közé tartozik. A közös költség viselése a közös tulajdon fenntartásához szükséges szolgáltatások díjainak kifizetését jelenti, és az SZMSZ-ben foglaltak szerint történik a költségek megosztása a tulajdoni hányad alapján. A közös költség nemfizetése esetén a hátralékok miatt jogi lépések szükségessége felmerülhet.
A közös képviselőnek és az intézőbizottság elnökének feladatköre többek között a határozatok előkészítése és végrehajtása, az épület fenntartásának biztosítása, a közös költség behajtása, és éves költségvetési javaslat készítése. Ha szükséges, az írásbeli szavazás is meghozható a közgyűlés nélkül. A 6 vagy kevesebb lakásos társasházaknál a Ptk. alkalmazása gyakran egyszerűbb és rugalmasabb lehetőség, a Tht. teljes rendeleteinek helyett.
Az alacsonyabb számú társasházak különös helyzete: a Ptk. szerinti működés
A legfeljebb hat lakásból álló társasházak számára lehetőség nyílik arra, hogy ne kövessék a Társasházi törvény minden rendelkezését, hanem a Ptk. szabályait alkalmazzák a közös tulajdonra vonatkozóan. Ezzel egyszerűbb működés érhető el: nincs kötelező közös képviselő vagy SZMSZ, a tulajdonostársak a tulajdoni hányad arányában döntenek a közös ügyekben, és szótöbbség szükséges. Ugyanakkor a Kúria joggyakorlat szerint a társasház a Tht. szabályait nem csak kifejezett határozattal, hanem mindennapi működésével, ráutaló magatartással is választhatja meg, és ha huzamosan a Tht. szerint működik, akkor marad a Tht. hatálya alá tartozás.
Előnyök: adminisztrációs teher csökkenése, kevesebb költség (kikerülhető közös képviselő díja, számvizsgáló bizottság). Hátrányok: kisebb jogbiztonság egyes folyamatokban és kisebb lehetőség a hatékony jogi védekezésre egy vitás helyzetben. A döntések ráutaló magatartással is megszülethetnek, de ez jogi bizonytalanságot okozhat.
Hogyan döntenek a legfeljebb 6 lakásos társasházak közös ügyeiről?
A mindennapi működéshez szükséges döntéseket a Ptk. szerint többségi szavazással hozzák meg. Az alapító okirat kötelező tartalmi elemeiről való döntéshez viszont teljes egyetértés kell. A bírósági gyakorlat szerint a döntés lehet formális vagy ráutaló magatartás útján is, de ez bizonytalanságot okozhat. A kisebbségi érdekek védelme érdekében megállapításra kerülhet, hogy kistársasházi döntések is megtámadhatók a bíróság előtt, ha a kisebbség jogait súlyosan érinti.
Miért éri meg kijelentkezni a Tht. hatálya alól? A legfeljebb hatlakásos társasházaknak érdemes mérlegelni ezt a lépést, hiszen a Ptk. szerinti működés egyszerűbb és rugalmasabb lehet, költséghatékonyabb és kevésbé terheli a közös képviselő díja és a jogi dokumentumok folyamatos módosítása. Ez különösen hasznos lehet családtagok, baráti társaságok vagy kis lakóközösségek esetén.
Hogyan lehet Ptk. alapján működő társasházzá átalakulni? A váltás akkor valósítható meg, ha a közösség teljes egyetértéssel hozza meg a döntést és az alapító okirat módosítását, amelyet közokiratba vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, majd be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A kijelentkezés jogilag csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.
Összevetés a gyakorlatban: a legfeljebb hatlakásos, Ptk. szerinti működés jellemzően nem igényli a közös képviselőt és a standard közgyűlési eljárásokat; azonban minden esetben érdemes jogi tanácsot kérni a folyamat gördülékeny lebonyolításához, különösen a földhivatali bejegyzések és a határidők tekintetében.
Az alapító okirat és a SZMSZ áttekintése kulcsfontosságú a vásárlás előtti jogi vizsgálat során. Az alapító okirat tartalmazza a külön tulajdonba kerülő lakásokat és a közös tulajdonba kerülő részeket, a tulajdonosi hányadokat, illetve az elővásárlási vagy előbérleti jogokat. Az SZMSZ meghatározza a közgyűlés hatáskörét, a közös képviselő feladatait és a házirend szabályait, amelyek a mindennapi életet érintik. A jogi vizsgálatok során érdemes kiemelten figyelmet fordítani az elővásárlási jogra és a kizárólagos használati jogokra, amelyek befolyásolhatják az adásvétel kimenetelét.
Az irányadó jogszabályok között a Tht. és a Ptk. található, továbbá gyakran hivatkozott, hogy a legfeljebb hatlakásos társasházak esetén a közös költséget és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéseket részben a Ptk. vagy a Tht. szabályai alapján kell rendezni.
Fontos megjegyzés: a fenti tájékoztatás nem teljes körű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Minden konkrét ügyben érdemes felkeresni egy jogi szakértőt a személyre szabott tanácsért.
tags: #tarsashaz #lako #kijelentese